D-dag for Drammen

– Partene har ikke fulgt retningslinjene for denne typen saker, mener advokat Robert Myhre til Finansavisen.

Hvis det også blir utfallet kan en fem år lang såpeopera i Drammen få et nytt kapittel.

Var du musikkinteressert og konsertgjenger på 1980-tallet kjenner du Drammenshallen. Eric Clapton, Bob Dylan, Queen, Diana Ross, Neil Young og mange flere av 80-tallets store stjerner besøkte elvebyen. Nå er hallen hjemmebanen til Drammen håndballklubb som til tider feide motstanderne av parketten tidligere på 2000-tallet. Så gikk det tyngre. Like bortenfor ligger friidrettsbanen. Der kretsrekorder er satt og der unge friidrettstalenter jakter nye mål. Den slitne tribunen rundt vitner om at også denne banen har hatt sin storhetstid. Og det skulle få sin definitive slutt. Friidrettsbanen skulle graves opp og Drammenshallen rives. Området som heter Marienlyst skulle få boligblokker og en helt ny multihall. Men fem år er gått og protestgrupper, jurister, Fylkesmannen, Sivilombudsmannen, kommunaldepartementet og EFTAs overvåkningsorgan (ESA) har vært involvert. Vi tar det fra starten.

Et løft for idretten og byen

Sommeren 2011 tar eiendomsutviklingsselskapet Ticon kontakt med Drammen kommunes rådmann, Osmund Kaldheim. De har en idé. En idé om hvordan Marienlyst kan utvikles til et moderne boligområde. 25.000 kvadratmeter skal få mellom 300 og 400 boliger. Beliggenheten er av de beste i kommunen. Kort vei til togstasjon, kort vei til sentrum og kort vei til flere av byens skoler. Kommunen skal bli medeier, og planen er at kommunens overskudd kan brukes til å bygge en ny og moderne multihall som erstatning for både friidrettsbane og Drammenshallen. Det kan bli et løft for idretten, et løft for byen, et løft for befolkningen. Rådmannen er interessert, og i oktober 2011 starter forhandlinger om hvordan samarbeidet skal foregå. Men de snakker på bakrommet. For bystyret blir ikke orientert, ei heller komiteen for byutvikling og kultur. Ikke før et forslag til en utviklingsavtale foreligger. I september 2012 blir planene presentert for resten av kommunens lokalpolitikere. Ticon skal kjøpe tomten på Marienlyst, og sammen skal de og kommunen etablere Marienlyst Utvikling AS med eierandeler på 50 prosent hver. Ingen andre aktører er invitert med, men to uavhengige verdivurderinger skal sørge for at salget skjer til markedspris og at lovverket dermed følges. En juridisk vurdering er hentet inn, men verdivurderingene blir unntatt offentlighet og kjøpsavtalen blir unntatt offentlighet. Kommunen hevder det kan få negative konsekvenser for fremtidige forhandlingssituasjoner hvis informasjonen blir kjent. Opposisjonen raser. Hvorfor hemmeligholdet? Hvorfor forhandle frem avtalen uten å informere bystyret?

– Når ikke komiteen for byutvikling og kultur engang blir informert om et så stort byutviklingsprosjekt, må man spørre seg om hva vi skal med den komiteen, sier gruppeleder for Fremskrittspartiet i bystyret i Drammen, Jon Helgheim, til Finansavisen 11. september 2012.

Ingerid Møller og Lenge Leve Marienlyst har klaget avtalen mellom kommunen og Ticon til ESA. Foto: Kaare Martin Granerud / Finansavisen

Frp er i opposisjon til Høyre som har rent flertall på denne tiden.

– Etter hva jeg har hørt har kommunen valgt å gjøre det på denne måten for å ha kontroll på byutviklingsprosjektet ved å være partner.

– Det gjør man i reguleringsprosessen. Kommunen er vel ikke deleier i alt som skjer i byen?

