Utleie i egen bolig

Utleie i bolig du selv bor er skattefritt, hvis du selv bebor mer enn halvparten av arealet.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

For at leieinntektene skal være skattefrie må disse kriteriene være oppfylt:

  1. Mindre enn halve arealet av boligen må være leid ut.
  2. Det må ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor. Det kan være flere hybler som leies ut.
  3. Leieinntekten er også skattefri, dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Det er meget viktig å holde seg innenfor grensene. Krysser du grensen for skattefrihet blir du regnskapslignet. Da blir hele overskuddet skattlagt. Dette inkluderer også en stipulert markedsleie for den boenheten du selv bor i. Leier du ut til to boenheter som defineres som familieleilighet, blir du altså regnskapslignet. Du må derfor være sikker på at kun én boenhet som du leier ut blir definert som dette.

Definisjoner på boenheter

Det er viktig å ha definisjonene klare for å være sikker på holde seg innenfor reglene for skattefritt utleie.

Enebolig er en boligeiendom som bare har én familieleilighet. I tillegg kan det i bygningen være én eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet. I denne sammenhengen har det ikke betydning om hybelleilighetene er selvstendige eller ikke.

De spesielle regler for enebolig gjelder også for seksjonert del av bygning dersom seksjonen bare inneholder en familieleilighet eventuelt en eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet i tillegg.

Tomannsbolig er en boligeiendom som bare har to familieleiligheter, uansett forholdet mellom størrelsen av leilighetene, under forutsetning av at eiendommen ikke er seksjonert. De spesielle regler for tomannsboliger gjelder også for seksjonert del av bygning når seksjonen bare inneholder to familieleiligheter, men ikke om skattyteren eier to familieleiligheter i en større ikke-seksjonert bygning, for eksempel en firemannsbolig eller en blokk. Bygning med bare en familieleilighet og en hybelleilighet anses ikke som tomannsbolig, men som enebolig.

Det er ikke en tomannsbolig hvis:

  • Bygningen har to familieleiligheter, hvor det i samme bygning i tillegg er innredet rom for virksomhet (for eksempel en butikk).
  • Bygningen har to familieleiligheter, som i tillegg har en selvstendig hybelleilighet (flermannsbolig).

En familieleilighet er definert slik at den skal være egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn.

For utleid del av en boligeiendom vil det være avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering. For eksempel vil en boenhet ikke tape karakteren av å være en familieleilighet selv om eier velger å leie ut enkeltrom til to eller flere leietagere.

Dette innebærer også at hvis to familieleiligheter leies ut til en husstand vil de fremdeles måtte betraktes som to familieleiligheter. For eksempel vil en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker en av leilighetene selv, og leier ut de to andre til samme husstand, fortsatt være å anse som en tremannsbolig.

For den delen av boligeiendommen du selv bruker, er det den faktiske bruken som er avgjørende. For eksempel vil en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker to av leilighetene selv, fortsatt være å anse som en tomannsbolig.

Om boenheten skal anses som en familieleilighet, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen kan det blant annet legges vekt på følgende momenter:

  • har den eget bad/dusj
  • har den eget toalett
  • har soverom (sovealkove)
  • har leiligheten kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
  • størrelsen på leiligheten (normalt vil en leilighet med boareal under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet).

Alle momentene må sees i sammenheng. Selv om ett eller flere av momentene ikke foreligger, f.eks. at boenheten ikke har eget bad, utelukker ikke det at boenheten kan anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget WC. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, vil det likevel være selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten.

Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter. For utleid del er det avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering Grensen for når en hybelleilighet skal anses som selvstendig eller ikke vil bare ha betydning ved vurdering av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller flermannsbolig.

En uselvstendig hybel er en hybel som ikke er definert som selvstendig.

Leier du ut flere enheter i din egen bolig, må du sjekke om noen av dem er såkalte familieleiligheter. Dersom utleieenheten er stor og velutstyrt, risikerer den å bli definert som en familieleilighet.

Har du to utleieleiligheter i boligen din som begge defineres som familieleilighet, er boligen å betrakte som en flermannsbolig, og skattebomben er et faktum.

