Skattesmart utleie av bolig

Dette debattinnlegget ble først publisert i Finansavisen. 

Store boligselskaper dumper utleieleiligheter og mange mener dette skaper kjøpsmuligheter. Boligbyggingen i Oslo er på det laveste nivået siden 1946. Når utleieboligene er solgt, vil tilbudssiden strammes kraftig inn og det ventes en positiv prisutvikling. Leieprisene stiger også.

Hvordan er skattereglene for den som vil investere i utleieleiligheter?

For privatpersoner er skattereglene mer gunstige enn mange tror. Eier du inntil fire utleieenheter, beskattes netto leieinntekter som alminnelig inntekt med bare 22 prosent. Du får løpende fradrag for rentekostnader, fellesutgifter, vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og andre driftskostnader. Sammenlignet med aksjeinntekter, der effektiv skattesats er 37,84 prosent før skjerming, er forskjellen betydelig.

Men den virkelige bonusen handler om salget. Har du eid boligen i mer enn ett år og selv bodd der minst 12 av de siste 24 månedene, er gevinsten skattefri. Kjøper du en utleieleilighet i dag, leier den ut i noen år, og deretter flytter inn selv det siste året, kan du realisere hele verdistigningen uten å betale én krone i skatt. For aksjer finnes ingen tilsvarende mulighet.

Skattekommisjonen har nylig anbefalt at botiden forlenges, for eksempel til tre år, men det er usikkert om dette forslaget følges opp. Det er vanskelig å endre skattereglene på dette området fordi man ønsker stor fleksibilitet i arbeidsmarkedet og boligmarkedet. Selv om man skulle ramme noen få «boligflippere» er det lite hensiktsmessig med mer kompliserte boligbeskatningsregler som gir innlåsningseffekter for hele boligmarkedet.

Det er imidlertid noen fallgruver du må styre unna. Grensen mellom kapitalinntekt og virksomhet er avgjørende.

Leier du ut fem boenheter eller mer, anses utleien normalt som næringsvirksomhet. Da øker marginalskatten til opp mot 50,6 prosent. Også intensiv korttidsutleie med høyt aktivitetsnivå kan bli klassifisert som virksomhet, selv med færre enheter. Tommelfingerregelen er enkel: Hold deg til fire enheter eller færre, med ordinære leiekontrakter og lavt aktivitetsnivå.

Unngå også å eie utleieleiligheter gjennom aksjeselskap. Det gir en form for dobbeltbeskatning. Selskapet betaler 22 prosent skatt på overskuddet. Når du tar ut utbytte, kommer ytterligere 37,84 prosent på toppen. Samlet marginalskatt blir over 50 prosent.

I tillegg mister du muligheten til skattefritt salg ved å bo der selv det siste året før salg. Et unntak gjelder der du kjøper den femte utleieleiligheten, den bør kjøpes av et aksjeselskap du eier så du ikke kommer over terskelen for næringsvirksomhet.

Bor du selv i boligen, finnes det enda en skattefri mulighet. Bruker du minst halvparten selv, regnet etter utleieverdi, er leieinntektene fra den utleide delen helt skattefrie ved såkalt langtidsleie, det vil si leieforhold på 30 dager eller mer. Dette er en veldig gunstig skatteregel, for eksempel om du har mulighet til å leie ut en kjellerleilighet. Ved korttidsutleie gjelder en sjablongregel ved utleie av egen bolig: De første 15.000 kronene er skattefrie.

Deretter regnes 85 prosent av overskytende som skattepliktig inntekt. Du får ikke fradrag for kostnader. Det betyr at slik korttidsutleie, for eksempel på plattformer som Airbnb alltid er skattepliktig over 15.000 kroner.

En ulempe bør nevnes. Sekundærboliger verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi i formuesskatten. Det er ingen verdsettelsesrabatt slik som for aksjer. Egen bolig verdsettes langt lavere - kun 25 prosent av verdien medregnes opp til 10 millioner kroner. Deretter legger man til 75 prosent av overstigende verdi.

Det er mulig å klage på den beregnede formuesverdien for egen bolig og for sekundærleiligheter. Som dokumentasjon kan man for eksempel legge ved en fersk takst, meglers prisvurdering eller kjøpekontrakt. Så får tiden vise hva som blir den endelige løsningen for formuesskatten.

Stemmer er ABC Nyheters debattseksjon. Dette er meningsytringer, og innholdet står for skribentens regning. Ønsker du å bidra? Send kronikk eller debattinnlegg til stemmer@abcnyheter.no.