Salg av bolig som er delvis utleid: Unngå denne skattefellen

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen.

Hvis du selv har bodd i egen bolig i minst 12 av de seneste 24 månedene, er gevinsten ved salg helt skattefritt. Har derimot leid ut hele boligen i mer enn ett av de seneste to årene, skal gevinsten beskattes som kapitalinntekt, med en sats på 22 prosent.

Om du leier ut en kjellerleilighet i eneboligen din, hvor førstnevnte utgjør mindre enn 50 prosent av den totale markedsverdien på leiemarkedet, blir også salget fritatt fra gevinstbeskatning.

Men hva om du eksempelvis bor i en leilighet med tre soverom, hvor du bor på ett av rommene selv og leier ut de to andre til venner?

22 prosent av 66 prosent

Med en leiepris – i et hypotetisk tilfelle – på 8.000 kroner pr. soverom i måneden, tilsvarer det 24.000 kroner totalt. Dermed utgjør de to soverommene som er utleid 16.000 kroner, eller 66 prosent.

Boligen ble i dette tilfellet kjøpt for 4 millioner, og selges for 6 millioner. Da utgjør differansen (gevinsten) 2 millioner, som er summen det skal skattes av.

Men ikke hele summen skal med i skattegrunnlaget, da en tross alt selv har bodd i 33 prosent av leiligheten, målt av utleieverdien.

– Her gjelder det å holde tunga rett i munnen. Skattegrunnlaget blir 66 prosent av de 2 millionene, som utgjør 1,32 millioner, forklarer Carsten Pihl, leder i forbrukerorganisasjonen Huseierne.

– Av dette skal det beskattes 22 prosent, som tilsvarer 290.400 kroner, legger han til.

Den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den delen av boligen en selv bor i vil altså være skattefri, mens den delen av gevinsten som faller på utleid areal – målt etter utleieverdi – er skattepliktig.

En enkel huskeregel er ifølge Pihl at «hvis man skal betale løpende skatt for leieinntektene, skal man også betale skatt på gevinsten ved salg».

– I noen tilfeller kan det være lurere å bo i boligen selv det siste året før salg for å slippe denne skatten, mens i andre tilfeller vil den årlige leieinntekten være stor nok til at det lønner seg å fortsette å leie ut og så betale skatt på gevinsten ved salg.

– Det vil variere fra tilfelle til tilfelle, alt utifra hvor stor den potensielle gevinsten vil bli og hvor mye leieinntektene ligger på, fremhever han videre.

En annen mulig løsning i en leilighet med tre soverom, kan være å leie ut bare ett rom det siste året før salg, og beholde to av rommene selv. Da vil både leieinntekten og gevinsten ved salg være skattefrie.

Areal og utleieverdi ikke det samme

I tillegg er det også mulig å trekke fra en forholdsmessig andel av eksempelvis meglerutgifter og vedlikeholdskostnader før skatten beregnes. I dette tilfellet 66 prosent av utgiftene.

– Det er også verdt å påpeke at det ikke nødvendigvis er slik at areal og utleieverdi kan måles én-til-én. Det kommer blant annet an på leietagernes tilgang på fellesareal som stue, hage, terrasse og lignende.

– Men i et tilfelle hvor en utleier som bor på ett rom selv, leier ut de to andre soverommene i leiligheten, og alle har lik tilgang til fellesarealene, kan man i utgangspunktet si at hvert rom er verdt en tredel av den totale utleieverdien.