Betraktes derimot bare én av utleieenhetene som familieleilighet, er huset en tomannsbolig og ikke en flermannsbolig. Da er det fortsatt gode muligheter for skattefrihet.

  • Det er heldigvis mange krav som må oppfylles for at utleieenheten skal bli ansett som en familieleilighet. Det finnes ingen presis definisjon av familieleiligheter, men ifølge en dom fra Narvik i 1994 definerte retten den slik: «En familieleilighet er en leilighet som er mer rommelig og mer egnet som permanent bolig for et foreldrepar med ett barn enn boenheter man normalt vil betegne som hybelleiligheter». Ifølge dommer i 1994 og 1997 samt skattedirektoratets tolkninger, vektlegges følgende egenskaper:
  • Boareal over 40 m2
  • Eget bad og dusj
  • Eget WC
  • Eget soverom eller sovealkove
  • Kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
  • Egen inngang

En familieleilighet skal altså ha bra standard og en viss størrelse. Kravet på 40 m² er ikke absolutt. Desto færre rom leiligheten har, desto større er sjansen for å slippe unna. En toromsleilighet vil ofte slippe å bli definert som en familieleilighet. Men for en treroms leilighet, blir det vanskeligere å slippe unna. En treroms har to soverom og er derfor velegnet til en barnefamilie.

At familieleiligheten skal ha egen inngang, betyr ikke at den må ha egen ytterdør. Har leiligheten egen låsbar inngang innenfor hovedinngangen, regnes dette som egen inngang (ifølge dommen fra 1997).

Det er ofte nok at utleieenheten mangler én av egenskapene over for å slippe å bli stemplet som familieleilighet. Et eksempel på dette er Narvik-dommen. Retten var ikke i tvil om at en toromsleilighet som både hadde egen inngang, eget bad og eget WC og egen kjøkkenkrok, ikke var noen familieleilighet. Arealet var nemlig bare 28 m².