– Man kan stille en god del spørsmål rundt dette, og jeg har full forståelse for at det ser pussig ut sett utenfra, sier Helgheim til Finansavisen.

– Det var galimatias

Arbeiderpartiet formulerer 17 spørsmål de vil ha svar på. Fylkesmannen blir involvert og krever full åpenhet på alle dokumenter tilknyttet avtalen. Så roer det seg og kontrakten med Ticon blir vedtatt med 48 stemmer mot én i bystyret. Idyllen er tilbake, men på lånt tid.

Og så var det idretten da, som skulle få et løft. Men det var bare ett problem. Idretten sa nei. De ville beholde friidrettsbanen på Marienlyst.

– Jeg trodde ikke mine egne ører da vi fikk presentert planen. Det var galimatias. Vi kunne ikke finne oss i det, sier Jon Rockstad som var styreleder i Drammen idrettsråd på den tiden.

Idretten var heller ikke involvert fra starten, men fikk presentert avtalen på Central Hotell i Drammen.

– Vi fikk en følelse av at kommunen ville gjennomføre planene enten vi likte det eller ikke, fortsetter Rockstad til Finansavisen.

Men kommunen var fortsatt tydelige på at de ville ha idretten i ryggen før de gikk videre. 50 millioner til en ny hall og friidrettsbane på Berskog vedkommunegrensen ble lagt i potten. Og det nye anlegget skulle stå klart før spaden på Marienlyst skulle settes i jorden. Friidretten komme ikke til å miste en eneste treningstime.

– Da vi skjønte at kommunen ikke ville snu prøvde vi å finne andre områder som kunne bygges ut når avtalen med Ticon først var inngått, men det fantes ikke andre områder som Ticon var fornøyd med.

Her er foreløpige skisser av hvordan Marienlyst kan bli ved en utbygging. Foto: LPO Arkitekter AS

– Det ble et skjebnesvangert møte

Til slutt gikk styret i idrettsrådet inn for planene med fem mot tre stemmer. På årsmøtet i mars 2014 var det klubbene sin tur til å stemme.

– Det ble et skjebnesvangert møte. To Høyre-representanter fikk snakke varmt om utbyggingen i et forsøk på å lage halleluja-stemning. De på møtet som ikke hadde riktig mening, fikk høre det, sier Kjell Nilsen som satt i styret i idrettsrådet fra 2002 til 2013.

– Politikerne gjorde en avtale med idrettsrådet og bant idretten til masten. Nå benytter kommunen det fullt ut og dytter idretten foran seg.

På årsmøtet var det til slutt bare én klubb som stemte mot planene.

– Idretten er blitt misbrukt. Kommunen la frem Marienlyst-planene som et løft for idretten, men idretten har vist unison motstand helt fra starten. Vi har fått høre at det blir flytting eller ingenting. Saken var allerede avgjort og vi har måttet gjøre det beste ut av det, sier Petter Torgersen i IF Hellas, en av to friidrettsklubber som holder til på Marienlyst.

Vi skriver 2016. Idretten ble til slutt med, men Arbeiderpartiet har snudd. De vil ikke lenger ha blokker. Faktisk har hele opposisjonen snudd. Høyre og Frp må lene seg på samarbeidspartiene KrF og Venstre for fortsatt å ha støtte for utbygging. Det begynner å riste i grunnmuren. Dette året blir området på Marienlyst omregulert fra friområde med idrettsplass til transformasjonsområde for bolig og næring. En nødvendighet for å gjennomføre videre planer. «Aksjonsgruppa Redd Marienlyst» har en stund skrevet leserinnlegg i lokalavisene, men ikke fått den store oppmerksomheten. Nå klager de kommunens omregulering inn til Fylkesmannen fordi det ikke var konsekvensutredet hvordan den vil påvirke barn og unge. Når Fylkesmannen ikke vil ta i saken, klager aksjonsgruppen den videre til Sivilombudsmannen, som kommer med kritikk av Fylkesmannen. Motstandere av utbyggingen får blod på tann. Kommunens kontrollkomité blir involvert. Opposisjonen krever stans i videre omregulering av Marienlyst. Men det er et blindspor. Kommunal- og moderniseringsdepartementet gir til slutt kommunen tommel opp til å fortsette.

