Nå venter en rettssak som kan endre nesten alle norske boliglån

– Det er potensielt en av de største forbrukersakene i Norge dette tiåret, sier Petter H. Omland.

Jusstipendiaten ved Universitetet i Oslo er en av flere som har klaget over sine boliglånsvilkår til Finansklagenemnda. Når han og en annen klager nå har fått medhold i to prinsippsaker om at vilkårene er ugyldige, ligger det nemlig an til å endre vilkår banker og andre næringsdrivende legger til grunn for kundene.

Nå kan Omland stevne banken sin og få sakskostnadene i tingretten dekket av banken – noe han akter å gjøre. Det vil skje når banken gir offisiell beskjed til Finansklagenemnda om at den ikke aksepterer avgjørelsen, og de har frist til 16. februar, sier han.

Avgjørelsen 27. januar går ikke på de konkrete lånene til klagerne, men på et prinsipielt spørsmål: Hva slags vilkår skal egentlig gi bankene mulighet til å endre flytende rente på et boliglån?

Islandsk avgjørelse endrer alt

– Forbrukersiden og bransjen inngikk for mange år siden en såkalt mønsteravtale, som regulerte når bankene kunne endre lånerente ved flytende rente på boliglån, sier administrerende direktør Jørn Ingebrigtsen i Finansklagenemnda.

I 2024 kom imidlertid en avgjørelse i Efta-domstolen etter anmodning fra en domstol på Island.

– Den sa noe om hva som krevdes for at gjennomsnittsforbruker skal forstå rekkevidden av vilkår som var utformet av en sterk part, her finansforetakene, knyttet til at de skulle kunne forstå og etterprøve de økonomiske konsekvensene ved å inngå avtale om flytende rente, sier Ingebrigtsen.

Må kunne forstå rentevilkårene

Han peker på to ting forbrukeren skal kunne forstå når de inngår avtalen: Hva som trigger en renteøkning eller -senkning, og hvordan de skal kunne etterprøve en slik endring. Flertallet i nemnda mener at vilkårene i dag ikke er klare, forutsigbare og mulig å etterprøve for forbrukerne. Dette skaper en ubalanse i avtaleforholdet, og denne anses urimelig etter loven.

Nemndas beslutning omtales som i tråd med føringene fra Efta-domstolens uttalelse om saken fra Island.

Blant annet er det vanskelig for forbrukeren å forholde seg til et vilkår om at banken kan heve renta for å styrke dens «inntjeningsevne», sier Ingebrigtsen.

Omland mener dagens system er lite gjennomsiktig, og gir veldig mye rom for skjønn til banken. Om han også skulle få medhold i retten, kan det få enda større konsekvenser, mener han.

Påvirker nesten alle boliglån

– Det vil potensielt få store konsekvenser for alle låneavtaler i Norge. Bankene vil ikke lenger kunne innta masse uklare, vage, skjønnsmessige uttrykk i avtalevilkårene, sier Omland.

Jusstipendiaten sier det er oppsiktsvekkende at Finansklagenemnda har konkludert som de har gjort. Det påvirker alle boliglån med flytende rente, anslagsvis 96 prosent av norske boliglån, mener han.

I teorien kan det i ytterste konsekvens bli aktuelt for alle disse kundene å kreve penger tilbake for det de har overbetalt etter «ugyldige» renteendringer.

– Historisk har Finansklagenemnda ikke sjelden vært temmelig næringslivsvennlige, så i den forstand er det oppsiktsvekkende når de nå fastslår at helt sentrale vilkår i bankenes standardavtaler er ugyldige, men det er helt i tråd med føringene fra Efta-domstolen, sier Omland.

Bankene står på sitt

DNB og Handelsbanken, som gjennom datterselskapene DNB Boligkreditt og Stadshypotek NUF er gjenstand for klagene, er begge blitt forespurt om en kommentar. De svarer som følger:

– Vi deler ikke flertallet i nemndas vurdering, og den rådgivende avgjørelsen fører ikke til noen endring hos oss. Vi mener vilkårene i låneavtalene er lovlige, og ikke urimelige, og at dagens system med flytende renter fungerer godt, skriver kommunikasjonsrådgiver Julia C. Stelzer Norberg i DNB.

– Som vi tidligere har uttalt, følger låneavtalene våre klart norsk lov, og vi mener i likhet med nemndas mindretall at avtalene ikke er urimelige. Vilkårene norske banker benytter seg av, er basert på et samarbeid mellom forbrukersiden og bankbransjen, og har vært anvendt siden 80-tallet, sier kommunikasjonsdirektør Kristian Vilming Ralger i Handelsbanken.

Finans Norge er åpne for å endre reglene

Bransjeorganisasjonen Finans Norge støtter sine medlemsbanker og mener dagens rentemodell for norske boliglån fungerer godt.

– Normalt følger bankene Finansklagenemndas vedtak selv når de er uenige, men i denne saken mener de prinsipielt at flertallets vurdering er feil. Finans Norge deler dette synet: Vi mener at dagens avtalevilkår for renteendring er lovlige og ikke urimelige, sier kommunikasjonsdirektør Tom Staavi i Finans Norge.

Samtidig er de åpne for å endre på dagens mønsteravtale. Staavi legger til at Justisdepartementet nå jobber med en tydeligere regulering av rentejustering i lovverket, på initiativ fra Finans Norge.

Huseiernes Landsforbund enig med nemnda

– Målet er å fjerne tvilen om den norske renteendringsmodellen. Vi vil selvfølgelig tilpasse mønsteravtalene gitt lovendringer som krever det, sier Staavi.

Huseiernes Landsforbund mener på sin side at avgjørelsen fra Finansklagenemnda er viktig og god, og mener flertallet av norske boliglånstakere lever med uklare rentevilkår, som gjør at boligeiere betaler «milliarder for mye i renter».

Justis- og beredskapsdepartementet, som har ansvaret for finansavtaleloven, sier det ikke er naturlig for dem å kommentere innholdet i avtaler mellom private som skal behandles i en pågående rettsprosess.

– For øvrig viser vi til at Finansklagenemnda har uttalt at det må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle hvilke konsekvenser et urimelig vilkår skal få for den aktuelle avtalen.