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
12:12 Fire fulle hus og seier til Wierer, Olsbu Røiseland nummer tre11:56 Kombinert: Krog til sykehus etter fall11:50 Dansk fjellklatrer omkom i Himalaya11:30 Kroos om EM-sjansene til Tyskland: – Jeg ser ikke oss blant favorittene11:27 Demokrat gjenvalgt som guvernør i Louisiana10:53 Frode Bergs kone: – En stor lettelse10:19 Benzema får ikke spille EM for Frankrike: – Hans tid der er over10:06 Fløyelsmyk frihet og en forfatter som ble president10:00 Aghayev dømmer Norge på Malta09:59 Pave Frans gikk ut mot porno – så fortalte tre nye altergutter i Vatikanet om misbruk09:36 Nordisk byplanlegging møter kritikk fra utenlandske arkitekter09:26 Cuba feiret Havannas 500-årsjubileum09:12 Halsbånd med strøm brukt på hundepensjonat – to kvinner må i retten09:00 Ringvrak er Lagerbäcks sparringpartner før tittelkampen08:58 Demonstranter i Hongkong vil sette press på økonomien08:30 Langrenn: Svensk rival på krykker etter kneskade07:55 Rajapaksa vant presidentvalget på Sri Lanka07:32 Irans leder forsvarer økte bensinpriser07:12 Fotgjenger påkjørt i Oslo – fører stakk av06:45 Florø-drapet: Siktet 27-åring fremstilles for fengsling06:43 Unntakstilstand på Samoa etter meslingutbrudd06:41 NRK: Panama-ofrene har reist hjem til Norge06:08 Dette skjer i dag06:06 14-åring slått og ranet i Stavanger05:37 Dette skjedde i natt05:28 Savnet båtfører i Hordaland funnet i god behold05:22 Kina: Konstruktive handelssamtaler med USA05:15 Brann i leilighet i Kongsberg slukket05:05 Tilsyn: Sykehjem i Hedmark gjør ikke forsøk på å gjenopplive pasienter04:52 Pence-rådgiver om Trumps Ukraina-samtale: – Upassende03:45 Antall drepte i demonstrasjoner i Bolivia øker03:44 Nytt tilfelle av skrantesyke påvist på elg02:33 Statsministeren og 3.000 gikk for bærekraftmålene02:29 Nissan tilbakekaller 400.000 biler02:17 Politiet brukte tåregass mot gule vester-demonstranter01:38 Kina nekter to frittalende australske politikere innreise01:15 Bergs forsvarer: – En umenneskelig påkjenning00:58 Boris Johnson: Partiets kandidater støtter brexitavtalen23:53 Forsvarer: – Siktede er sterkt preget etter Larvik-brannen23:51 Statsministerkandidat i Libanon trekker seg23:21 Frode Berg tilbake på norsk jord22:45 Uventede svingninger i oksygennivåene på Mars22:05 Den siste overlevende fra Hindenburg-ulykken er død21:42 Frode Berg tilbake i Norge21:16 Obama advarer Demokratenes kandidater mot å bevege seg for langt til venstre20:52 90-åring omkom i traktorulykke i Hol i Hallingdal20:13 Ekspert om prinsesse Dianas død: – Hun kunne vært reddet19:38 Fly fra Vilnius landet i Oslo – uvisst om Berg var med19:18 Mysteriet i vikinggraven19:01 – Jeg er ganske opptatt av at jeg skal dø18:11 Anklager om valgfusk i Storbritannia vurderes av britisk politi18:04 Verden er et skumlere sted for Norge17:49 Trond (51) overlevde 1 /12 time under snøen: – Det skal egentlig ikke være mulig17:27 Kinesiske soldater ute i Hongkongs gater16:39 John (71): – Jeg er ikke som alle andre16:29 Sp vil gjenopprette 20 politikontorer15:52 Ny norsk skøytenedtur i Minsk: – Ikke gøy å gå sakte15:17 Flere drept av bilbombe i tyrkiskkontrollert område i Syria15:16 Koran-brenning i Kristiansand førte til bråk14:56 Bjånesøy sikret poeng for Stabæk14:54 Brochmann sikret poeng for Sandviken14:53 Adserø avgjorde for Trondheims-Ørn14:52 Historisk sølvmedalje til Vålerenga14:52 Vålerenga seiret borte mot Arna-Bjørnar14:52 Fart ble ydmyket av Klepp14:37 Etterretningsekspert: Frode Berg har trolig ikke plikt til å snakke14:30 Bale: – Jeg har definitivt mer glede av å spille for Wales13:55 Thingnes Bø gikk seg svimmel: – Det var grusomt13:52 «Paradise Hotel»-kjendis bedragerisiktet: – Beklager13:38 Danmark vil nekte danske fremmedkrigere hjelp i utlandet12:52 Store