Dette er boligkjøpene som lønner seg mest og minst

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen.

Tilbudssiden i boligmarkedet er av det høye slaget om dagen. Det gir mindre hete budrunder og bedre tid til å orientere seg.

Men selv i dagens marked er det lett å gå på en smell om man ikke har en klar og langsiktig plan for boligkjøpet, advarer meglertopp Vibeke Stavenes i eiendomsmeglerkjeden Proaktiv.

– Det er ikke alt det finnes betalingsvilje for i markedet den dagen du skal selge. 

– Motsatt er det gode muligheter for å bygge en god boligkapital for de som gjør et smart boligbytte og ikke nødvendigvis må ha alt perfekt fra starten, fremhever hun.

Overpriset og budsjettsprekk

Stavenes advarer mot at boliginvesteringer lett kan ende med tap i millionklassen om man kjøper et overpriset objekt og renoveringsbudsjettet sprekker.

– La oss si at du kjøper et oppussingsobjekt 300.000 over markedsverdi. I tillegg dukker det opp uforutsette utfordringer underveis og budsjettet ditt øker med 200.000 i utgifter til drenering. Begge deler er svært vanlig, og marginene for å selge med et tap begynner å bli ganske betydelige.

Sjekk prisnivået i området og sørg for at totalprisen på boligen og oppussingen ikke langt overstiger denne.

Da blir en tvunget til å bo i boligen i flere år for å få et lite lønnsomt prosjekt til å gå «break even». Men det vil fortsatt være en dårlig investering, gitt alternativkostnaden, påpekes det.

Stavenes mener noen typer oppussing nesten alltid lønner seg, mens andre ville hun ha styrt langt unna.

Smarte trekk

Proaktiv-sjefen lister opp fem tips for å gjøre et lønnsomt boligbytte:

1. Vurder å gjøre noe selv, fremfor å kjøpe «fiks ferdig»:

– Å investere i bolig kan både handle om selve kjøpet og oppgraderingene du gjør i etterkant. Vil du bygge deg opp en boligkapital gjennom primærboligen din, må du gjøre gode valg på begge områdene og legge inn litt innsats.

2. Totaloppussing er ikke alltid mest lønnsomt:

– Selv om du ønsker å pusse opp, er det ikke alltid oppussingsobjektene som er de mest lønnsomme, da det ofte er mange interessenter som presser opp prisen. 

– Mange av de kjedelige «mellom-leilighetene», som ikke krever totalrenovering, kan ofte være en lønnsom måte å skape drømmehjemmet på da disse ofte går under radaren og selges til en bra pris, tipser hun.

3. Planlegg for budsjettsprekk:

– Er poenget med boliginvesteringen å øke verdien gjennom oppgraderinger, er du nødt til å sette opp et realistisk budsjett, ellers kan det ende med å bli et stort pengesluk.

Meglertoppen advarer også mot spesielt én veldig vanlig felle:

4. Ta med markedet i beregningen:

– Mange overkapitaliserer leiligheten gjennom å kjøpe eksklusiv og dyr innredning. Det kan være vel verdt pengene for din egen del, men markedet er ikke alltid enige. Se på hva som er prisnivået i området der du bor og sørg for at totalprisen på leiligheten og oppussingen ikke langt overstiger denne.

5. Dropp den dyreste finishen:

– Lett oppussing er ofte ikke den største investeringen, men har du en veldig særegen smak kan det slå ut begge veier. I verste fall ender du med å bruke en del penger på kostbar finish som ender med å trekke ned prisen når du skal selge. Skal lett oppussing være en investering bør du heller prioritere å fikse småtingene og heve standarden.

Dette gir mest verdi for pengene

Stavenes mener disse, konkrete endringene gir størst verdiøkning den dagen du skal selge:

Utvidelse av boligarealet (tilbygg/påbygg):

– Å bygge ut ekstra areal, enten i form av tilbygg på bakkeplan eller påbygg av en ny etasje, kan gi betydelig verdiøkning, spesielt i sentrale strøk.

Innredning av råloft eller kjeller til boligrom:

– Å gjøre om ubrukt loft eller kjeller til godkjent boareal gir flere kvadratmeter P-rom. Dette er gjerne kostbart, men i områder med høy kvadratmeterpris vil verdistigningen ofte overstige investeringen.

Sekundærleilighet/utleiedel:

– Å etablere en separat utleieenhet kan øke attraktiviteten og verdien, særlig fordi det gir mulighet for skattefrie leieinntekter.

Ekstra soverom ved planendring:

– Å øke antall soverom innenfor eksisterende areal er ofte svært lønnsomt og regnes som det enkelttiltaket som gir best verdiutvikling for leiligheter.

Balkong:

– Å bygge balkong på en leilighet er en investering mange kjøpere er villige til å betale for. En ny balkong koster typisk rundt 150.000 kroner, men kan øke boligens verdi med det dobbelte.

Peis:

– Installering av peis er et forholdsvis rimelig grep som ofte gir merverdi. Kostnad for nytt ildsted ligger rundt 20–50.000 kroner, men kan øke markedsverdien med betydelig mer, og kan være et salgsfortrinn med høy «kosefaktor» i kalde Norge.

Overflateoppussing og moderne standard:

– Enkle grep som maling av vegger i lyse, nøytrale farger, oppussing av slitte gulv, og bytte av gamle kjøkkenfronter gir et godt visuelt inntrykk for relativt lite penger og øker interessen fordi boligen fremstår «innflytningsklar», noe som øker budgiverinteressen.

Overkapitalisering i feil område

Proaktiv har satt opp et regneeksempel som viser hvordan en boligkjøper faktisk kan tape én million kroner i løpet av en femårsperiode, ved å totalrenovere og overkapitalisere en bolig som ligger i et nabolag med lav betalingsvilje.

I eksempelet punget kjøperen ut 4,8 millioner for en bolig i 2019. 

Oppussingen kostet totalt 1,44 millioner. Dette inkluderer et skreddersydd kjøkken, nytt bad, etterisolering, nye vinduer og tak, gulv og belysning, smarthusteknologi, interiørarkitekt, søknader og diverse annet.

Uten oppussing ville markedsverdien i 2024 ha ligget på 5,76 millioner, gitt markedets utvikling i perioden. Med en høyere standard, ender boligen med å gå for 6,2 millioner, da den ligger i et område med lav betalingsvilje for dyre objekter.

Oppussingens effekt på verdien er med det kun 440.000 kroner.

Dermed har boligkjøperen tapt én million kroner på dyre oppgraderinger som markedet i området ikke verdsetter i stor nok grad.

I tillegg har boligkjøperen hatt utgifter til både dokumentavgift og eiendomsmegler, slik at det reelle tapet er enda større.

– Det er veldig viktig å kalkulere realistisk. Ikke alle oppussinger gir gevinst. Man bør undersøke kvadratmeterpriser i området og ha god kontroll på budsjettet.

– Med et absolutt worst case-scenario kan renoveringseksemplet ende med et langt større tap, spesielt om det er en bolig du ikke har tenkt å bo i veldig lenge, advarer Stavenes.