Hvilken verdistigning kan du forvente?

På lang sikt, og da snakker vi om alt fra fem- til tiårs perspektiv og oppover, vil reallønnsøkningen føre til at boligprisene fortsetter å stige. Om ti år kan boliger være 50 % mer verdt enn den er i dag.

Siden 1981 har de aller fleste nordmenn fått lønnsøkning som har vært større enn inflasjonen. Det betyr at reallønnen har økt hvert år. Kun i 1988 overgikk inflasjonen lønnsøkningene så vidt. Dermed kan vi velge å forbruke mer, eller vi kan spare mer. Men det fins et annet alternativ: Siden vi har mer penger, kan vi ta opp og betjene mer gjeld.

Under har vi satt opp en tabell som viser effekten på boligprisene varierende reallønnsvekst gir. Da har vi forutsatt at hele reallønnsøkningen går til å betjene boliggjeld. Inflasjonen er forutsatt til å være 2,5 %.

Hvis nordmenn vil bruke sin økte rikdom til å låne mer for å kjøpe bolig, slår gearingeffekten fullt ut i boligprisene. Med 1,5 % reallønnsvekst, som ikke er spesielt høyt sammenlignet med de siste årene vi har vært gjennom, vil boligprisene om ti år være 64 % høyere enn det de er i dag. Tar vi bort økningen som skyldes inflasjonen, vil boligen være verdt 29 % mer.

Med bare litt høyere reallønnsvekst - 2 % - vil boligen i vårt eksempel være verdt nominelt 77 % mer om ti år, reelt 40 %.

Går hele lønnsøkningen i boligmarkedet?

Om vi velger å bruke hele velstandsøkningen til å kjøpe bolig, er selvfølgelig umulig å svare på. Men det er veldig sannsynlig at vi vil bruke en del av den på å øke vår investering i boligmarkedet.

De fleste nordmenn ønsker å eie egen bolig - jo flottere, jo bedre. Spørsmålet er om vi egentlig trenger å øke forbruket på andre områder. Noen vil helt sikkert det. Det kan tenkes at vi får en utvikling der stadig flere vil ta ut økt reallønn i form av mindre arbeid.

Noen vil også prioritere å bruke sin velstandsøkning på annet forbruk: for eksempel finere mat, finere biler, finere og flere ferier osv. Dette trekker tallene i tabellen vår ned.

Likevel ligger det en stor kraft i det at vi får stadig høyere lønn, at vi stadig blir rikere. Dette er et meget godt argument for at boligprisene skal fortsette sin ferd oppover.

La oss regne på avkastningen per år: Vi forutsetter 2,5 % inflasjon og 2 % reallønnsvekst. Videre antar vi at kun halvparten av reallønnsveksten brukes til å finansiere økt boliglån. Da vil boligmarkedet ha en underliggende reell prisvekst på 1,8 % per år, i tillegg til inflasjonen på 2,5 % - altså 4,3 % nominell prisstigning hvert år.

Med stabile rammebetingelser i norsk økonomi antar vi at ca. 4 % per år er et godt estimat på den langsiktige prisveksten i boligmarkedet. Selvfølgelig vil prisendringene variere fra år til år, men i snitt betyr vår antagelse at prisene vil stige med ett til to prosentpoeng mer enn inflasjonen. I pressområder kan du få noe mer, i fraflyttingsområder kan boligprisene falle.

Langsiktig verdistigning

Mange av faktorene som har betydning for boligprisene har mye større betydning på forholdsvis kort tid enn de har over lang tid. For eksempel vil rentenivå og arbeidsledighet variere rundt et likevektsnivå. Sett over lang tid vil derfor ikke disse parametrene ha stor betydning.

Vi står derfor igjen med lønnsøkningen som den viktigeste kraften. Prisene bør som nvent over tid stige minst i takt med lønnsutviklingen. Samtidig er det grunn til å forvente en positiv reallønnsøkning, noe som gjør at disponibel inntekt øker. Dette trekker i retning av at den langsiktige prisveksten skal være noe høyere enn lønnsveksten.

Med en prisvekt lik lønnsveksten vil det langsiktig sett være svært lønnsomt å kjøpe bolig.

Se også kalkulatoren «Dette tjener du på boligen din»

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.