«Lenge Leve Marienlyst»

Men nå har lokalbefolkningen virkelig engasjert seg. En ny protestgruppe er etablert, den kaller seg «Lenge Leve Marienlyst». De hopper bukk over alle norske instanser og ser til ESA. De klager inn avtalen mellom Ticon og Drammen kommune fordi det aldri ble noen anbudsprosess. Det er her vi er i dag, ventende på ESAs vedtak.

– Det er svært uheldig at kommunen og Ticon setter seg ned bak nedtrukne gardiner og forhandler frem en avtale der ingen andre får være med. Hadde de lagt opp til en form for konkurranse hadde de fått det beste resultatet og den beste prisen, sier Per Bomann-Larsen.

Han var frem til mai i fjor styreleder i det lokale selskapet Union Eiendomsutvikling.

– Vi hadde definitivt sett på dette prosjektet om vi ble invitert. Både lokale og nasjonale eiendomsutviklere ville vært interessert. Marienlyst er et stort og spennende område, sier han.

Før kontraktsinngåelsen med Ticon hentet kommunen inn en juridisk vurdering for å forsikre seg om at de ikke krenket anskaffelsesreglene. Advokat Morten Goller i Wikborg Rein konkluderte med nei. Alt skulle være på stell. For at avtalen mellom partene ikke skal være ulovlig statsstøtte må kommunen ha sikret markedspris for tomten. Det kan de gjøre ved en åpen konkurranse eller hente inn uavhengige verdivurderinger. Kommunen valgte altså det siste. DTZ og DNB kom med sine vurderinger, kommunen tok gjennomsnittet og endte med en pris på

Daniel Kjørberg Siraj mener kommuner kan ha nytte av mer samarbeid med private aktører. Foto: Gorm Kallestad / NTB scanpix

3.838 kroner per kvadratmeter for boligområdet. Mange i bransjen har sagt at prisen virket veldig lav.

– Det er en lav pris. Ingen tvil om det. Alle prosjekter jeg har vært borti er priset vesentlig høyere enn dette, sa Jan Gurrik, partner i Realist næringsmegling til Drammens Tidende i saken med tittel «Indrefilet på billigsalg».

Synd at få kommuner samarbeider med private aktører

Ticon kom billig til bordet hevdes det. En eiendomsutvikler med god kjennskap til Drammen, som ikke vil ha navnet sitt på trykk, sier at «avtalen er en gavepakke til Ticon». Men ikke alle er enige i det.

– Prisen pr. kvadratmeter høres ikke feil ut basert på vår kunnskap om Drammensmarkedet den gang i 2012. Med nyboligpriser i Drammen på 40.000 til 50.000 kroner pr. kvadratmeter så forsvarer man ikke tomtekostnader på mer enn 4000 kroner. Det er viktig å huske at byggekostnadene i Drammen ofte er høye på grunn av svært dårlige grunnforhold, sier Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i Obos.

Han mener det er synd at så få kommuner benytter seg av sjansen til å inngå direkte samarbeid med private aktører. Det gjør at de går glipp av kreativitet og kompetanse som en del private utviklingsaktører kan tilby på kommunale eiendommer.

– Bakgrunnen er nettopp at kommunene er redde for å trå feil i forhold til regelverket for salg av offentlig eiendom. Derfor legges oftest eiendom ut for salg i åpne budprosesser. Men det skjer noen ganger, og da er det viktig at prosessen er åpen, grundig og transparent, og skjer med største aktsomhet i forhold til å sikre at alt av offentlig regelverk er ivaretatt. Jeg kjenner ikke alle detaljer her, men regner med at avtalen er formelt behandlet i både formannskap og bystyre på grunn av avtalens størrelse og omfang.

