Raser mot boligkjøperforsikring: – Selger druknes i useriøse krav

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen.

Nærmere syv av ti boligkjøpere sikrer seg med en boligkjøperforsikring, ifølge Help Forsikring, som er den største aktøren i dette markedet.

Men produktet er omstridt.

– Boligkjøperforsikring selges inn som trygghet for folk som kjøper bolig. Etter å ha sett hvordan systemet fungerer i praksis, er inntrykket mitt et helt annet: Dette er et produkt som skaper mer konflikt enn det løser, hevder Sigurd Syvertsen til Kapital Eiendom.

Syvertsen har i flere år drevet med kjøp og salg av boliger – først som en sidegeskjeft, inntil han for et par år siden begynte med det på heltid. Han anslår å ha omsatt rundt 50 boliger de seneste ti årene.

– Jeg har vært innom det meste; både nye ting, rehabiliterte og godt brukte boliger, sier han.

– Er det mange feil i leilighetene du selger?

– Jeg tror ikke det er mer eller mindre feil med mine boliger, men slik systemet er rigget, mener jeg det kommer masse krav som ikke er reelle.

Ikke mer «as is»

Fra 1. januar 2022 kom det nye regler for salg av brukte boliger – regulert i avhendingsloven. Nå var det ikke lenger lov å selge en bolig «som den er», og dermed ble ansvaret økt for både selgere og kjøpere.

Om egenerklæringen er utfylt riktig, med alle tenkelige opplysninger, skal man i teorien kunne selge det meste. Men hva som er riktig, kan i praksis variere med hensyn til øyet som ser. Dermed kan det være besnærende å tegne forsikringer – på begge sider av bordet – for å styre unna potensielt dyre og seige konflikter.

Det er jo ingen som må ha disse forsikringene, men majoriteten av ikke-profesjonelle tegner dem – Henning Lauridsen, Eiendom Norge.

Syvertsen mener imidlertid at boligkjøperforsikringen er en dyr illusjon.

– Den hjelper hverken kjøper eller selger. De eneste som tjener på systemet er forsikringsselskapene. Forsikringsselskapet tjener på volumet, vel vitende om at de færreste saker går langt, hevder han.

– Hvordan?

– Selger druknes i useriøse krav, slik at kjøperne føler at de får valuta for forsikringen. Problemet er at de ikke tar stilling til hvert enkelt krav i starten, de bare sender alt videre. Dette er veldig dårlig for markedet og veldig unorsk – at man sitter med hver sin advokat helt fra starten fremfor å løse den egentlige konflikten.

– Men er det ikke greit at man får avklart alle krav på denne måten så fort som mulig?

– Jeg synes ikke det, for det skaper en presedens. Hvis motparten ikke har kunnskap, må man engasjere juridisk bistand, og da blir det lett en opptrapping hvor du kommer i konflikt med én gang. Dette er et produkt som skaper mer konflikt enn det løser, mener Syvertsen.

– For kjøper kan dette føles som at forsikringen «leverer» – noen har tatt saken videre. I realiteten er det et spill for galleriet. Systemet puster liv i konflikter som sjelden får en løsning, og begge parter blir sittende fast i en prosess som hverken gir klarhet eller trygghet.

Færre rettssaker, flere klager

Kommunikasjonsdirektør Dag Are Børresen i Help Forsikring mener nedgangen i antallet rettssaker etter boligkjøp de senere årene tyder på at Syvertsen ikke har rett.

– Det betyr at det gjøres godt advokatarbeid på både kjøpers og selgers side for å finne løsninger før saker havner i retten. Slik sett bidrar forsikringsselskapene på begge sider til færre, ikke flere konflikter, sier Børresen.

Men hva skal egentlig regnes som en konflikt? Selv om antallet rettssaker har minket, er det flere boligkjøpere som klager, ifølge Help-direktøren.

