Her er det ulovlig å bygge hytter

Vi starter i kommunen som deles på midten av Glomma. I kommunen med nærmere 18.000 innbyggere og 195 hytter, der Marianne Grimstad Hansen er ordfører og der det ikke er lov til å bygge hytter. Paragraf 7.1 i Sørums kommuneplan levner ingen tvil: «I hele kommunen er oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse ikke tillatt».

– Forbudet har ikke vært noen politisk sak så lenge jeg har vært her. Det er nok et omforent vedtak, sier ordfører Hansen, som har vært engasjert i kommunepolitikken siden 2007.

Om ikke ironisk, så i hvert fall et artig poeng, er at fødekommunen til ordføreren er Øyer. Kommunen der antallet hytter passerte antallet helårsboliger for flere år siden. Der hun nå styrer og bor er situasjonen en helt annen.

– Vi har et veldig stort press på boligbygging i kommunen, og det bygges stort sett leiligheter. Det er femten år siden vi la ut selvbyggertomter.

Saken fortsetter under bildet

– Noe lavere standard

For en måned siden skrev Finansavisen om rekordår for hytte­bygging i Norge. Både antallet igangsatte og ferdigstilte hytter har skutt i været de to seneste årene. I kommuner som Ringsaker og Vinje kommer de nye hyttene på plass som pæler på en snor. I påsker og vinterferier kommer hyttefolket for å nyte ski, sol og rødvin. I kommuner som Skedsmo og Vestby går de andre veien med omregulering av hytteområder til boligområder. Og grunnen er enkel. Hyttefolket drar aldri hjem. Hytta er blitt hjemmet, med septiktank i hagen og vann fra brønnen.

Les også: Nordmenn kjøper hytter som aldri før

– Når vi er så nærme et boligpressområde som Oslo opplever vi at hyttene i kommunen blir bebodd på fast basis. De fungerer ikke lenger som hytter, sier Anders Jørstad, seksjonsleder i Plan- og bygningsavdelingen i Skedsmo kommune.

– Hyttene i Skedsmo har stort sett lavere standard enn det man finner på Hafjell og i Trysil. Dermed har de også en lavere salgsverdi enn ordinære boliger. De som har tatt i bruk fritidsboliger aksepterer en lavere standard.

Ulovlig brukt som helårsbolig

Kommunen har de senere årene registrert mange i hytter i kommunen som ulovlig blir brukt som helårsbolig. Derfor har de tatt grep og begynt å regulere om hele områder fra fritidsbebyggelse til boligbebyggelse.

– Mange av hyttene er ikke tilknyttet vann og avløp. Kloakken går rett ut i naturen, og da får vi mye mer lokal forurensing når hyttene blir brukt mer intensivt enn det som opprinnelig var forutsatt, sier Jørstad.

På Solberg i Skedsmo er et område med 150 fritidsboliger regulert om til boligbebyggelse. Kommunen legger vei, vann og avløp opp til hyttene. Eierne plikter å knytte seg til dette, og får et refusjonskrav som bidrag til byggingen av veien. Refusjonskravet skal ikke være større enn verdistigningen på tomten, som følge av etablering av adkomst til eiendommene.

– I mange tilfeller kan refusjonskostnadene komme på flere hundre tusen kroner, men tomteprisen vil også øke betraktelig. Jeg vil tro det er ganske attraktivt å bebygge tomten med en ny enebolig. Dette er hytteeiendommer som ble kjøpt rimelig før kommunen bestemte seg for å regulere området i 2008-2009, sier seksjonsleder Jørstad.

– Det er utvilsomt svært positivt for prisutviklingen. Når tomten går fra hytte til bolig øker attraktiviteten betraktelig, sier Aleksander Nilsen, regionleder Akershus i Eiendomsmegler 1.

Les også: - Selges få dyre hytter i fjellheimen

– Det er rolig, men sentralt

Han forteller om et hett boligmarked i dette området, med kort vei til både Oslo og marka.

– Det er rolig, men sentralt. Boligtomter er mangelvare i kommunen, sier han.

– Hvor mye øker verdien?

– Det er vanskelig å regne på det uten å ha detaljer som infrastruktur, grunnforhold og øvrige grunnarbeid. Men at det blir et vesentlig hopp opp er det ingen tvil om, svarer Nilsen.

Den største tomten på det omregulerte område er på nesten 12 mål. Flere av tomtene er på 5,6 og 7 mål, men reguleringsplanen tilsier kun én bolig pr. tomt.

Den minste boligen på Solberg som er solgt i løpet av de siste tre årene er på 131 kvadratmeter og ble solgt for drøye 5 millioner kroner. Den største fritidsboligen som er solgt i samme tidsrom var på 84 kvadratmeter og gikk for 2,8 millioner. Det kan gi et lite bilde på en mulig verdistigning, men det er viktig å huske på at eneboligene har en annen byggeteknisk standard enn hyttene.

– Hytta kunne kanskje gått for 4 millioner om den ble omgjort til helårsbolig, tror Jonas Flathaug Søgaard, fagansvarlig i Krogsveen avdeling Skedsmokorset.