mengder snø og regn skaper vanskelige kjøreforhold på Østlandet12:34 Fylkeslegen åpner tilsynssak mot Helse Bergen etter drapet i Nattlandsveien12:07 Politiet brukte tåregass mot gule vester-demonstranter12:06 Haaland uaktuell til Malta-kampen11:20 EM-klare England uten Gómez og Henderson i siste kvalifiseringskamp11:10 Dansk mann som ble pågrepet etter drap i Malmö, er funnet død i fengsel11:09 En drept i demonstrasjoner i Iran etter økte bensinpriser11:04 Eckhoff gledet seg over «halvt norsk» overraskelse på tung dag10:49 Gressteppet i Parken slaktes: – Flaut hvis den er sånn under EM10:02 Høy valgdeltakelse på Sri Lanka til tross for en rekke voldelige hendelser10:00 35 vanviddsminutter ødela EM-kvalifiseringen for Norge09:40 Serbias president innlagt på sykehus09:30 Verdenscupfinalen i hopp avsluttes i Vikersund i 202009:17 Ni år gammel gutt var savnet i Oslo – har kommet til rette09:08 27 år gammel mann fra Øst-Europa siktet for drap i Florø08:43 Hitlers eiendeler auksjoneres bort08:21 Mistenkt for bibliotekbrann i Larvik ble ved en feil løslatt i forrige uke06:56 Israelske luftangrep mot Gazastripen06:50 Frode Berg et steg nærmere hjemreise06:20 Krimkommentator kritisk til politiets informasjonsflyt06:19 Fem Morales-tilhengere drept i sammenstøt i Bolivia06:01 Fortsatt mange branner i Australia06:00 Dette skjer i dag05:39 Dette skjedde i natt05:17 Ni år gammel gutt savnet i Oslo04:28 Tenåringer til sykehus etter trafikkulykke i Bergen04:22 Lovende start for Hovland og Ventura i Mexico03:37 Trump benåder to soldater02:59 Sterke reaksjoner mot TV 2s Tonning Riise-episode02:43 Siktet skoleskytter i California er død
Siste nytt
12:12SportFire fulle hus og seier til Wierer, Olsbu Røiseland nummer tre11:56SportKombinert: Krog til sykehus etter fall11:50VerdenDansk fjellklatrer omkom i Himalaya11:30SportKroos om EM-sjansene til Tyskland: – Jeg ser ikke oss blant favorittene11:27PolitikkDemokrat gjenvalgt som guvernør i Louisiana10:53NorgeFrode Bergs kone: – En stor lettelse10:19SportBenzema får ikke spille EM for Frankrike: – Hans tid der er over10:06PolitikkFløyelsmyk frihet og en forfatter som ble president10:00SportAghayev dømmer Norge på Malta09:59VerdenPave Frans gikk ut mot porno – så fortalte tre nye altergutter i Vatikanet om misbruk09:36NorgeNordisk byplanlegging møter kritikk fra utenlandske arkitekter09:26VerdenCuba feiret Havannas 500-årsjubileum09:12NorgeHalsbånd med strøm brukt på hundepensjonat – to kvinner må i retten09:00SportRingvrak er Lagerbäcks sparringpartner før tittelkampen08:58VerdenDemonstranter i Hongkong vil sette press på økonomien08:30SportLangrenn: Svensk rival på krykker etter kneskade07:55VerdenRajapaksa vant presidentvalget på Sri Lanka07:32VerdenIrans leder forsvarer økte bensinpriser07:12NorgeFotgjenger påkjørt i Oslo – fører stakk av06:45NorgeFlorø-drapet: Siktet 27-åring fremstilles for fengsling06:43VerdenUnntakstilstand på Samoa etter meslingutbrudd06:41NorgeNRK: Panama-ofrene har reist hjem til Norge06:08NorgeDette skjer i dag06:06Norge14-åring slått og ranet i Stavanger05:37NorgeDette skjedde i natt05:28NorgeSavnet båtfører i Hordaland funnet i god behold05:22VerdenKina: Konstruktive handelssamtaler med USA05:15NorgeBrann i leilighet i Kongsberg slukket05:05NorgeTilsyn: Sykehjem i Hedmark gjør ikke forsøk på å gjenopplive pasienter04:52VerdenPence-rådgiver om Trumps Ukraina-samtale: – Upassende03:45VerdenAntall drepte i demonstrasjoner i Bolivia øker03:44NorgeNytt tilfelle av skrantesyke påvist på elg02:33NorgeStatsministeren og 3.000 gikk for bærekraftmålene02:29VerdenNissan tilbakekaller 400.000 biler02:17VerdenPolitiet brukte tåregass mot gule vester-demonstranter01:38VerdenKina nekter to frittalende australske politikere innreise01:15NorgeBergs forsvarer: – En