Moody's-sjef: – Vi blir ikke rikere av høyere boligpriser

– Vi briter er like besatte av boligpriser som dere nordmenn. Et kjent ordtak blant de som jobber i sentralbanken er at «vi bør ta bort punsjbollen når festen begynner å ta av», sier Colin Ellis, som er kredittsjef for Moody's divisjon i Europa, Midtøsten og Afrika, til ABC Nyheter.

Han har også jobbet i den britiske sentralbanken (Bank of England). Forrige uke var han i Norge for å snakke om kredittrender.

I slutten av 2016 vedtok Finanstilsynet og finansminister Siv Jensen å ta vekk «punsjbollen» fra boligprisfesten, hovedsakelig for å få ned nordmennenes gjeldsvekst, og til dels for å hindre såkalte prisspiraler.

Etter at den nye boliglånsforskriften ble innført fra 1. januar 2017, stoppet prisveksten opp i mars og pilene snudde nedover . Forskriften er omstridt. Lederen i Proaktiv Eiendomsmegling mener eksempelvis at myndighetene medisinerer en frisk pasient . Finanstilsynet skal vurdere forskriften, som løper ut 30. juni 2018, innen 1. mars.

Ellis understreker at Moody's ikke gir politiske råd, men han er heller ikke en tilhenger av at meglere gir makroøkonomiske råd.

– Det er antakelig å anbefale å fokusere tiltak på spesifikke deler av markedet der risikoen øker. Når folk går inn i markedet for å gjøre penger basert på en åpenbar ikke-bærekraftig vekst, så er det grunn til bekymring. På kort sikt vil tiltakene bremse markedet, men på lang sikt stabilisere økonomien, sier Ellis.

Fra fattig til rik, fra ung til gammel

– Det eneste som skjer når boligprisene går opp og ned i et land der mesteparten av boligene eies innenlands, er formueforskyvning fra en gruppe til en annen. Fra de som har mindre, til de som har mer, eller mellom generasjoner, sier Colin Ellis.

– Boligpriser øker ikke den reelle rikdommen til de fleste av oss, og i hvert fall ikke til befolkningen som helhet.

Artikkelen fortsetter under bildet

Etter halvannet år med nesten kontinuerlig prisoppgang, begynte boligprisene å snu den andre veien i mars 2017. Direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge på bildet. Foto: Heiko Junge / NTB scanpix

Formuesforskyvningen ser vi allerede i dag, mener Ellis, der den unge generasjonen overfører rikdom til den eldre, som igjen bruke sitt handlingsrom til å hjelpe sine barn på boligmarkedet.

– Dersom prisene går opp 20 prosent, vil jeg først få se dette i form av penger når jeg selger, men samtidig har min neste leilighet blitt 20 prosent dyrere, påpeker Ellis.

Dersom dagens unge som har kjøpt bolig opplever en vill prisvekst, eller en «rekyl», eller en «boligprisrally» som enkelte spår, får barn, må disse barna også få hjelp inn på boligmarkedet i fremtiden.

– «Risikofri» er monstrøst feil

Imidlertid er det mange som kjøper flere enn én bolig - I 2016 ble solgt 22.711 boliger som sekundærbolig. «Kontraktflipping» der kontrakten til en uferdig bolig kjøpes opp i byggefasen for ti prosent av daværende verdi, og selges med millionfortjeneste et par år etterpå, er et kjent fenomen. I 2016 uttalte Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til Finansavisen at mellom 35 og 40 prosent av nye boliger i Oslo kjøpes opp av personer som ikke har tenkt å bo der, opptil 60 prosent i enkelte tilfeller.

Boligprisutvikling de siste årene. Foto: Eiendom Norge

Ellis forteller at debatten om investering i eiendom raser også i Storbritannia. Selv eier han bare én bolig.

– Det å eie bolig er en investering, men også kjøp av en tjeneste. Den gir deg et sted å bo. Dersom du kjøper flere boliger, så blir de rene investeringer. Det er imidlertid viktig å huske på at investeringer involverer en risiko. Boliger er ikke på noen måte annerledes. Det lærte vi i Storbritannia.

– Det å si bolig er en risikofri investering er monstrøst feil, slår Ellis fast.

– Ingen panikk

Flere meglerhus har oppfordret Jensen til å skrote eller justere forskriften. Økonomer har advart mot at en sterkere nedgang i boligprisene vil få konsekvenser for norsk økonomi, siden nordmenn da vil bruke mindre penger på forbruk. I slutten av desember påviste en rapport fra Norges Bank at 10 prosent boligprisnedgang betyr 0,5 prosent lavere konsum.

– Ingen panikk. Økonomien kollapser ikke automatisk som følge av fallende boligpriser, sier Ellis.

Han mener at det er ingen direkte sammenheng mellom boligpriser og sunnheten i økonomien.

– Sammenhengen avhenger av i hvor stor grad boligprisøkningen har hatt for den økonomiske veksten. Dersom en svært stor del av befolkningen har omgjort boligverdiene over i reell gjeld, og brukt pengene på ferier og forbruk, så er det ikke bra. Det er ikke en økonomisk vekst som er bærekraftig til å begynne med, sier Ellis og fortsetter:

– Imidlertid viser erfaring fra vårt eget land at den type forbruk er ganske liten. Det meste av økt gjeld forankret i boligverdien går til investeringer i eget hjem, som en utvidelse for eksempel.

Ellis viser til at den britiske resesjonen etter 2008 var kraftigere enn under det skrekkinngytende krakket i 1930. Likevel falt boligprisene med kun 12 prosent.

– Korrelasjon betyr ikke kausalitet, påpeker Ellis.

Gjelda kan vokse i fire år til

Til tross for at boliglånforskriften fortsatte nordmennenes gjeld å vokse med 6,5 prosent i 2017. Nå ligger den på 101,6 prosent av brutto nasjonalprodukt.

Ellis har sett dette før.

– Vi har sett at den totale gjelda kan øke i fem år etter at en boligprisnedgang er over. Dette avhenger av hastigheten på boligsalgene. Gjeldsøkningen i dag kan delvis være basert på en prisoppgang som startet i 2014.

Det skyldes at i selv i et opphetet marked så blir ikke mer enn ti prosent av boligene på markedet omsatt, etter Ellis' anslag.

– En reversering av prisene tyder på at utlånsrestriksjonene har den ønskede effekten og jeg håper at prisene når et stabilt nivå. Gjeld følger boligprisene, men det er en betydelig forsinkelse, sier Elis.

En gjennomsnittshusholdning har en gjeld på over 2,2 ganger inntekten, mens 200.000 husholdninger har en gjeld på mer enn fem ganger inntekten, noe som putter Norge i verdenstoppen, kun forbigått av Sveits, Australia, Danmark og Nederland.

Hva er «riktig pris»?

Ellis sier at det er vanskelig - for å ikke si umulig - å fastslå hvor høye boligprisene bør være.

– Det er mye lettere å observere en prisoppgang eller nedgang som ikke er bærekraftig, der prisene er på vei opp mot latterlige nivåer, eller kollapser fullstendig, sier han, og påpeker at Moody's har gjort enkelte kalkuleringer der Norge skiller seg ut.

Noen økonomer prøver å se boligpriser i forhold til inntekt.

– Imidlertid er det ingenting som automatisk tilsier at priser og lønninger vil følge hverandre på lang sikt. Det ignorerer hvordan husholdningene prioriterer pengene sine, sier Ellis.

Andre ser på pris i forhold til leieutgifter.

– Det igjen ignorerer strukturelle endringer, renteendringer og skatteregler, sier han.