Mange tvister om erstatning etter boligutleie

Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.

PRIVATØKONOMI: Nylig møttes en tidligere utleier og hans tidligere leietaker i Vestfold tingrett.

Da leieboeren flyttet ut av utleieboligen var det mye som ikke var helt som det skulle i boligen. Ikke var det vasket, og katten til leietager hadde skrapet opp både gulv, dører og vinduskarm. På verandaen var det katte-avføring, og i løpet av leieperioden hadde en katteleke i sluket medført en vannskade fra leietagers baderom.

Og på toppen av det hele var det ikke tillatt med husdyrhold, slik at katteholdet var ukjent for utleier.

Utleier krevde erstatning for egenandelen på 6000 kroner for vannskaden, som ble en forsikringssak. Utleier krevde også dekket kostnader for opprydding , vasking, materialer og reparasjon av skadene. Til sammen krevde han en erstatning på 57.832 kroner.

Det var ikke avtalt depositum.

Færre boliger til utleie til tross for rekordhøy etterspørsel

LES SAKEN

Hva er skade?

Slike saker er det mange av.

I 2021 fikk Husleietvistutvalget inn 2047 saker til behandling, en økning på 14,8 prosent fra året før. Økningen skyldes blant annet at utvalget fra 1. september 2021 ble landsdekkende.

De fleste sakene blir klaget inn av utleier.

Og det er nettopp krangler om boligens tilstand ved inn og utflytting, og hvem som skal betale for skader og slitasje som er oppstått, som er det vanligste konfliktområdene knyttet til utleie av bolig. I halvparten av sakene som kommer inn til Husleietvistutvalget er det et krav om erstatning.

Bildebevis

Er det normal slit og elde, er det huseier som skal betale.

Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtagelsen, med mindre partene har avtalt noe annet. Det skal imidlertid ses bort fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Hvis boligen er i dårligere stand ved tilbakelevering enn hvo som er avtalt, kan utleier kreve nødvendige utgifter til utbedring erstattet.

Ikke sjelden oppstår det uenighet rundt hvordan det faktisk var da leietager flyttet inn.

Et klart råd for å unngå en slik diskusjon er å dokumentere situasjonen ved innflytting og utflytting med bilder eller film, og lage en overtagelsesprotokoll. Her bør det noteres hvis det er skader på boligen ved innflytting.

I boligen som var sterkt preget av kattens herjinger ble det tatt bilder som dokumenterte skadene da leietager flyttet ut. Likevel fikk utleier bare erstatning for deler av sitt krav. For noen av punktene mente retten at det bare var snakk om alminnelig slit og elde. For andre punkter, blant annet kjøleskapsdører, kunne ikke utleier dokumentere påløpte kostnader for bytting av disse, og fikk dermed ingen erstatning.

Leietager måtte betale en samlet erstatning på 20.385 kroner.

Korttidsutleie: Hva er reglene for utleie?

LES SAKEN

Skyldig leie

I 42,9 prosent av sakene som kommer inn til Husleietvistutvalget er skyldig leie et tema. Hvis ikke leietager betaler er det en stor fordel å ha en god kontrakt som også inneholder en utkastelsesklausul. «Dersom leiekontrakten har en utkastelsesklausul, kan du sende varsel om utkastelse allerede dagen etter husleien skulle vært betalt. I varselet om utkastelse må du gi beskjed om at leietakeren kastes ut av leiligheten hvis ikke husleien betales innen 14 dager, og at utkastelse unngås hvis husleien betales innen den angitte frist, med tillegg av forsinkelsesrenter. Begge disse momentene må tas med i varselet for at det skal være gyldig i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven», skriver Osloadvokatene på sin nettside.

Hvis leietagere ikke betaler innen fristen, er det mulig å begjøre utkastelse hos namsmannen. Har man tatt et depositum på tre måneders leie, vil dette trolig dekke de tapte leieinntektene i perioden.

Dersom leiekontrakten ikke har noen utkastelsesklausul må utleier til retten for å begjære leietageren utkastet, ettersom namsmannen må ha en rettskraftig dom for et slikt tvangstiltak, med mindre det altså foreligger en utkastelsesklausul.

Depositumstrøbbel

11,6 prosent av sakene Husleietvistutvalget fikk inn i fjor handlet om irregulært depositum.

Utleier kan kreve et depositum på opp til seks måneders husleie, men tre måneder er det mest vanlige. Depositum skal settes på en sperret depositumskonto.

I en sak som nylig ble behandlet i Husleietvistutvalget hadde leietaker overført depositum til utleiers private konto. Da leietager skjønte at dette var ulovlig, tok hun kontakt med utleier for å få pengene inn på en lovlig depositumskonto. Leietaker ville ikke betale inn penger på depositumskontoen utleier opprettet før hun fikk tilbake sitt irregulære depositum. Utleier ville imidlertid ikke tilbakebetale dette til leietaker.

Utleier kom med et motkrav, og krevde erstatning for manglende rengjøring ved utflytting, i tillegg flekker og slitasje på sofa og madrass. Totalt krevde utleieren 2000 kroner i erstatning for manglende rengjøring, og 18.000 kroner for sofa og madrass. Partene var ikke enige om sofaens og madrassens tilstand ved innflytting.

Utleiers krav ble kraftig barbert av Husleietvistutvalget. Utleier måtte tilbakebetale depositumet på 8000 kroner, mens leietager måtte betale en erstatning på 4500 kroner for skadene på sofa og madrass.

Forsikring

Et virkemiddel for å unngå å sitte igjen med en større regning på grunn av leietager er å tegne en utleieforsikring. En slik forsikring har normalt som krav et depositum på minimum to måneders leie.

Forsikringen vil da dekke tap som følge av skadeverk som går utover vanlig slitasje. utleier får også dekket utgifter i forbindelse med utkastelse, og husleietap på opptil seks måneder.

Rekorddyrt å leie bolig i Oslo

LES SAKEN

Ny undersøkelse: Halve studiestøtten går til husleie

LES SAKEN