Hotellboom i Oslo

– Det er et ekstremt bra hotellmarked nå, sier Sigurd Stray.

Han følger sikkerhetsreglene. Med hjelm og vernesko beveger han seg rundt på en byggeplass i Rosenkrantz gate 11. Vi kan se konturene av et fremtidig hotell. Det gamle kontorlandskapet er revet.

– I bakgården blir det servering og frokostsal, fortsetter Stray og peker ut av vinduet fra et av rommene som er nærmest ferdigstillelse.

– Det er lettere med nybygg. I gamle bygg som dette kan det dukke opp hemmeligheter underveis i arbeidet. Denne gangen har det gått fint. Rivning og fundamentering er gjort, så da er det ikke mange overraskelser igjen.

Stray er viseadministrerende direktør i Christian Ringnes-kontrollerte Eiendomsspar. Selskapet eier også nabogården Karl Johans gate 33, der det allerede er et hotell drevet av Best Western-kjeden. Etter ombyggingen av Rosenkrantz gate 11 blir hotellet bestående av i overkant av 200 rom. I løpet av 2020 skal alt være ferdig.

– Hvorfor går dere fra kontor til hotell?

– Markedet for kontor er også veldig bra nå. Hotell er likevel mer stabilt og du slipper periodene med ledighet. Hotellmarkedet går ofte i bølger mellom overbygd og underbygd. Nå er det litt underbygd i Oslo, forklarer Stray.

200 millioner kroner på ombygging

I bygården fra 1847 har det vært flere ombygginger og bruksforandringer opp gjennom årene. Ny heis kom i 1941, varme- og ventilasjonsanlegg i 1951 og oljefyringsanlegg i 1954. I 1970 ble det etablert kontorer i 3. etasje. Nå, etter at Eiendomsspar bladde opp 105 millioner kroner i 2013, er det hotellrom som blir byggets neste kapittel. Selskapet bruker i overkant av 200 millioner kroner på ombyggingen, som også inkluderer bygging av handelsarealer i første etasje.

– Nå tar vi en stor investering vi kan leve på lenge. Med kontorlokaler blir det oftere mindre investeringer fordi ønskene er ulike fra leietaker til leietaker. Noen vil ha celler, andre vil ha åpent kontorlandskap, forklarer Stray.

– Karl Johans gate er en attraktiv gate. Vi kommer til å få en sterkere posisjon i sentrum.

Grand Hotel på andre siden av gaten er også eid av Eiendomsspar.

Les også: Scandic tjener mer

17.000 hotellrom

OPPUSSING: Royal Christiania Hotel blir Clarion Hotel The Hub.Illustrasjon: Lund+Slaatto Arkitekter

I Stor-Oslo, som inkluderer Gardermoen, er i det i dag 17.000 hotellrom. Frem til 2020 er det ifølge tall fra Pangea Property Partners planlagt ferdigstilling av ytterligere 2.900 rom, en kapasitetsvekst på 17 prosent. Store prosjekter som Clarion Hotel The Hub, Jernbanetorget 2 (Amerikalinjen) og Clarion Hotel Oslo i Bjørvika bidrar sterkt til veksten. Noen av de 2.900 rommene er allerede ute på markedet.

– Det er mange hotellprosjekter og planer for tiden, både nybygg, utvidelser og renovering. En del hoteller kjøper seg inn i nabogårder for å kunne utvide hotelldriften, sier Bård Bjølgerud, daglig leder og partner i Pangea Property Partners.

Les også: Sundvolden planlegger milliardutbygging

Amerikanlinjen

NYTT HOTELL: Historiske Amerikalinjen blir hotell i Nordic Choice-kjeden. Foto: Marcin Ptak.

I prosjektet på Jernbanetorget 2 skal det gamle hovedkontoret til Amerikalinjen bli hotell. Eiendommen eies av Sparebank 1 Forsikring. Petter Stordalens Nordic Choice Hotels skal drifte hotellet.

– Vi har over tid oppfattet eiendommen med sin beliggenhet som en uslepen juvel med stort utviklingspotensial. I samarbeid med Nordic Choice Hotels søker vi å skape et spennende hotell- og restaurantkonsept for både tilreisende og byens innbyggere, sier Christian Parelius, investeringsdirektør i Sparebank 1 Forsikring.

FLERE ROM: Scandic Sjølyst skal utvide. I 2019 består hotellet av 305 rom. Foto: Scandic.

Forventet åpning av det nye hotellet er våren 2019, med 122 rom og suiter.

Les også: Nå satser Stordalen på Amerikalinjen

Scandic Sjølyst

I saksarkivet til Plan- og bygningsetaten har Sparebank 1 Forsikring også en annen omreguleringsplan gående fra kontor til hotell. Scandic Hotell på Sjølyst plass skal utvides.

– Skøyenområdet er i sterk vekst og utvikling, og behovet for hotelltjenester øker parallelt med dette. Scandic ønsker derfor å utvide hotellvirksomheten, og for oss som gårdeier og samarbeidspartner var det naturlig å legge til rette for dette, sier Parelius.

Hotellutvidelsen er planlagt ferdig i løpet av første halvår 2019. Hotellet vil da ha en samlet kapasitet på 305 rom. Parelius ønsker ikke å gi noen tall på hvor mye Sparebank 1 Forsikring investerer i de to prosjektene.

– Er det økonomisk gunstigere for dere å leie ut hotellbygg enn kontorbygg?

– Både hotell og kontorlokaler er omtrent like gunstig å leie ut, ved attraktive lokaler og destinasjoner. Å konvertere kontor til hotell har noe høyere investeringer, men yielden er omtrent den samme. Dermed oppnår vi en bedret risikojustert avkastning i en bedre diversifisert eiendomsportefølje.

Les også: Stordalen åpner nytt hotell i Bodø

3,7 milioner overnattinger

Statistisk Sentralbyrås statistikk over overnattinger i Oslo er oppdatert til og med august i år. Fra januar til august er det registrert 3,7 millioner overnattinger i hovedstaden. Til sammenligning var det i 2015 registrert 3,2 millioner overnattinger i samme periode.

– Hotellmarkedet fortsetter å tikke og gå, sier Bjølgerud i Pangea.

Selskapets analyser viser at etterspørselsveksten fremover vil fortsette med 3-5 prosent pr. år.

– Veksten i forretningsreisende er relativt flat, mens det er opplevelse og turisme som øker, forteller Bjølgerud.

Hotellbelegget lå på 69 prosent i fjor, og ligger på det samme hittil i år. Neste år forventer Pangea en liten knekk i belegget til 66 prosent på grunn av alle de nye rommene som blir ferdigstilt.

– I 2020 vil belegget være tilbake på 67 prosent, og året etter tror vi på en normalisering til 68-69 prosent, sier Bjølgerud.

Fra 2014 til 2017 økte omsetningen pr. tilgjengelig rom (revPAR) fra 573 til 708 kroner. Bjølgerud tror den økningen vil fortsette.

– Det er generell etterspørselsvekst, kjedene har bedre yield-management og gjennomsnittskvaliteten har økt. Ny kapasitet fører med seg nye, moderne rom, sier han.

Hotellrådgiver Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting sier at alle de de nye rommene blir en vesentlig økning for hotellmarkedet i hovedstaden.

– Selv for en, i norsk målestokk, hotellgigant som Oslo er to-tre tusen rom på få år mye, sier Wiederstrøm.

Han mener likevel at den relative økningen fra eksisterende romkapasitet ikke er verre enn at bransjen kan takle det.

– Den store x-faktoren er jo etterspørselsutviklingen. Den vet vi ikke så mye om, annet enn at ny romkapasitet har en tendens til å medføre noe etterspørselsvekst i seg selv, sier han.

– Uten å ha deltaljregnet på dette og sjekket status på hvert eneste prosjekt vil jeg anta at belegget vil falle i størrelsesordenen tre til fem prosentpoeng over et par, tre år. I utgangspunktet vil prisene falle noe, men det dempes trolig noe av at den kapasiteten som tilføres i stor grad er i et mer eksklusivt sjikt.

Les også: Eiendomsinvestor blar opp for Oslo-hotell

1121 kroner i gjennomsnitt

Ifølge Wiederstrøm Hotel Consulting er den gjennomsnittlige romprisen i Oslo hittil i år på 1.121 kroner. Det er eksklusiv moms og frokost.

The Hub, som er Royal Christiania i ny drakt, Amerikalinjen og Clarion Hotel Oslo er alle prosjekter til Petter Stordalens Nordic Choice. Til sammen blir det 1.187 rom på de tre hotellene, og alt skal stå ferdig i løpet av neste år.

– Vi kom over tre fantastiske muligheter. Vår multibrandingstrategi gjør oss i stand til å vokse raskere enn våre konkurrenter, sier Petter Stordalen.

– Hva tenker dere om konkurransen i markedet fremover?

– Vi bygger ikke hoteller basert på markedsprognoser for de neste 3-4 årene. Nordic Choice Hotels har evighetens perspektiv på investeringene, og derfor er vi komfortable med en offensiv vekststrategi i våre viktigste markeder. Med nye Clarion Hotel The Hub, Amerikalinjen og Clarion Hotel Oslo får byen tre fantastiske hotellprodukter, og vi føler oss godt rigget for konkurransen vi møter i Oslo-markedet. Jeg gleder meg til åpningsmaraton i 2019.

I tillegg til de nevnte hotellene kommer selskapet med ytterligere 217 rom på markedet i 2020. Da er de ansatte på Haslelinje klare for sine første gjester.

Tilbake i sentrum, i gaten oppkalt etter Peter Tordenskiold og plassert mellom Rådhusplassen og Spikersuppa, står en hotellsjef som endelig kan få ned pulsen. Hotell Verdandi åpnet 13. september i år. Natt til 15. september var det gjester på samtlige 170 rom.

– Jeg sov ikke så godt den natten, men det ble en pangstart i test av hotellet, sier Ronny Wilhelm.

Tidligere kontorer

Hotellet driftes av Norsund Gruppen, men eier av bygget er Caroline Borgersens selskap Tordenskiolds gate 6b. Før hotellprosjektet ble eiendommen brukt til kontorer.

– Det var litt tilfeldigheter. Brikkene falt på plass, forteller Borgersen.

Leietakeren som leide 90 prosent av bygget ville ut av kontrakten. En megler ble engasjert for å finne nye leietakere, og tankene var fortsatt på kontorutleie i gaten i Oslo som er spesiell ved at nummerrekkefølgen går mot sjøen, ikke fra.

– En aktør som var interessert i å starte hotell tok kontakt, sier Borgersen.

Det ble ingen avtale med den aktøren, men Borgersen ble fristet av hotelltanken. Hun har jobbet i bransjen gjennom hele karrieren.

– Vi bygget om selv og vurderte å drive hotellet selv. Til slutt landet vi på en av de mange som tok kontakt med oss, sier Borgersen som også driver et hotell i Buenos Aires i Argentina.

Renoveringen fra kontorer til hotell har kostet rundt 100 millioner kroner.

– Hotellet har fått en pangstart med godt belegg. Vi ser ut til å ha gjort et riktig valg med investeringen.

– Hva tenker du om utleie til hotell versus kontor?

– Vi har ikke kjempelang erfaring med kontorbygg. Dette er faktisk det første bygget vi kjøpte for kontorutleie. Jeg har mer erfaring med hotell, og beliggenheten her er ypperlig. Bygget er laget slik at vi kunne rive all innmaten og starte fra null. Bygget er som skapt for å være et hotell, sier Borgersen.

