Nordstrand kan bli «Holmlia» – slik vil endringene påvirke boligprisene i Oslo

Bydelsreformen blir den største organisatoriske endringen i Oslo kommune på over et kvart århundre, ifølge Oslo kommune.

ABC Nyheter deler de beste rådene om personlig økonomi

Vi gir råd om å håndtere livets største utgifter – som bolig, bil, bank, strøm og forsikring. Så kan du ta beslutninger som merkes på lommeboka.

Hovedstaden skal gå fra 15 til åtte bydeler. Områder med svært ulikt omdømme og boligpriser kan havne i samme bydel – og nå diskuteres bydelnavnene.

Nordstrand kan få navnet Holmlia – og Holmlia kan få navnet «Nordstrand».

Vil det kunne påvirke boligprisene i området?

Og hva gjør det med boligmarkedet når det skjer store administrative endringer i en bydel?

Administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, forteller hvilke endringer han tror vi vil se.

Fra 15 til åtte bydeler

Fra 1. januar 2028 skal dagens 15 bydeler bli til åtte større bydeler. Grensene ble vedtatt av bystyret 17. juni i år.

Kanskje spesielt én av de nye bydelene illustrerer hvor store forskjeller som skal samles under samme administrative paraply: Den nye bydel 8 skal bestå av dagens Nordstrand, Holmlia Nord, Holmlia Sør, Prinsdal og deler av Bjørnerud.

Hva bydelen skal hete, er ennå ikke bestemt. Byrådets tre forslag er Holmlia, Ljan og Nordstrand.

Dermed kan boliger som i dag ligger i Søndre Nordstrand, i fremtiden formelt høre til en bydel som heter Nordstrand. Eller motsatt: Dagens Nordstrand kan bli del av en bydel kalt Holmlia.

Det er i dag betydelige prisforskjeller mellom Nordstrand og Søndre Nordstrand.

OBOS' bydelsstatistikk for januar viser at brukte OBOS-tilknyttede boliger på Nordstrand hadde en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 81.444 kroner målt over de siste seks månedene. I Søndre Nordstrand var tilsvarende tall 55.428 kroner.

Spørsmålet er om et slikt navneskifte også kan slå ut i boligprisene.

– Utgangspunktet er at jeg ikke tror det har noen betydning, sier Lauridsen.

Han mener at det ikke er bydelsnavnet som bestemmer hva folk er villige til å betale.

– Når man omsetter en bolig, vil det fortsatt være en bolig på Holmlia eller en bolig på Nordstrand. Bydelsbegrepet er ikke veldig sentralt rundt markedsføringen av boligen, sier han.

Lauridsen mener boligkjøpernes forhold til de konkrete områdene er sterkere enn forholdet til den administrative bydelen.

– Det er der identiteten ligger, og prisene på sett og vis dannes, sier han.

Lauridsen utelukker likevel ikke at meglere kan bruke «Nordstrand» mer aktivt i boligannonser på Holmlia dersom den nye bydelen får navnet, hvis de tror det kan ha en positiv effekt.

Andre endringer vil derimot kunne få vesentlig større betydning, mener direktøren.

Les også: 20.000 kroner for tre dager i dyreparken: – Enda dyrere om vi hadde bodd her

Dette kan faktisk påvirke prisene

Reformen handler imidlertid om mer enn nye grenser og navn.

Bydelene skal også få ansvar for flere oppgaver enn i dag. Målet er blant annet mer sammenhengende tjenester, mer effektiv ressursbruk og sterkere lokaldemokrati.

Det tror Lauridsen kan være av vesentlig større betydning:

– Kommer det til å skje noe med skolekretser? Kommer det til å skje noe med adresser? Kommer det til å skje noe med andre tilbud? Hvis det skjer noe med tilbudene i nærområdet, vil det kunne ha en påvirkning, sier han.

Blant forholdene boligkjøpere legger vekt på, trekker Lauridsen fram skole, kollektivtransport, utsikt og hvordan bomiljøet oppfattes.

– Blir et tilbud bedre, kan det være positivt. Blir det på en eller annen måte dårligere, kan det være negativt.

Detaljene om hvordan oppgavene skal fordeles og hvordan de nye bydelene skal organiseres, skal avklares fram mot 2028. Nye bydelsdirektører skal ansettes høsten 2026, mens de praktiske forberedelsene fortsetter gjennom 2027 før den nye organiseringen trer i kraft.

– Vi vet lite om hva man har tenkt til å gjøre administrativt etter sammenslåingen. Men skal sammenslåingen ha noen betydning, må en gjøre noen endringer. Effekten av de endringene vil kunne få betydning, sier Lauridsen.

Får vi betydelige endringer, kan det raskt slå ut i boligprisene, mener direktøren.

Les også: Enorme forskjeller i Norseman: – Har brukt 370.000 kroner

Kommunen peker selv på omdømme

Oslo kommune har selv løftet fram de sosiale assosiasjonene ved navnene i arbeidet med de nye bydelsnavnene.

I kommunens høringsnotat heter det at flere innbyggere mener navnevalg kan påvirke både omdømme og tilhørighet, og at man ønsker å unngå navn som oppfattes som stigmatiserende eller konfliktfylte. Arbeidsgruppen som har vurdert forslagene, har også sett på «kjente sosiale konnotasjoner» ved navnene.

I begrunnelsen for Holmlia som mulig navn på den nye bydelen skriver kommunen at navnet blant annet kan bidra til å «redusere stigmatisering og løfte bydelens identitet, både internt og utad».

Nordstrand trekkes på sin side fram som et innarbeidet navn med sterk lokal tilhørighet og «lav grad av stigmatisering».

Lauridsen er imidlertid ikke kjent med sammenlignbare tilfeller der bydelsgrenser eller endrede områdenavn har påvirket boligpriser.

Flere tusen berørt: – Alvorlig

livsstil

Oslo kommune mottok nesten 3500 navneforslag fra rundt 900 personer i vår. Nå er tre alternativer for hver bydel sendt på høring. Fristen for å komme med innspill er 23. august, og bystyret må ha vedtatt navnene før 1. november.

For boligmarkedet tror Lauridsen likevel at det viktigste spørsmålet ikke blir om det står Holmlia, Ljan eller Nordstrand på bydelskartet.

Det avgjørende blir hva som faktisk skjer i gatene, skolene og tjenestene rundt boligene.