Varierende kostnader

I utgifter kommer tilkoblingen til vei, vann og avløp og eventuelle bygningstekniske krav som må tilfredsstilles.

– Kostnad pr. bolig varierer fra gate til gate, men har ligget i intervallet 250.000 til 500.000 kroner, sier Flathaug.

Han er i likhet med meglerkollega Nilsen sikker på at omreguleringen vil heve prisutviklingen i området.

– Hytter i området blir normalt solgt mellom 1,5 og 2,5 millioner kroner, avhengig av størrelse og standard. En omregulering vil gjøre det enklere å omsette eiendommene til en høyere pris, da lovlig bruk som helårsbolig er mer attraktivt for området.

Vi beveger oss fra nord til sør for Oslo. Forbi Kolbotn og Ski, til Son i Vestby kommune.

– Her er det første området som ble regulert om, sier Pål Andreas Pedersen i ABC-Hus i det bilen svinger inn mot Skoglundkollen utenfor Son sentrum.

Noen meter lenger inn på området kan en visningsbrakke skimtes på en liten høyde. Brakken har tatt plassen der det tidligere sto en hytte. Et område på 100 mål er omregulert fra hytteområde til boligområdet og ABC-Hus har planer om å bygge 107 enheter bestående av både rekkehus, tomannsboliger og eneboliger.

– Vi håper å sette spaden i jorda før sommeren, sier utviklingssjef i ABC-Hus, Einar Nilsen.

Omregulering

Det lokale firmaet Brødrene Thomassen startet prosjektet på Skoglundkollen, med planer om å bygge ut et område på rundt 24 mål. Kommunen ville derimot ha en mer helhetlig plan og ba utbyggerne regulere om hele hytteområdet på 100 mål.

– I etterkant har vi solgt endel arealer til ABC-Hus for å ta ned selskapets risiko, sier Fred Inge Thomassen, daglig leder i Brødrene Thomassen Prosjekt AS.

– Hvor attraktive er tomter som reguleres om fra hytte til helårsbolig?

– Det er helt avhengig av beliggenhet, Skoglundkollen ligger med gangavstand til tog, skole, barnehager. Vi har opplevd stor interesse for tomteområdet etter at vi engasjerte oss der og opplever at området har en attraktiv beliggenhet.

– Hva gjør omreguleringen med tomteverdien?

– Et område som Skoglundkollen har en høyere verdi som boligområde enn som fritidsområde. I et slikt område vil det det kunne gi en reguleringsgevinst for aktører som tar risiko ved å kjøpe eiendommer med en målsetning om å få omregulert dette til boligformål, svarer Thomassen.

– Det er som en sørlandsby på Østlandet

Nå er det ABC-Hus som står for den klart største delen av prosjektet. Nilsen regner med at snittprisen på enhetene vil ligge på rundt 6 millioner kroner. Med 107 enheter har prosjektet med andre ord en verdi på over 600 millioner kroner. Selskapet har til nå investert i overkant av 100 millioner i kjøp av omkringliggende hytter og kjøp av arealer fra Brødrene Thomassen.

– Området har mange fine kvaliteter. Det er kort vei til togstasjon, skole og barnehage. Folk forbinder Son med sommerhytta si. Nå kan de bo der fast hele året. Helt lovlig, sier Pedersen.

Les også: Frp vil gi hytteeiere dobbeltstemme

Fra visningsbrakken er det mulig å få øye på Kiel-fergens innfart mot Oslo. En Oslo-megler ville kalt det sjøgløtt. En ivrig Oslo-megler ville kalt det sjøutsikt.

– Det er som en sørlandsby på Østlandet, sier Pedersen.

Infrastrukturen skal først på plass. Rundkjøring, veier og underjordisk garasjeplass i tilknytting rekkehusene. De billigste rekkehusene vil ligge på 4 millioner. Eneboligene kan komme opp i 9.

– Vi vil ha et tilbud til forskjellige kjøpegrupper, sier Nilsen.

Det første feltet med 14 rekkehus er lagt ut for salg. Fire av dem er solgt.

I Vestby er det ikke noe forbud mot hyttebygging, men kommunen har ønsket å omregulere enkelte av hytteområdene, med samme begrunnelse som i Skedsmo.

– Vi har problemer med at mange bor ulovlig på hyttene og pendler inn til jobb i Oslo. Derfor har vi de 10-20 seneste årene jobbet for å regulere fritidsboliger om til helårsboliger, sier plansjef i Vestby kommune, Lars Grimsgaard.

– Spesielt sør for Son er det populære områder for eneboliger, som nå blir regulert om fra fritidsboliger.

I Vestby er det pr. i dag 1.700 hytter, som i hovedsak er bygget på 50-, 60- og 70-tallet. Noen av dem blir jevnet med jorden på Skoglundkollen.

Les også:
Hytter reises – rekorder faller
Bø-brødrene satser på hytter

Denne saken ble først publisert i Finansavisen.no