umenneskelig påkjenning00:58VerdenBoris Johnson: Partiets kandidater støtter brexitavtalen23:53NorgeForsvarer: – Siktede er sterkt preget etter Larvik-brannen23:51VerdenStatsministerkandidat i Libanon trekker seg23:21VerdenFrode Berg tilbake på norsk jord22:45VerdenUventede svingninger i oksygennivåene på Mars22:05VerdenDen siste overlevende fra Hindenburg-ulykken er død21:42NorgeFrode Berg tilbake i Norge21:16VerdenObama advarer Demokratenes kandidater mot å bevege seg for langt til venstre20:52Norge90-åring omkom i traktorulykke i Hol i Hallingdal20:13VerdenEkspert om prinsesse Dianas død: – Hun kunne vært reddet19:38NorgeFly fra Vilnius landet i Oslo – uvisst om Berg var med19:18VerdenMysteriet i vikinggraven19:01Helse og livsstil– Jeg er ganske opptatt av at jeg skal dø18:11PolitikkAnklager om valgfusk i Storbritannia vurderes av britisk politi18:04NorgeVerden er et skumlere sted for Norge17:49Helse og livsstilTrond (51) overlevde 1 /12 time under snøen: – Det skal egentlig ikke være mulig17:27VerdenKinesiske soldater ute i Hongkongs gater16:39VerdenJohn (71): – Jeg er ikke som alle andre16:29PolitikkSp vil gjenopprette 20 politikontorer15:52SportNy norsk skøytenedtur i Minsk: – Ikke gøy å gå sakte15:17VerdenFlere drept av bilbombe i tyrkiskkontrollert område i Syria15:16NorgeKoran-brenning i Kristiansand førte til bråk14:56SportBjånesøy sikret poeng for Stabæk14:54SportBrochmann sikret poeng for Sandviken14:53SportAdserø avgjorde for Trondheims-Ørn14:52SportHistorisk sølvmedalje til Vålerenga14:52SportVålerenga seiret borte mot Arna-Bjørnar14:52SportFart ble ydmyket av Klepp14:37NorgeEtterretningsekspert: Frode Berg har trolig ikke plikt til å snakke14:30SportBale: – Jeg har definitivt mer glede av å spille for Wales13:55SportThingnes Bø gikk seg svimmel: – Det var grusomt13:52Norge«Paradise Hotel»-kjendis bedragerisiktet: – Beklager13:38VerdenDanmark vil nekte danske fremmedkrigere hjelp i utlandet12:52NorgeStore mengder snø og regn skaper vanskelige kjøreforhold på Østlandet12:34NorgeFylkeslegen åpner tilsynssak mot Helse Bergen etter drapet i Nattlandsveien12:07VerdenPolitiet brukte tåregass mot gule vester-demonstranter12:06SportHaaland uaktuell til Malta-kampen11:20SportEM-klare England uten Gómez og Henderson i siste kvalifiseringskamp11:10VerdenDansk mann som ble pågrepet etter drap i Malmö, er funnet død i fengsel11:09VerdenEn drept i demonstrasjoner i Iran etter økte bensinpriser11:04SportEckhoff gledet seg over «halvt norsk» overraskelse på tung dag10:49SportGressteppet i Parken slaktes: – Flaut hvis den er sånn under EM10:02PolitikkHøy valgdeltakelse på Sri Lanka til tross for en rekke voldelige hendelser10:00Sport35 vanviddsminutter ødela EM-kvalifiseringen for Norge09:40VerdenSerbias president innlagt på sykehus09:30SportVerdenscupfinalen i hopp avsluttes i Vikersund i 202009:17NorgeNi år gammel gutt var savnet i Oslo – har kommet til rette09:08Norge27 år gammel mann fra Øst-Europa siktet for drap i Florø08:43VerdenHitlers eiendeler auksjoneres bort08:21NorgeMistenkt for bibliotekbrann i Larvik ble ved en feil løslatt i forrige uke06:56VerdenIsraelske luftangrep mot Gazastripen06:50NorgeFrode Berg et steg nærmere hjemreise06:20NorgeKrimkommentator kritisk til politiets informasjonsflyt06:19VerdenFem Morales-tilhengere drept i sammenstøt i Bolivia06:01VerdenFortsatt mange branner i Australia06:00NorgeDette skjer i dag05:39NorgeDette skjedde i natt05:17NorgeNi år gammel gutt savnet i Oslo04:28NorgeTenåringer til sykehus etter trafikkulykke i Bergen04:22SportLovende start for Hovland og Ventura i Mexico03:37VerdenTrump benåder to soldater02:59NorgeSterke reaksjoner mot TV 2s Tonning Riise-episode02:43VerdenSiktet skoleskytter i California er død
Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus