Taper penger på boligkjøp i utlandet

Tor Magnar Hammer forelsket seg i Italia, og kjøpte fritidsbolig i Terracina i Italia sammen med kona. Foto: Privat
Tor Magnar Hammer forelsket seg i Italia, og kjøpte fritidsbolig i Terracina i Italia sammen med kona. Foto: Privat

Ektepar gikk på en real rentesmell etter kjøp av fritidsbolig i Italia. Sjekk hvilke land der du ikke får fullt rentefradrag.

Regler for fast eiendom i utlandet

Hvis eiendommen ligger i et av de land som er nevnt nedenfor, skal formue og inntekt ikke beskattes i Norge. Det vil ikke bli fullt fradrag for gjeld og gjeldsrenter.

Barbados, Belgia, Benin, Bosnia Hercegovina, Brasil, Bulgaria, Filippinene, Indonesia, Israel, Italia, Kenya, Kina, Kroatia, Malta, Marokko, Montenegro, Nederlandske Antiller, Portugal, Serbia, Sri Lanka, Tunisia, Tyrkia, Tyskland, USA, Zimbabwe.

Hvis eiendommen ligger i et av de land som er nevnt nedenfor, skal inntekt ikke beskattes i Norge. Det vil ikke bli fullt fradrag for gjeldsrenter.

Egypt, Elfenbenskysten, Jamaica, Malaysia, Pakistan, Sør-Korea, Trinidad og Tobago, Zambia.

Hvis eiendommen ligger i Mexico, skal formue ikke beskattes i Norge. Det vil ikke bli fullt fradrag for gjeld.

Ekteparet Tor Magnar Hammer og Siren Samdal var ikke klar over hvordan skattereglene ville påvirke deres økonomi etter boligkjøp i Italia. De får ikke lenger fullt rentefradrag på sitt lån, og taper penger hvert år.

- Fra vi kjøpte huset har vårt rentefradrag årlig blitt redusert med 40 prosent, sier Hammer.

Han og kona kjøpte fritidsbolig på den italienske vestkysten i 2004. Ekteparet betalte 168.000 euro, nærmere 1.350.000 kroner, for huset i byen Terracina, midt mellom Roma og Napoli. De var ikke klar over hvilke konsekvenser huskjøpet skulle få for deres privatøkonomi.

Taper på mindre skattelette

For å realisere drømmen om feriehuset tok de opp et lån på rundt en million kroner i en norsk bank med sikkerhet i egen bolig i Norge. Nå har ekteparet fått redusert gjeld og gjeldsrentefradraget fordi de har fritidsbolig i utlandet.

- Fra og med 2005 har rentefradraget vårt blitt kraftig redusert på grunn av boligen i Italia. Røft regnet utgjør denne reduksjonen av rentefradrag cirka 20.000 kroner per år. Medregnet 2011 blir det cirka 140.000 kroner. Tapt skattelette er da rundt 40.000 kroner på disse årene, sier Hammer.

Årsaken til ekteparets rentesmell er at personer som har fast eiendom i utlandet, ikke får fullt fradrag for gjeld og gjeldsrenter når formuen i den faste eiendommen er unntatt fra beskatning i Norge.

Enkel brøkregning

Skal du kjøpe fritidsbolig i utlandet, bør du derfor tenke over hvilket land du ønsker å lete etter feriedrømmen (se faktaboks).

- Rentefradraget avhenger av hvilken type skatteavtale Norge har med landet, og kan ofte komme som en overraskelse for de som har kjøpt bolig i for eksempel Italia, sier fagsjef Gry Nilsen i Skattebetalerforeningen.

Kjøper du bolig i for eksempel Spania eller Frankrike påvirkes ikke gjeldsrentefradraget, men ender du opp med en bolig i for eksempel Italia, USA, Tyskland eller Brasil får du ikke lenger fullt fradrag for rentene dine.

Nilsen forklarer reglene med enkel brøkregning.

- Si du har en bolig i Norge til 4 millioner kroner, og kjøper en bolig i Italia til 2 millioner kroner, slik at du totalt har en samlet formue på 6 millioner kroner. Da er 2/3 av formuen din i Norge, og 1/3 i Italia, og du får bare fradrag for 2/3 av rentene dine, sier hun.

Var ikke klar over reglene

Hammer skulle gjerne vært klar over denne informasjonen før boligkjøpet i utlandet.

- Vi synes dette er litt surt, men tar det til etterretning, sier han.

Hammer vet nå at dette står beskrevet tydelig i rettledningen til selvangivelsen.

- Det står klart at reglene er slik, men vi var ikke klar over denne regelen da vi kjøpte huset, og priser oss lykkelige over at vår økonomi ikke er basert på at alle renteutgiftene skulle kunne trekkes fra på inntekten, sier han.

I Skatteetatens rettledning står det følgende;

«Samlet gjeld og gjeldsrenter i Norge og utlandet skal fordeles etter en fordelingsnøkkel basert på forholdet mellom verdien av fast eiendom som ikke beskattes i Norge, og verdien av skattyters samlede eiendeler. Gjeld og gjeldsrenter som ved fordelingen tilordnes fast eiendom i utlandet, er ikke fradragsberettiget i Norge», står det i rettledningen.

Unngå skattesmell

Nilsen i Skattebetalerforeningen peker på at det er viktig å sjekke regler før man investerer i utlandet.

- Ofte er det slik at folk har forelsket seg i et sted, og ønsker å kjøpe noe der uansett om rentefradraget reduseres. Men man bør ta med skatteeffekten i regnestykket over, sier hun.

Også Hammer oppfordrer alle til å sette seg inn i lover og regler før de gjennomfører kjøp av bolig i utlandet.

- Det er vanskelig å gi råd til andre, men vi synes det er viktig at andre som kjøper hus i utlandet kjenner til regelen, sier Hammer.

For dem som eier bolig i et av landene som påvirkes av skatteavtaler med Norge, kan det lønne seg å sjekke at ligningsverdien på boligene er korrekt.

- Pass på at ligningsverdien på eiendommen i utlandet ikke er satt for høyt. Eiendommen skal verdsettes som om fritidsboligen lå i Norge, sier Nilsen.

Les mer: Meglergründere vil kjøpe 700 leiligheter i Florida

Rekordmange vil ha feriebolig i utlandet

Drømmen er fortsatt et feriested i Spania

Les også: Unngå økonomisk bakrus etter sommerferien

Boligsalg kan påvirke skatten din

Slik hjelper du barna inn i boligmarkedet

Les siste nytt om økonomi

Personvernpolicy