Poenget er uansett at kommunen må bevise at de har sikret markedspris for salget. Og det er her vi trekker inn advokat Robert Myhre igjen, partner i Wahl Larsen med offentlige anskaffelser og kontraktsrett som primære kompetanseområder. Han betegner avtaleverket mellom Ticon, kommunen og Marienlyst Utvikling som uvanlig komplisert.

– For å benytte alternativet om en uavhengig ekspert, forutsetter retningslinjene at taksten innhentes før forhandlingene med potensielle kjøpere begynner, forklarer Myhre.

– I dette tilfellet synes forhandlingene å ha startet i oktober 2011, mens takstene ble innhentet i mars/april 2012. Det vil si at man ikke har fulgt ESAs retningslinjer. Kommunen må da kunne dokumentere på annen måte at eiendommene ikke er solgt til underpris. Det er da anbefalt at man i forkant melder saken inn til ESA, slik at ESA kan gjøre en forhåndsvurdering av om det foreligger støtte. Heller ikke denne anbefalingen er fulgt.

– Hvorfor må taksten hentes inn før forhandlingene starter?

– Det er risiko for at taksten påvirkes av de ideer og forhandlinger som allerede ligger på bordet, som igjen kan hindre et sant inntrykk av markedsprisen. Risikoen er at taksten påvirkes av hva som kommer frem under forhandlingene, og hvilke ideer kjøper har om bruken av eiendommen. Taksten skal være helt upåvirket av sånne faktorer, svarer han.

– Kommunen har hentet inn to takster og tatt gjennomsnittet. Det er ikke noe automatikk i at det er riktig heller. ESA kan fort legge til grunn at den høyeste taksten bør gjelde.

Les også: Solgte for over 200 millioner midt i Drammen

– Vil fordyre prosjektet

Dersom ESA legger til grunn at det er ulovlig støtte, vil dette føre til krav om tilbakebetaling. Med renter.

– Dette vil fordyre prosjektet, og jeg antar dette i verste fall kan bety kroken på døren. ESA ser på totaliteten. Hvor mye er posisjonen til Ticon verdt i markedet? Hvis ESA mener Ticon betaler for lite, hvor mye gjenstår eventuelt å betale?

I august fikk kommunen respons fra ESA, som formelt sett går via Nærings- og fiskeridepartementet. Overvåkningsorganet ville ha svar på flere spørsmål om saken, blant annet hvordan kommunen sikret riktig markedspris og hvordan de sikret åpenhet da de valgte Ticon som partner. Advokat Goller begrunnet igjen hvorfor kommunen ikke valgte å gå ut offentlig med et anbud og gjør et poeng ut av at det var Ticon som kom til kommunen med ideen om utbygging. «Forpliktelsen til åpenhet kan ses som et uttrykk for likebehandlingsprinsippet, og dette kan ikke medføre at en privat aktørs initiativ må deles med alle som muligens er interessert», står det i svaret til ESA. Opphavet til ideen er også et argument fra Fredrik A. Haaning, leder i Drammen Høyre.

– Ticon kom til kommunen med ideen. Hadde kommunen snudd seg rundt og lagt ut et åpent anbud, kunne ikke Ticon vært med som tilbyder.

– Hvorfor ikke?

– Fordi anbudsreglene ikke tillater Ticon å være med når de har vært med i prosessen tidligere. Kommunen var opptatt av å handle formelt riktig og følge alle regler, svarer Haaning.

Et spørsmål trenger seg på. Kan det være så lett for en privat aktør å binde opp en kommune til samarbeid? Nei, mener Baard Schumann, adm. direktør i børsnoterte Selvaag Bolig.

– Det er ingen grunn til at kommunen må bindes opp av at en utbygger kommer med et forslag til utbygging på offentlig grunn, sier han.