– Uenighet om definisjonen av «konflikt» i boligmarkedet har en tendens til å spore av debatten. Etter lovendringene i 2022 i kjøpers favør har vi sett en svak økning i antallet saker fra boligkjøpere, som altså opplever en form for misnøye etter boligkjøpet sitt. Uansett om man definerer en klagesak etter et boligkjøp som en konflikt eller ei, vil trolig de fleste kjøpere oppleve prosessen som ubehagelig. Boligkjøperforsikringen og våre advokater sørger for at et krav dokumenteres skikkelig, at tidsfrister holdes, og at argumentasjonen bak kjøpers krav holder vann, sier han.

Å tegne en boligkjøperforsikring koster mellom 4.000 og 15.000 kroner, avhengig av boligens størrelse. Eiendomsmegleren får provisjon fra forsikringsselskapet ved salg av forsikringen, og er derfor ingen nøytral rådgiver i spørsmålet om forsikringen er nødvendig eller ikke.

Forbrukerrådet har tidligere advart mot ukritisk tegning av boligkjøperforsikring, ettersom mange allerede kan ha lignende advokatdekning i andre forsikringer. I samme anledning ble det advart mot en potensiell interessekonflikt:

– Når selskapet du har tegnet forsikring hos også skal vurdere saken din, kan det føles litt som å sette bukken til å passe havresekken. Særlig hvis du får avslag og advokaten ikke tar saken fordi den er for dårlig, uttalte forbrukerjurist Thomas Iversen i Forbrukerrådet til NRK i fjor.

Help Forsikring mener å kunne avkrefte dette.

– Vi spør alle kunder med avsluttet sak om de vil anbefale advokathjelpen de har fått til sine nærmeste. Ni av ti svarer ja på dette spørsmålet, sier Børresen.

Vanskelig å unngå mangler

Eiendom Norge organiserer 57 eiendomsmeglingsforetak. Administrerende direktør Henning Lauridsen vil på ingen måte fraråde boligkjøperforsikring, selv om han slår et hardere slag for boligselgerforsikring.

– Kjøperforsikringen er en forsikring for å føre saken, og jeg tror i utgangspunktet det er rasjonelt hvis prisen er fornuftig, sier Lauridsen.

Både på selger- og kjøpersiden har foreningen registrert en stigende andel som tegner forsikringer.

– Det er jo ingen som må ha disse forsikringene, men majoriteten av ikke-profesjonelle tegner dem.

– Syvertsen hevder konfliktnivået er unødvendig høyt?

– Jeg kjenner meg ikke igjen i det. At det er profesjonelle aktører som håndterer disse sakene, gjør at de har incentiver til å komme til løsninger, sier han.

Eiendom Norge-sjefen mener det finnes mange konfliktkilder i markedet for brukte boliger – selv om man undersøker og garderer seg godt på forhånd.

– I en 30 til 50 år gammel bolig er jeg sikker på at det finnes noe. Arealmålinger har veldig liten margin, det kan være skjeve vegger og skjulte mangler, sier Lauridsen.

– Så du er ikke enig i at forsikringsbransjen skor seg på boligkjøperne?

– Det tror jeg blir feil å hevde. Det er selvfølgelig mulig å se på prisingen, men terskelen for å selge med mangler er blitt veldig høy, sier han.

Syvertsen mener det i mange tilfeller vil være bedre om kjøperne dropper forsikring og heller engasjerer en advokat direkte om de mener det finnes feil og mangler i boligen.

– Det burde komme endringer slik at forsikringsselskapet ikke kan videresende alle krav ukritisk, for det svekker kvaliteten på produktet for de kjøperne som faktisk har reelle krav, sier han.

– Det er en høyere terskel for å kontakte en advokat enn å ringe forsikringsselskapet?

– Jeg forstår at mange ønsker trygghet og derfor tegner produktet, og at det senker terskelen for å forfølge en mangel i boligen. Men jeg tror at en egen advokat ofte er incentivert riktigere, mens forsikringsselskapet har begrensninger og incentiver som ikke alltid sammenfaller med kjøpers behov.