Boligforskere: Så mye påvirker trafikkstøy boligprisene

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen / Kapital.

Det har boligforskerne Anders Eika og Mari O. Mamre ved OsloMet forsøkt å finne ut av.

– De offentlige støyretningslinjene anbefaler 55 Lden (måleverdi, journ. anm.) veistøy utenfor soveromsvinduene som støygrense ved planlegging av nye boliger. Boliger med mer støy kan bygges, men da med avbøtende tiltak. Antallet slike boliger øker kraftig, sier Mamre.

– Dette kan skyldes både at det tillates nye boliger i nærheten av støyende veier, og at det tillates nye støyende veier i nærheten av boliger, legger hun til.

Uten svært radikale og kostbare tiltak må noen bo i mer støyutsatte områder dersom vi skal ha et effektivt veitrafikksystem og begrense byspredningen, påpeker duoen i forskningsrapporten.

– Det er imidlertid uheldig dersom enkelte befolkningsgrupper i stor grad presses til å bo i støyutsatte områder. Dersom noen segmenter av boligmarkedet domineres av boliger med mye støy, slik at enkelte husholdningsgrupper ikke har tilgang til boliger med moderat støy, er dette et problem for samfunnet, fremhever Mamre videre.

Verst i Oslo

Duoen har sett på hvilken del av boligmassen som rammes av støy via boligdata som er rapportert inn av kommunene. Deretter har de satt sammen boligene med beregninger av veitrafikkstøy gjort av Statens vegvesen i 2022 for boliger over 55 Lden.

Verst for denne boligtypen: Leiligheter utgjør kun 56 prosent av boligene i de tre byene med registrert boligtype, men utgjør hele 81 prosent av boligene med over 60 beregnet Lden, fremhever boligforsker Mari O. Mamre. Foto: OsloMet

Datasettet viser at Oslo har klart flest støyplagede boliger, der 60 prosent av boligene har beregnede støynivåer over 60 Lden, mot 34 prosent i Bergen og 36 prosent i Trondheim.

– Ikke overraskende er det leilighetsbygg som er mest berørt av støy. Langs trafikknutepunkter og sentrumsnære områder er dette den dominerende boligformen.

Leiligheter utgjør kun 56 prosent av boligene i de tre byene med registrert boligtype, men utgjør hele 81 prosent av boligene med over 60 beregnet Lden, fremhever Mamre.

Forskerne ser også en tendens til at leiligheter med ett og to rom er overrepresentert i støyutsatte områder. Dette gjelder spesielt i Trondheim, hvor 75 prosent av boligene med verdier over 65 Lden er ett- og toromsleiligheter.

– Dette er typisk boliger for unge voksne. Med andre ord kan særlig denne gruppen ha vanskelig for å finne egnede boliger med lite støy, poengterer hun.

Høyt støynivå: Figuren viser underkategorier av bygninger som er beregnet å rammes av støy over 60 Lden i Oslo, Trondheim og Bergen til sammen. Figur: Mari O. Mamre og Anders Eika v/OsloMet

Veitrafikkstøyens effekt på boligverdier

Eika og Mamre har beregnet den økonomiske verdsettingen av støy målt ved boligverdiene for omsatte boliger i Oslo, Trondheim og Bergen. Forskerne skiller mellom ulik grad av støyeksponering, og mellom boliger i ulike prisklasser.

Å kalkulere verdsettingen av støyforurensning er likevel ikke rett frem, påpekes det.

– En etablert metode er å vurdere boligverdier, der de negative konsekvensene av støy kan påvirke salgsprisen på boliger. Boligverdier gjenspeiler imidlertid mange ulike faktorer som boligens størrelse, tilstand, alder og beliggenhet. Med stadig bedre datagrunnlag fra satellittfoto og andre digitale informasjonskilder er likevel slike modeller bedre fundert enn tidligere.

Tidligere forskning fra Norge og andre land tyder på at det å bo nær en støyende vei har en betydelig kostnad som reflekteres i boligprisene.

OCarl Berners plass i Oslo har god kollektivdekning, men preges dermed også av mye støy. Foto: NTB

Det er vanlig å beregne støyfølsomheten ved en indeks, “Noise Sensitivity Depreciation Index” (NSDI), som gir den prosentvise endringen i boligpriser ved én desibel økning (dB) i støyeksponeringen, forklares det i rapporten.

– En rekke studier fra ulike land tyder på at den økonomiske verdsettingen av støy målt ved NSDI ligger mellom minus 0,1 prosent og minus 0,6 prosent pr. dB, forklarer Mamre.

Forskerne har basert sin analyse på data for alle boliger som er solgt fritt mellom 2018 og 2019 i de tre byene. Dette var en periode hvor boligmarkedet utviklet seg ganske normalt.

– På bakgrunn av støyberegningene til Vegvesenet beregner vi støynivået ved boligene solgt i perioden. Vi finner nærmeste støyberegningspunkt for hver bolig ved å beregne avstander i rett linje fra boligen til alle nærliggende beregningspunkter og velge minste avstand. I resultatene skiller vi mellom tilfeller der beregningspunktet ligger nær boligen, og tilfeller der det ligger lenger unna boligen. I det første tilfellet forventer vi mer presise estimater.

Forskerne har delt inn støyverdiene etter fem nivåer.

– Vi ser at det er stor variasjon i boligprisene i de ulike støygruppene, men det er en svakt fallende tendens. Vi ser også at de dyreste omsatte boligene vanligvis ikke ligger i områder med de høyeste støynivåene.