– Nå er hele bygget leid ut. Når du leier ut til kontorer kan plutselig en eller to etasjer stå tomme, og du må finne en leietaker som passer til lokalet og antallet kvadratmeter. For meg blir det mer komplekst. Hotell er enklere for meg.

Hun har vært hands on under hele ombyggingsprosessen. På samtlige byggemøter utenom ett har hun vært tilstede. Nå står hun på et av hotellets deluxe-rom og ser resultatet. På den ene veggen henger et bilde fra Byarkivet i Oslo. I den andre enden av rommet står hotellsjef Wilhelm.

– Trykket har vært så stort at vi ikke har blitt ferdig med markedsføringen. Først nå har vi rom ledig så vi kan ta bilder, sier Wilhelm.

Les også: Scandic skal bygge Trondheims største hotell

Mangel på tomter

Bård Bjølgerud har sett en trend. Fra sentralt i Oslo og østover er det mange hotellprosjekter. Fra Rådhusplassen og vestover er det ganske lite som skjer. Der er det mangel på tomter og vanskeligere å finne objekter som kan konverteres til hotell.

– Det er også et helt annet konkurransebilde mellom hotell og kontor. I dagens marked er det ofte mer lønnsomt å leie ut til kontor eller bolig. Planene til Aspelin Ramm, Høegh, Strawberry og Nordic Choice i Sommerogata er et unntak fra regelen.

Han mener det ikke er mangel på interesse fra de store kjedene, men det skorter på gode objekter.

– I denne delen av Oslo er hotell mer konkurransedyktig i forhold til kontor, sier Bjølgerud.

På adressen Grønland 16 har det vært både butikk og lompebakeri. I 1933 startet reparasjonene etter en brann. I 1982 ble en bakbygning revet. I år, i 2018, fikk Roger Vodal rammetillatelse til å konvertere 1.500 kvadratmeter kontorlokaler til hotell. I den tilstøtende eiendommene Lakkegata 3 er det allerede åpnet et smarthotell. På den andre naboeiendommen, Grønland 16, starter ombyggingen til hotell i disse dager.

– Beliggenheten på det sentrale Grønland er en av de beste i hele landet for smarthotell-løsninger, sier Vodal.

– Eiendommen er relativt ny og har en struktur og form som er godt egnet til et hotellbygg. Det er allerede installert heis og inngangspartiet er godt egent til etablering av resepsjon. Vi synes det er et særdeles godt utgangspunkt for ombygging.

Usikker på lønnsomhet

Han er i en prosess med å selge eiendommen før eventuell ombygging, så det er ikke sikkert at hotellplanene blir fullført. Et tak på 34 rom spiller negativt inn.

– Det kan bli litt for lite til å gjøre driften lønnsomt. En regulering for Grønland 18 angir maks høyde for området, som gjør at Grønland 16 har minst to etasjer å gå på slik at det totalt sett kan bygges 60 rom. Det gir mulighet for en mer rasjonell hotelldrift, sier Vodal.

Det er ikke smarthotell som er den største konkurrenten til Sigurd Stray, der han står med hjelm og vernesko, men det er nok av andre å frykte. Når Royal Christiania gjenoppstår nyoppusset som The Hub, når Scandic er klar med sine 305 rom og når Clarion Hotel Oslo ønsker sine første gjester velkomne. Alt skjer i 2019. Romflommen kommer.

– Det er fortsatt vekst i turismen, men vi forventer ikke et like bra hotellmarked fremover. Tidene blir tøffere når alle de nye rommene kommer i løpet av kort tid, sier Stray.

Les også:
Fransk slott «gjenoppstår» som luksushotell Luksusdamper ble hotell i Dubai
Saddams luksusbåt blir flytende hotell

Denne saken ble først publisert i Finansavisen