Boligforsker: – Vi skal være glade for presset inn mot Oslo

Boligforsker Erling Røed Larsen hadde vært mye mer bekymret om leieprisen du må betale for en liten hybelleilighet i Oslo, ikke hadde steget så mye som den har gjort den siste tiden.

– Vi skal være glade for dette presset inn mot Oslo.

– Det er en vakker ting å samle folk geografisk, sa forskeren ved universitetet OsloMet på et møte om boligprisutviklingen under Arendalsuka 2022.

Folks sterke ønske om å bo i Oslo gjenfinner Røed Larsen altså i leieprisene, som nå har steget til rundt 14.000 kroner for en liten toroms.

Folk må samles i Oslo

Når byer i verden dobles i størrelse, så øker den gjennomsnittlige produktiviteten med 4 prosent, ifølge OsloMet-forskeren.

– Om det er sånn at flinke folk drar til byene, eller om byene gjør folk flinke, er noe fagfolk diskuterer så fillene fyker.

– Det vi vet, er at noe magisk skjer med folk i byene. I byer blir folk mer kreative.

Norge er nå i ferd med å gå fra å være en industriøkonomi til å bli en kunnskapsøkonomi. Da må folk bo på sentrale steder hvor vi kan utnytte hverandres hoder, mener forskeren.

Derfor må vi samles i de store byene.

Forskere og økonomer møttes på Arendalsuka for å diskutere om vi har en boligboble og når den eventuelt sprekker. De var ikke enige. Foto: Siw Ellen Jakobsen

Ikke billigere boliger

Inntil det bygges nok boliger i Oslo, klarer ikke boligforskeren ved OsloMet å se for seg at prisen på boliger i hovedstaden kommer til å falle særlig mye.

– Prisene kan falle. Men vi har ikke en boligboble i Oslo, sa Røed Larsen under Arendalsuka-møtet.

Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig

LES SAKEN

De høye boligprisene i Oslo nå ser han også mye i sammenheng med de lave rentene vi har hatt en god stund. Hvis rentene stiger en god del, vil boligprisene kunne synke. Men Røed Larsen har lite tror på at vi da får en boligboble som sprekker.

Sjefen ved Housing Lab, som spesialiserer seg på boligøkonomi, tror at lånerenta fortsatt skal noe opp. Men den vil neppe gå så høyt at den presser boligprisene veldig mye ned.

Boligprisveksten roer seg

André Kallåk Anundsen, som også er forsker ved Housing Lab, fortalte til forskning.no i september i fjor om studier han hadde gjort som pekte i retning av at boligprisene i Norge da lå 13 prosent for høyt i forhold til hva de burde ha vært.

Anundsen har funnet at det historisk sett har vært slik at boligprisveksten har roet seg i perioder hvor boligprisene har vært overvurderte.

To boligmarkeder i Norge

Erling Røed Larsen mener at Norge har to boligmarkeder.

Oslo og resten.

– Norge har ikke et boligproblem, men det har Oslo.

– Vi er veldig nær samme nivået som i San Francisco, som er skrekkeksempelet i USA når det gjelder tilbud og etterspørsel etter bolig. Dette er et kjempeproblem for store selskaper som Google, som ikke har noe sted å bosette folk.

Røed Larsen fortalte at det i årene 2015–2021 ble gitt 2.800 byggetillatelser per 100.000 innbygger i San Francisco.

Tallet for Oslo var 3.400.

– Folk vil til Oslo, uansett. Det er jo der jobbene finnes. Men problemet er at det ikke bygges nok. Det gjør noe med prisene.

– Det kan godt være at vi får en stor prisreduksjon på boliger i Norge, når renta går opp. Men neppe i Oslo. Der vil nok boligprisene fortsette å stige, sa Røed Larsen.

Mer normale renter

Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken, minte under Arendalsuka-møtet om at vi nå lenge har hatt historisk lave renter.

– Dette er årsaken til boligkrisen for unge, og ingen snakker om det

LES SAKEN

– Dette har vært renter under et normalt nivå. Derfor må vi ha renter som er mer innstrammende, opp til et mer normalt nivå.

– Vi må få strammet inn og vi må få mer kontroll over inflasjonen. Men vi får nok ikke de høyre rentene fra 1980-tallet tilbake igjen.

Midtgaard sitt tips er at boligrenta blir på rundt 3 prosent og at den kan bli liggende der.

Stockholm ned 12 prosent

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebanken 1 Markets, er langt fra like sikker som Erling Røed Larsen på at boligprisene i Oslo ikke kan falle en god del.

I Stockholm har boligprisene så langt i år falt 12 prosent siden de var på sitt høyeste i fjor, ifølge tall fra den statlige banken SBAB.

Boligprisene i Sverige falt kraftig nå i sommer.

Få av dem som følger boligmarkedet i nabolandet vårt, er i tvil om at det er en priskorreksjon på gang.

– Det samme har skjedd i byer som Toronto i Canada og i Sydney i Australia. Da er risikoen stor for at det samme kan skje her i Norge. For alle disse landene har økonomier som er lik vår, sa Andreassen.

Leieprisen i Oslo er lav

En ikke uvanlig oppfatning blant eksperter på boligmarkedet er at leieprisen på boliger bedre speiler det riktige prisnivået, enn prisen på å kjøpe en bolig.

I Oslo steg leieprisene under pandemien med 7 prosent. Samtidig steg boligprisene med 19 prosent.

Fra 2012 har leieprisene i Oslo, ifølge Andreassen, steget med 25 prosent. Mens boligprisene har steget med 69 prosent.

– Det har skjedd fordi renta har vært så hysterisk lav.

Boligmarkedet er driveren i økonomien

Boligprisene faller ikke fordi det går galt i økonomien. De faller fordi boligprisene har blitt for høye, påpekte Andreassen under Arendalsuka-debatten.

– Det er nedgang i boligprisen som gir nedgang i økonomien. Boligmarkedet er driveren, det starter der.

Lei av å høre om høye boligpriser i Oslo? Nå kan du få byprisar også på bygda

LES SAKEN

Andreassen fremholdt også at vi ikke trenger så høye boligpriser som vi har i dag, for å få bygget nok boliger.

– Nesten overalt i Norge, bortsett fra i Oslo, er det uendelig tilgang på tomter. Det kan bygges veldig mange boliger i byområder til langt lavere pris enn i dag.

Plass til en halv million på Nesodden

– Rett utenfor Oslo er det plass til en halv million mennesker utpå Nesodden. Vi har også plass til mange nye boliger i Enebakk, Lørenskog og Skjetten.

– Tomtemangelen vi har rundt Oslo i dag er fullstendig lagd av oss selv og politikerne. Vi har så mye plass i nærheten av Oslo, mener Andreassen.

(Denne saken ble først publisert på Forskning.no).