I tråd med litteraturen tyder duoens resultater på at støy har en signifikant og negativ verdi for befolkningen i Oslo, Bergen og Trondheim. Estimatene kan tolkes som et anslag på den netto økonomiske verdsettingen av fordeler og ulemper tilknyttet tilgangen til vei og tilhørende støy for en gjennomsnittshusholdning.

Resultatene tyder på at:

• For Oslo, Trondheim og Bergen er estimert NSDI henholdsvis minus 0,03, minus 0,02, og minus 0,01. Det betyr at en økning på 1 Lden fra gjennomsnittlig verdi er ventet å føre til en reduksjon i boligverdien på mellom 0,10 og 0,30 prosent i de tre byene.
• Det betyr at for en økning på 10 Lden, eksempelvis fra 50 til 60 Lden, ventes boliger i snitt å synke 3 prosent i verdi i Oslo og 1 prosent i Bergen.
• Siden studier fra byer i andre land viser at NSDI ofte ligger mellom minus 0,1 prosent og minus 0,6 prosent pr. Lden, betyr dette at resultatene for Oslo, Trondheim og Bergen ligger i nedre mellomsjiktet sammenlignet med disse.
• Effekten av støy er økende med støynivå i alle de tre byene. Støynivå over 68 Lden (Lden-gruppe 5 i analysen) gir en gjennomsnittlig endring i boligverdi på minus 3,2 prosent i Bergen, minus 4,5 prosent i Oslo, og minus 7 prosent i Trondheim. For slike særlig høye støynivåer blir betydningen stor på boligverdiene.

Resultatene må dog tolkes med en grad av usikkerhet, påpekes det:

Resultatene holder seg godt dersom man kun ser på boligsalg der avstanden til støyberegningspunktet er lavere enn 50 meter, mener duoen. Her ved boligforsker Anders Eika. Foto: OsloMet

– Eksempelvis kan det være sammensetningseffekter i boligmassen som spiller inn, som at boliger med lavere kvalitet utover det vi observerer bygges i områder med høye støynivåer eller at disse vedlikeholdes dårligere.

Resultatene holder seg godt dersom man kun ser på boligsalg der avstanden til støyberegningspunktet er lavere enn 50 meter, mener duoen.

For å ta bedre hensyn til avstanden til støyberegningspunktet fra hver bolig, har de definert en båndbredde på 20 meter rundt beregningspunktet og estimert forskjell i boligverdi for ellers like boliger som ligger innenfor og utenfor båndbredden.

Duoen ser også en tendens til at resultatene skiller seg noe for boliger i ulike prisklasser:

– Spesielt for Oslo straffes rimelige boliger med høy støyeksponering hardere enn dyrere boliger. Det kan tyde på at støyulempen er ujevnt fordelt i befolkningen, og at dyrere boliger i større grad har tiltak som reduserer effekten av støy, som stille sone og støydempende vinduer. Samtidig er ikke forskjellen veldig stor, basert på disse resultatene, fremhever Mamre.

De mørkerøde fargene viser hvor støyen er verst, mens lysegule og ikke-skraverte områder viser lav grad av støypåvirkning. Datakilde: Geodata og Miljødirektoratets Strategiske støykart.

Fra 6,1 til 19,5 prosent rabatt

Mamre og Eika har også sett på tre mye omtalte, støyutsatte veier – henholdsvis Trondheimsveien i Oslo, Holtermanns veg i Trondheim og Helleveien i Bergen.

Trondheimsveien er Norges lengste vei, og strekker seg rundt 13 km gjennom Oslo. Veien er kjent for å holde et høyt støynivå, og det ligger også mange boliger langs den.

– Basert på støyberegningene benyttet her er gjennomsnittlig Lden hele 69,1 nær solgte boliger i Trondheimsveien. Laveste beregning er 60,4 og høyeste 77,5 dB. Vi estimerer at boligene her rabatteres 8,8 prosent som følge av støy.

Boliger langs Trondheimsveien i Oslo har en beregnet gjennomsnittlig rabatt på 8,8 prosent. Foto: NTB

Holtermanns veg er en del av hovedinnfartsåren til Trondheim fra sør. Basert på støyberegningene er gjennomsnittlig Lden hele 71,5 i nærheten av solgte boliger i Holtermanns veg.

– Den minste beregningen er på 59,1 og høyeste 73,6 Lden. Merk at det var ganske få boligsalg her i perioden. Estimert rabatt fra veitrafikkstøy her er 19,5 prosent, forteller Mamre.

Støyutsatt: Holtermanns veg er en del av hovedinnfartsåren til Trondheim fra sør. Estimert rabatt fra veitrafikkstøy her er 19,5 prosent. Skjermbilde: Google Streetview

Helleveien i Bergen er gjennomfartsvei til Norges Handelshøyskole og er bebygd med endel boliger. Basert på støyberegningene er gjennomsnittlig Lden 63,2 i nærheten av solgte boliger i Helleveien.

– Minste beregning er på 55,5 og høyeste 67,5 Lden. Vi estimerer støyrabatten til å være 6,1 prosent.

6,1 prosent: Boliger langs Helleveien i Bergen har en gjennomsnittlig støyrabatt på 6,1 prosent. Skjermbilde: Google Streetview

Basert på maskinlæringsalgoritmer benyttet av forskerne, har de også sett på hvor viktig støy er for å forklare boligenes verdi relativt til andre faktorer som beliggenhet og størrelse.

– Lden er mindre viktig enn størrelse, altså kvadratmeter, og beliggenhet. Samtidig er det viktigere enn eksempelvis salgstidspunkt og boligtype, fremhever Mamre.