Schumann forteller at Selvaag og andre utbyggere ofte lanserer planer og ideer for kommune rundt om i landet.

– Men vi forventer ikke eksklusivitet av den grunn. I tillegg er det slik at kommuner ikke eier så mange attraktive tomter lenger, så det er viktig å få mest mulig ut av det de har, sier han.

Heller ikke advokat Myhre henger med på argumentasjonen om at Ticon kom med ideen.

– Det er ikke en holdbar begrunnelse, for kommunen trengte jo ikke å innhente konkurrerende bud på Ticons ide. Kommunen kunne åpnet for at andre kunne komme med ideer også, og så sammenligne de ulike aktørene, deres ideer, økonomi og så videre i de foreslåtte prosjektene, sier han.

Les også: Høyest barnefattigdom i Drammen

Kvadratmeterpris på 60.000

Med prisnivået i Drammen i dag er det estimert at Marienlyst-prosjektet kan få en kvadratmeterpris på 60.000 kroner. Det gir en salgsverdi på boligene på 1,5 milliarder kroner. Men blir det noe bygging? ESAs mulige vedtak er en ting, men her kommer en siste tvist i denne historien. I utviklingsavtalen mellom Ticon og Drammen står det at partene kan fratre avtalen etter fem år hvis det ikke foreligger en endelig reguleringsplan. 8. oktober har det gått fem år, og det er umulig at en endelig reguleringsplan kan foreligge før den tid. Ticon vil kjøre på videre, mens flertallet i bystyret begynner å vakle. Men hva skjer hvis kommunen takker for laget og trekker seg tilbake? Vi spør Jon Kristian Lunke, administrerende direktør i Ticon.

– Har dere noen økonomiske krav til kommunen om de velger å si opp?

– Hvis så skulle skje må vi gjøre en helhetsvurdering, inklusive det spørsmålet du stiller nå.

– Har kommunen fulgt sin del av avtalen?

– Avtalen ble inngått etter et enstemmig vedtak i bystyret, minus en stemme. Like etter avtaleinngåelse har nær 50 prosent av disse beslutningstagerne signalisert at de vil bryte - eller kanskje bryte- samarbeidet. Dette har påvirket og forsinket prosessen i stor grad. Så vi mener nok at det kan stilles spørsmål ved om Drammen kommune har fulgt opp sin del av avtalen.

I et brev til kommunen har eiendomsutviklingsselskapet også gjort det klart hva de mener. «Ticon er fortsatt av den oppfatning at kommunen som avtalepart er forpliktet til å bøte på de store forsinkelsene prosjektet har vært utsatt for fra kommunens side, grunnet årsaksforhold som også ble tydeliggjort under bystyrets behandling 20. juni. Mellom partene i samarbeidet er dette forhold kommunen er ansvarlig for».

– Hva mener dere med å «bøte» på?

– Det har jeg ingen kommentar til.

Så da spør vi Paul Røland, kommunaldirektør for økonomi og næring i Drammen kommune.

– Kan Ticon kreve kompensasjon fra kommunen?

– Nei, avtalen er tydelig. Ticon har uttrykt at de mener kommunen har skyld i forsinkelser, men det er forskjell på kommunen som forvaltningsorgan og kommunen som privatrettslig avtalepartner. Kommunen som forvaltningsmyndighet er ikke bundet opp i avtalen.

Les også: Grisebonde fra Drammen tjente 86 millioner kroner

– Dette er ikke en trussel

På et annet kontor i Drammens ærverdige rådhus fra slutten av 1800-tallet sitter ordfører Tore Opdal Hansen (H). Her har han hatt base siden 2003.

– Jeg vil ikke ha noen mening om Ticon kan ha krav ved en eventuell terminering av kontrakten. I så fall blir det jus. Marienlyst Eiendom har jobbet med saken i fem år. Jeg vet om utbyggere som har hatt reguleringsplaner under arbeid i over ti år. Vi har jobbet med sykehusutbygging i mange år, men det er ikke noen reguleringsplan klar ennå, så fem år er ikke uvanlig, mener ordføreren.

