Derfor er eiendomsfond en tikkende tapsbombe

Professor Steen Koekebakker ved Universitetet i Agder stiller seg svært kritisk til salget av eiendomsfond til vanlige hobbyinvestorer.

De som nå sitter med penger i eiendomsfond bør ikke ha forventninger om å komme seg ut med gevinst. Det er heller et spørsmål om hvor mye av de investerte pengene man kan håpe på å få igjen, mener professoren.

- Mange av disse produktene er høyt belånt, altså giret. Det betyr at selv en mindre nedgang i eiendomsmarkedet kan føre til at hele aksjekapitalen går tapt. I ytterste konsekvens vil en konkurs bety at kunden taper alt, sier han.

Skivebom

- I etterpåklokskapens lys ser vi at selgerne av disse produktene har gjort en skivebom i sin beskrivelse av risiko og avkastning, sier Koekebakker til DN.no.

Det er bare en av flere ankepunkt fra finansprofessoren som har hatt en sentral rolle i analysene av de utskjelte strukturerte spareproduktene.

Ikke strukturerte, bare kompliserte

Eiendomsfond passer formelt sett ikke inn i definisjonen av et strukturert spareprodukt, men er ikke mindre komplisert for ikke-profesjonelle investorer av den grunn.

- For å si det sånn, ingen kan forvente at min mor skulle forstå seg på hvordan disse fungerer, mens jeg kanskje burde gjøre det, sier han.

Kanskje. For selv har han ved et tidspunkt forsøkte å sette seg inn i et av eiendomsfondene.

- Men jeg måtte bare legge det fra meg, for det var for tidkrevende sier han.

Blir fanget i nedgangstider

Mange har nok sett på det å sette sparepenger i et eiendomsfond som omtrent det samme som å sette penger i et aksjefond. Det har allerede for mange vist seg å være en katastrofal misforståelse.

- De som setter penger i eiendomsfond blir eiere av illikvide investeringer, sier Koekebakker.

Med illikvid mener professoren at eierandelene ikke lett lar seg tilbakeføre til kontanter, altså selges.

I motsetning til et vanlig aksjefond med stor omsetning der man som regel kan komme seg ut i løpet av et par virkedager, er man avhengig av å finne en konkret kjøper av akkurat dine andeler dersom man vil ut.

Så lenge eiendomsmarkedet peker oppover er det en relativt kurant sak. Men så snart alle piler peker ned, som nå, stiller saken seg helt annerledes.

- Når ting går virkelig den gale veien, risikerer man å bli tvunget til å være med hele veien ned. Du kan jo ringe på til naboen å spørre om han har lyst til å kjøpe andelene dine.

Det er akkurat det mange som har investert i eiendomsfond nå opplever. De ser at verdiene skrumper inn dag for dag, men klarer ikke begrense tapet ved å selge seg ut.

Koekebakker er ikke sikker på om selgerne av disse produktene har informert godt nok om hvilken enorm ulempe denne faren for innelåsning innebærer for sparerne.

- Et rådgivingsselskap presterte å si at det var fantastisk for kunden at de ikke kunne komme seg ut av fondet, fordi det tvang dem til en ekstra lang investeringshorisont. At det nærmest var en ekstra bonus ved eiendomsfondene at de var illikvide, sukker professoren.

Ikke troverdig

Han er også svært skeptisk til om løftene om sannsynlig avkastning og risiko holder vann.

Mange kunder har blitt presentert for glinsende prospekter med løfter om forventet avkastning på 8-12 prosent, der risikoen samtidig er definert som moderat, kanskje til og med lav.

- Disse tallene er ikke spesielt troverdige. Hvis man skal få 8-12 prosent avkastning etter at oppstartskostnadene er trukket fra, må man finne noen fantastiske eiendommer å investere i, påpeker professoren.

Eiendom som investeringsobjekt har i det hele tatt fått et ufortjent rykte som en trygg havn hvor alle piler peker oppover, uavhengig av børsklima.

- Det er en misforstått oppfattelse at eiendom er sikkert som banken, og alltid stiger. Det er ikke riktig. Investering i bolig over en 100 års periode gir en veldig beskjeden avkastning. Innsalget av eiendom som et aktiva som er lavt korrelert med aksjemarkedet har også vist seg å ikke holde stikk. Kollapsen i eiendom trigget nedgangen i aksjemarkedet.

Les også: - Eldre har spesielt krav på vern

Les også: - Det er kriminelt. De lurte meg!