Stor økning i saker: Slik unngår du å bli lurt av utleier
Muggsopp, lekkasje eller bråk? Slik tar du kampen mot utleier – og vinner.
Annonse
Mugg og alvorlig fukt kan være en mangel etter husleieloven. Du må varsle raskt, dokumentere godt og sette rimelige frister for retting. Prisavslag, erstatning – og i de tyngste sakene heving – kan bli aktuelt. Her er hva Husleietvistutvalget (HTU) legger vekt på, ifølge stedlig leder Geir Morten Løkken.
Når er mugg en «mangel»?
HTU gjør en konkret vurdering i hver sak. Utgangspunktet er at boligen – hvis annet ikke er avtalt – skal være i «vanlig god stand» etter husleieloven § 2-2. Løkken peker på et grunnleggende typesynspunkt:
– Et generelt typesynspunkt er at leietaker for eksempel må kunne gå ut fra at det ikke er fukt utover det normale i boligen, forklarer Løkken til ABC Nyheter.
Har du signert en «som den er»-klausul, er terskelen høyere: Husrommet har bare mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med, eller utleier har holdt tilbake/gitt uriktige opplysninger.
Bevis: Hva teller mest?
HTU bruker vanlig bevisvurdering (over 50 prosent sannsynlighet). Aktuelle bevis er blant annet bilder, korrespondanse og fagrapporter.
– En rapport fra fagfolk som har vært på befaring og undersøkt forholdene, er en type bevis som kan være godt egnet til å belyse både omfang og årsak, forklarer lederen i Husleietvistutvalget.
Annonse
Annonse
Sporemålinger kan inngå, men dokumentasjon av fuktkilde og byggskade veier ofte tungt.
Hvor raskt må du si fra?
Oppdager du en mangel som var der da du flyttet inn, må du klage «innen rimelig tid».
Løkken viser til forarbeidene:
– Hva som nærmere ligger i kriteriet rimelig tid, vil måtte avhenge av en konkret vurdering. Det kan i denne forbindelse være naturlig å legge vekt på om leieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt.
Oppstår mangelen underveis i leieperioden, har du plikt til å varsle. Hvis du ikke gjør det, kan du miste retten til leieavslag for tiden før du ga beskjed.
Hvor lang tid kan utleier bruke på å rette?
Utleier skal fikse problemet «innen rimelig tid» etter at du har bedt om det. Du kan selv sette en rimelig frist – og da må den holdes. Det er imidlertid vanskelig å si noe presist om akkurat hvilke minimumstiltak er tilstrekkelig, da dette kan variere ut fra det enkelte tilfellet.
– Når det kreves at retting skal skje innen rimelig tid, innebærer det at mangelen må være ryddet definitivt av veien innen fristen, det er ikke tilstrekkelig at mangelsutbedringen er påbegynt, forklarer Løkken.
Har du krav på alternativ bolig?
Annonse
Leietaker har ikke krav på at utleier skaffer en erstatningsbolig, ifølge Løkken.
Er boligen ubeboelig (leieverdi = 0), kan du kreve fullt leieavslag. Du kan også kreve erstatning for midlertidig bolig hvis du kan dokumentere et økonomisk tap.
Holde tilbake leie – uten å misligholde
Du kan holde tilbake deler av leien for å sikre krav mot utleier, for eksempel ved mangel. Dokumentér godt – du har bevisbyrden.
Løkken viser til en teoretisk mulighet i husleieloven:
– Det er riktignok en bestemmelse i husleieloven § 3-8, som sier at utleier ikke kan si opp eller heve avtalen på grunn av manglende leiebetaling, dersom leietaker deponerer den omtvistede delen av leien på en deponeringskonto. Etter det vi kjenner til, er det imidlertid ikke banker som tilbyr slik deponeringskonto i dag.
Ødelagt innbo – hvem betaler?
Utgangspunktet følger husleieloven §§ 2-13 og 2-14, forklarer HTU-lederen.
Han presiserer:
– Leietaker har en plikt til å begrense sitt økonomiske tap gjennom rimelige tiltak (tapsbegrensningsplikt), noe bruk av egen innboforsikring kan være et eksempel på.
Annonse
Han legger til:
– Ødelagt innbo faller inn under begrepet tingskade i husleieloven § 2-14 andre ledd bokstav c. Erstatning for tap som følge av tingskade kan i utgangspunktet kun kreves hvis det kan påvises at mangelen eller tapet skyldes at utleier har handlet uaktsomt, eller hvis boligen bryter med garantier som utleier har gitt.
Når kan du heve leieavtalen?
Heving krever vesentlig mislighold etter en helhetsvurdering.
Løkken forklarer:
– Hvorvidt leietaker har rett til å heve leieavtalen, beror på en konkret helhetsvurdering. Det er et krav om at utleiers mislighold må være vesentlig. Misligholdet må ha et slikt omfang at leietaker har hatt rimelig grunn til å gå fra kontrakten.
Momenter som teller er omfang og varighet, skyldgrad, om boligen kan brukes, og om mindre inngripende tiltak kan løse problemet.
Hvor lang tid tar en sak hos HTU?
Ifølge Løkken har antallet klager økt kraftig, og ventetiden er nå rundt fem måneder før behandling kan starte. I 2024 tok sakene i snitt 106 dager fra gebyret var betalt til saken var avgjort.
HTU prioriterer pågående leieforhold og oppsigelsessaker «så langt det er mulig», men ikke saker med helserisiko alene.
Annonse
Sjekkliste ved innflytting (særlig nyttig for studenter/kollektiv)
– Det kan være lurt å ha en felles gjennomgang av leieobjektet med utleier ved innflytting, og samtidig utarbeide en felles innflyttingsprotokoll med en beskrivelse og bilder av leieobjektet, av eventuell slitasje og skader mv. Dersom leietaker oppdager mugg, kan det være lurt å sikre bevis.
Slik går du frem – steg for steg
- Dokumentér: Bilder/video over tid, uavhengig fagrapport, all skriftlig dialog.
- Varsle skriftlig raskt: Beskriv funn og konsekvenser; vis til § 5-5 (varslingsplikt) og § 2-8 (rimelig tid).
- Henvis til § 2-10 og be om utbedring innen en rimelig frist.
- Vurder tilbakehold av leie: Varsle om tilbakehold etter § 2-15, eller krev prisavslag etter § 2-11.
- Vurder erstatning: Dokumentér økonomisk tap (midlertidig bolig/innbo), og husk tapsbegrensning (§ 2-14).
- Vedvarende alvorlige forhold: Vurder heving – men sørg for solid dokumentasjon, da terskelen er «vesentlig».