Livsstil
Skattebombe ved boligsalg: – En dårlig idé å selge for tidlig
Flere vanlige feil kan gjøre boliggevisten du trodde var skattefri til en skattebombe. Å akseptere et bud med lang tid til overtagelse er en av dem, advarer Anders Leisner i Huseierne.
Annonse
Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen.
Kravet for å selge en bolig skattefritt er at man selv må ha bodd i og eid boligen ett av de siste to årene. Regelen høres enkel ut, men det er en rekke feller det er mulig å tråkke i, som gjør at gevinsten likevel vil være skattepliktig, advarer Anders Leisner, advokat og fagansvarlig i Huseierne.
Og konsekvensene kan bli store: 22 prosent skatt på gevinsten på en bolig man har eid i flere år kan fort bli en regning på flere hundre tusen kroner.
– Du må ha eiet og bodd i boligen minst 12 av de siste 24 månedene for at gevinsten ved boligsalget skal være skattefri.
Botiden er helt konkret fra du har flyttet inn i en bolig du eier, til du aksepterer kjøpers bud, eller til du flytter ut hvis det skjer tidligere en aksept av kjøpers bud. Eiertiden regnes fra det tidspunktet du overtar boligen til det tidspunktet du aksepterer et bud.
– Det gjelder også selv om du har avtalt overtagelse mange måneder frem i tid, sier Leisner.
Har du leid ut boligen du eier over flere år, flytter tilbake i mai for å bo der ett år og aksepterer et bud på boligen i april året etter, har du altså ikke oppfylt kravene til bo og eiertid.
– Det kan altså være en dårlig idé å selge for tidlig, og da spiller det ingen rolle at man avtaler overtagelse frem i tid, sier Leisner.
Annonse
Annonse
Salg av sekundærbolig
Hvis man har eid en sekundærbolig i mange år, kan den selges med en stor gevinst. Men ettersom man ikke har bodd der selv, blir gevinsten skattepliktig med 22 prosent. Det er det, naturlig nok, mange som ønsker å unngå.
– Vi får mange spørsmål rundt dette med botid, sier Leisner.
– Mange ønsker å selge boligen skattefritt, og lurer på hvor mye de egentlig må være der for å oppfylle kravene til botid.
– Og hva er svaret på det?
– Det er ikke ulovlig å flytte inn i boligen i et år for å slippe å betale gevinstskatt. Da er regelen at man må ha sin overveiende døgnhvile i den boligen, altså sove der mer enn halvparten av nettene. Samtidig må man kunne dokumentere at man faktisk bor der, ved at man har et strømabonnement, bruker strøm og handler i nærbutikken. Vårt råd i slike tilfeller er at man faktisk flytter dit i den perioden det gjelder, og heller for eksempel leier ut den tidligere primærboligen, sier han.
Han påpeker at det er tilfeller skattemyndighetene ikke godkjenner:
– Hvis en gift far oppgir å bo i leiligheten på Majorstuen i ett år, når mor og barn fortsetter å bo på Vindern, kan det bli vanskelig å få det godkjent. Er man i tvil går det også an å be om en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetataten, sier han.
Trekke fra utgifter
– Kommer du i en situasjon der du må betale gevinstskatt ved boligsalget, er det viktig å huske på at du kan trekke fra alle utgifter du har knyttet til salget: meglerhonorar, annonsekostnader, fotograf og styling, sier han.
Annonse
Skattepliktig beløp er altså salgsverdi minus kostnader og inngangsverdi.
– Når man beregner inngangsverdien er det også viktig å huske på at man i tillegg til kjøpesummen kan legge til dokumentavgiften på 2,5 prosent og tinglysningsgebyret, sier han.
– For mange som har eid en bolig kort betyr det at gevinsten kan reduseres kraftig. For noen betyr det også at boligen selges med et tap, der tapet går til fradrag i alminnelig inntekt og reduserer skatten, sier han.
Brukshindring
Kravet om å ha bodd i boligen minst 12 av de siste 24 månedene har et unntak: Det Skatteetaten kaller en brukshindring.
– Hvis jobb, utdanning eller helse gjør det umulig å bo i boligen i en periode, kan det likevel regnes som botid i disse tilfellene, sier Leisner.
Et typisk eksempel på det er en eldre dame som flytter til et sykehjem.
– Da vi den tiden hun har vært på sykehjem godskrives som hennes botid når boligen skal selges, sier Leisner.
– I tilfeller der man flytter på grunn av jobb eller utdanning er det også en forutsetning at man ikke kjøper seg en annen primærbolig.
Arv og verdivurdering
Annonse
Huseierne får også en del spørsmål knyttet til arv av bolig.
– Hvis du arver en bolig er det avgjørende for din skatteposisjon om den du har arvet boligen fra har kunnet selge boligen skattefritt. Da vil din inngangsverdi settes til markedsverdien på arvetidspunktet, sier han.
Overtar man i boligen som den avdøde kunne solgt skattefritt, og så vil selge den uten selv å ha oppfylt bo- og brukskravet, blir gevinsten differansen på verdien da du arvet og salgssummen. Den vil i et slikt tilfelle ikke være så stor.
– Derfor er det alltid lurt å få en verdivurdering av boligen ved arv, dersom du ikke skal selge umiddelbart, sier Leisner.
– Hvis man da selger innen kort tid, og trekker fra alle utgifter knyttet til salget, vil man ofte få et fradragsberettiget tap.
Hvis den avdøde selv måtte ha betalt skatt av gevinsten ved salg, overtar arvingene avdødes inngangsverdi. Det kan innebære en høy gevinst, som igjen kan unngås hvis man opparbeider seg ett års botid før salg.
Utleiebombe
Også utleie av bolig kan gi en uventet skattebombe:
– Har man ikke bodd i hele boligen i 12 av de siste 24 månedene, men leid ut mer enn halvparten av boligen målt i markedsverdi, vil man måtte betale gevinstskatt på den delen av salgssummen som den utleide delen av boligen representerer, sier Leisner.
Har man leid ut mindre enn halvparten av boligen vil det ikke påvirke gevinstskatt ved salg.
Annonse
– Det er også viktig å huske på at hvis man selger en eiendom med en tomt som er veldig stor og typisk kan benyttes til utbygging av flere boliger, risikerer man å måtte betale skatt på en del av eiendommen som ikke er huset og den naturlige omliggende tomten. I slike tilfeller er det lurt å snakke med en skattejurist i forkant, sier han.