Han har sett fakkeltog mot blokkene og leserinnlegg som har hopet seg opp i byens lokalaviser.

– Det er ikke tvil om at det er et stort engasjement i byen om Marienlyst. Mange mener det ikke bør skje noe, andre vil ikke at friidrettsbanen skal flyttes, mens idretten ønsker det velkommen, sier han.

– Dette er ikke en trussel, men en oppgradering av nåværende anlegg på Marienlyst og nytt friidrettsanlegg på Berskog ville ligge langt frem i tid. Vi har mange idrettsprosjekter som skal ferdigstilles først.

– Kan du fortelle litt om de første møtene med Ticon?

– Den første kontakten mellom Ticon og kommunen vet jeg ingenting om, vi folkevalgte ble involvert senere i prosessen. Det må dere spørre rådmannen om.

Ordføreren sier han ikke vet hvem som stilte fra kommunen, hvor mange de var eller hva som ble snakket om. Han stoler på at de fulgte lover og regler. Nå venter han på at reguleringsplanen for utbyggingen skal foreligge.

– Marienlyst-saken er én av 150 reguleringssaker vi behandler hvert år. For meg er det null prestisje i den. Ingen kan garantere hva FrP, Høyre, Venstre og KrF vil gjøre når de får forslaget opp i sine grupper. Om planen ikke er bærekraftig, får vi rydde plass til den i en skuff, sier han.

– Hvis prosjektet blir noe a la skissene, er flere partier enn de du ser i dag betenkte, da tviler jeg på at flertallet vil gå for det. Høyre vil se reguleringsplanen før vi konkluderer, men vi vil ikke gå på akkord med det vi mener er god byutvikling, sier han.

– Hvis Ticon er frekke nok til å skylde på oss...

Arbeiderpartiet vil legge planen i skuffen med en gang. I et bystyremøte i juni år foreslo de å si opp avtalen med Ticon allerede før 8. oktober. Det ble nedstemt.

– Ap har i de siste møtene forsøkt å få oss til å bryte kontrakten med Ticon før 8. oktober, noe vi har fått en juridisk betenkning på. Det ville gitt en risiko for at Ticon kunne hevde at det var avtalebrudd og tap av mulige fremtidige inntekter. I verste fall kunne det blitt rettssak. Vi ønsker å være ryddige og ikke sette kommunen i en vanskelig situasjon erstatningsmessig. Selskapet har totalt brukt 26 millioner på forarbeidet og er så nære ved å få se planer for hvordan den kan bli, sier Hansen.

Gruppeleder i Arbeiderpartiet, Eivind Knudsen, står på at avtalen bør bli sagt og er uenig i at kommunen kan beskyldes for somling.

– Hvis Ticon er frekke nok til å skylde på oss, bør de sette seg inn i hvordan den kommunale saksbehandlingen fungerer. Ticon har 50 prosent eierskap i Marienlyst Utvikling og har like mye skyld i tidsbruken.

– Dere gikk først inn for planene. Hvorfor snudde dere?

– På den tiden var det snakk om å bygge en stor ny hall som kunne brukes i et eventuelt Oslo-OL. Det gjelder ikke lenger. Nå har også kommunen langt bedre økonomi som gjør det mulig med et idrettsløft uten blokkene. I tillegg har vi fått tilbakemelding fra innbyggere om at de ikke ønsker en sånn utbygging av Marienlyst, sier Knudsen.

I slutten av oktober eller i begynnelsen av november er reguleringsplanen ventet å komme. Da kan sagaen om Marienlyst fortsette. Kommunen vet ikke når de får høre noe mer fra ESA.

– Jeg har håp om at vi kommer i mål med Marienlyst-prosjektet, men jeg ser at det er et stykke vei til å gå, sier ordfører Hansen.

Saken var først publisert i Finansavisen lørdag 23. september