Meny

Sammenligning av eie eller leie

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Slik sammenligner du hva som er mest lønnsomt når det gjelder å leie eller å leie.
Les mer om eie eller leie

Boligene må være sammenlignbare

Det første trinnet er å sammenligne boliger som er like. For at sammenligningen skal ha noen mening må det være samsvar mellom verdien på boligen du kjøper eller skal leie.

Det betyr at du må finne både markedsverdien av boligen, og hva det koster å leie en tilsvarende bolig.

Les mer om leiepriser og leieprisstatistikk her.

Du kan selv gjøre beregninger i «Eie eller leie»-kalkulatoren.

Langsiktige forutsetninger

Det er de langsiktige forutsetningene vi legger vekt på ved vurderingen av om du skal leie eller eie. Både rente og boligpriser kan gå opp og ned på kort sikt.

Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering. Å kjøpe ut fra at det gjeldende rentenivået vil vare i hele investeringsperioden blir helt galt. I en slik analyse må man prøve å legge inn et realistisk langsiktig nivå på renten.

På samme måten er det vanskelig å legge inn forventninger om at boligprisen er overvurdert eller undervurdert. Vi legger inn den langsiktige forventningen.

Les mer om hva du kan forvente av langsiktig prisvekst her.

Renteutgift

Du skal regne an renteutgift på hele boligverdien. Enten har du en renteutgift, eller en tapt renteinntekt. Som oftest er det en kombinasjon av dette..

Den tapte renteinntekten er noe lavere enn lånerenten. Det mest naturlige er å legge inn en langsiktig forventning om en renteutgift på omtrent 5 prosent. Forskjellen mellom de beste høyrentekontiene og de beste boliglånsrentene er nå svært lite. Fordelingen av gjeld og egenkapital vil derfor ha liten betydning.

Det har likevel større betydning for de som har lite egenkapital. Da blir renteutgiftene i perioden man har lav eller ingen egenkapital høyere enn det langsiktige snittet.

Vedlikehold

Kostnadene til vedlikehold vil variere sterkt etter hva slags type bolig vi snakker om. En enebolig i et værhardt strøk fra 1920 krever vesentlig mer vedlikehold enn en nesten ny leilighet.

I en leilighet vil mye av driftsutgiftene være i fellesutgiftene. Vedlikeholdsutgifter vil bare være innvendig vedlikehold.

Eksempel

Vi har tatt utgangspunkt i de forhåndsinnlagte tallene i «Eie eller leie-kalkulatoren».

Først er det en del forutsetninger som må gjøres for at vi skal få ut den nødvendige sammenligningen.

Forutsetninger
GenereltForutsetning
Kjøpesum2 000 000
Årlig verdistigning på bolig4,0 %
Rentekostnad lån/tapt renteinntekt5,0 %
Inflasjon2,50 %
Vekst i leieutgiftene4,00 %
Kjøpsomkostninger:
- Dokumentavgift2,5 %
- Diverse andre kostnader30 000
Løpende utgifter per år:
- Fellesutgifter/kommunale avgifter4 000
- Nødvendig vedlikehold20 000
- Forsikring innbo og evt bygning6 000
- Eiendomsskatt0
Salgskostnader:
- Meglerhonorar2,00 %
- Annonsekostnader20 000
Leieforutsetninger:
Leiekost per mnd for tilsvarende bolig13 000
Leien er da i prosent av kjøpesum:7,80 %

Etter disse forutsetningene kan vi se på hvordan lønnsomheten er ved å se på lønnsomheten etter hvert enkelt år. Da ser vi på hva totalkostnaden er etter hvert enkelt år. For å gjøre sammeligningen riktig endrer vi alle tallene til å være i dagens pengeverdi.

Totalkostnader ved å eie og leie
Gevinst ved
ÅrLeieEieå eie
Totalt etter 1 år-152 195-211 073-58 878
Totalt etter 2 år-306 617-286 32620 291
Totalt etter 3 år-463 300-365 94097 360
Totalt etter 4 år-622 275-450 103172 172
Totalt etter 5 år-783 576-539 010244 566
Totalt etter 6 år-947 238-632 866314 372
Totalt etter 7 år-1 113 296-731 883381 413
Totalt etter 8 år-1 281 783-836 281445 502
Totalt etter 9 år-1 452 736-946 290506 446
Totalt etter 10 år-1 626 190-1 062 149564 041
Utvikling i boligpriser og leiepriser
Bolig-Eie-Leie-
Årpriskostnadpris
År 12 080 000102 750156 000
År 22 163 200106 399162 240
År 32 249 728110 182168 730
År 42 339 717114 105175 479
År 52 433 306118 172182 498
År 62 530 638122 390189 798
År 72 631 864126 764197 390
År 82 737 138131 299205 285
År 92 846 624136 003213 497
År 102 960 489140 881222 037

Pessimistisk alternativ

Det skal ikke så store endringene i forutsetningene til før forholdet mellom eie og leie endrer seg mye.

I det pessimistiske alternativet under har vi endret forutsetningene til at boligprisene øker med 2 prosent i året. I tillegg har vi forutsatt at kostnadene øker fra 30.000 kroner til 100.000 kroner. Da blir tallene slik:

Pessimistisk alternativ
Gevinst ved
ÅrLeieEieå eie
Totalt etter 1 år-152 195-319 317-167 122
Totalt etter 2 år-306 617-430 412-123 794
Totalt etter 3 år-463 300-543 325-80 026
Totalt etter 4 år-622 275-658 101-35 826
Totalt etter 5 år-783 576-774 7818 796
Totalt etter 6 år-947 238-893 41153 828
Totalt etter 7 år-1 113 296-1 014 03699 260
Totalt etter 8 år-1 281 783-1 136 702145 081
Totalt etter 9 år-1 452 736-1 261 457191 279
Totalt etter 10 år-1 626 190-1 388 349237 841

Det er først etter 5 år at det blir gunstigere å kjøpe i dette alternativet. I det opprinnelige eksemplet var det gunstigere allerede etter 2 år.

Hvis boligprisene er overvurdert

Det er ikke et eget felt for over. eller undervurdering av boligprisene i kalkulatoren. Men du kan enkelt gjøre dette ved å legge til en overvurdering som en ekstra kostnad ved kjøp.

En bolig til 2 millioner, og der du tror markedet er overvurdert med 10 prosent, kan du legge inn 200.000 kroner som en ekstra kostnad.

Ved en økning fra 30.000 kroner til 230.000 kroner i ekstra kostnad (ellers opprinnelige forutsetninger) vil det også i dette tilfellet ta 5 år før det blir gunstig å ha kjøpt.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.

Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus