– Naboer begynte å klage over sterk lukt og fluer

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen.

– Det er sjeldent man må gå til det skritt å kreve fravikelse fordi beboeren ikke greier å ta vare på seg selv, sier advokat Faizan Mahmud i Dalan Advokatfirma.

Etter en vannlekkasje i et borettslag på Søndre Nordstrand i Oslo i fjor sommer fikk ingen kontakt med andelseieren det gjaldt, og vannet ble stengt av. Kvinnen i 80-årene fortsatte å bo der selv om hun ikke lenger hadde tilgang til toalett eller mulighet til å gjøre annet nødvendig renhold.

– Da vannet hadde vært stengt i noen måneder, begynte naboer å klage over sterk lukt og fluer. Det var fortsatt umulig å få tak i andelseieren. Hun sa at hun var ute og reiste, sier han.

Skitt, søppel og gamle matrester fløt utover i leiligheten hennes. Hun hadde limt store plastsekker foran alle vinduer.

Styret varslet bydelsoverlegen om forholdene, men ingen tiltak ble iverksatt.

Det var først da styret gikk til Oslo tingrett med en såkalt begjæring om midlertidig forføyning for å utføre vedlikeholdsarbeid, at de fikk tvunget henne ut av leiligheten.

Faizan Mahmud, advokat i Dalan advokatfirma. Foto: Dalan Advokatfirma

– Ekstreme forhold

Da hadde hun levd ett år uten innlagt vann.

– Vi fikk medhold i Oslo tingrett, og tvang oss inn med bistand fra namsmannen. Det er vilt å tenke på at et menneske har bodd i denne leiligheten, under så ekstreme forhold, i over så lang tid, uten at bydelsoverlegen i søndre Nordstrand har iverksatt tiltak.

Et skadedyrfirma ble hyret inn. For å få kontroll på problemene med lukt, fluer og andre insekter måtte leiligheten saneres og desinfiseres.

Neste steg var å kreve såkalt fravikelse i Oslo tingrett. Styret krevde at kvinnen skulle forbys å benytte leiligheten. Samtidig ble det satt frem et salgspålegg av leiligheten.

– Vi anså det som en fare at om hun flyttet inn i leiligheten igjen ville den uholdbare situasjonen blitt forverret. Oslo tingrett ga oss medhold i det.

Mahmud forteller at det nå planlegges tvangssalg og renovering av leiligheten.

– Styret vil dekke renovering, og kreve pengene tilbake i forbindelse med tvangssalgsprosessen, sier Mahmud.

Husbråk og overdreven festing, manglende betaling av felleskostnader, brutte husordensregler eller at man tar seg til rette på fellesarealer er grunner til å kreve salgspålegg, forteller advokat Anders Leisner i Huseierne. Foto: Huseierne

91 saker i Oslo i fjor

I 2023 kom det inn 91 saker som gjaldt fravikelse, opplyser Oslo tingrett til Finansavisen. Hittil i år er det kommet inn 61 slike saker. Det er ifølge advokat Anders Leisner i Huseierne bare i grove tilfeller at fravikelse kan benyttes for å kaste ut en nabo.

– Denne regelen har man både for borettslag og sameie, og terskelen er svært høy, sier han.

Den ordinære sanksjonsmuligheten fellesskapet har når noen ikke oppfører seg som de skal, er salgspålegg. Slikt mislighold kan for eksempel være husbråk og overdreven festing, manglende betaling av felleskostnader, brutte husordensregler eller at man tar seg til rette på fellesarealer, ifølge Leisner.

– Den som gjentatte ganger bryter sine forpliktelser kan altså pålegges å selge sin bolig. Da må det foreligge et mislighold som vedvarer på tross av advarsler, slik at det etter hvert kan betegnes som et vesentlig mislighold. For borettslag skal ikke fristen for å selge være kortere enn tre måneder, men den er seks måneder i eierseksjonssameier, sier Leisner.

Ulike frister

Skal det i tillegg kreves fravikelse – at beboeren blir kastet ut før fristen for å selge er løpt ut — kreves også enten fare for store skader på eiendommen, eller at beboerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse.

– Begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det settes frem salgspålegg, sier han.

Namsmyndigheten tar selvstendig stilling til kravet om fravikelse.

– Selges ikke boligen frivillig innenfor fristen, kan styret begjære tvangssalg. Da kommer saken opp for domstolen, og dommeren gjør en vurdering av om grunnlaget for å gi salgspålegg er til stede, sier han.

– Hvorfor er det forskjellig frist for salgspålegg i borettslag og sameier?

– Borettslag har ofte høyere lån og høyere felleskostnader, og det er mer byrdefullt om ikke andelseierne betaler. Et sameie er ofte mindre sårbart for uteblitte felleskostnader.

Han sier tvangssalgssaker ofte involverer mennesker med stort behov for hjelp.

– Saker om salgspålegg på grunn av manglende boevne er vonde og vanskelig å håndtere for de styrene som har ansvaret, sier Leisner.

Fravikelse for leietagere

Er det en leietager som skaper trøbbel, kan man også benytte seg av fravikelse.

– Da anbefales det å ha en utkastelsesklausul i leieavtalen. Hvis ikke husleie blir betalt som den skal, kan utleier kreve fravikelse av boligen. I praksis får leieren flere varsler om muligheter til å betale kravet for å unngå å bli kastet ut, men dersom pengene ikke kommer inn, ender saken med en fravikelse, sier han.

Uten en slik avtalt utkastelsesklausul må utleier vente til leierens manglende betaling utgjør et vesentlig mislighold før leieavtalen kan heves og det kan kreves en utkastelse.

– Det tar lang tid, og utleier vil tape penger.

Dersom det er annet vesentlig mislighold som er problemet, som skade på leiligheten eller at leietageren er til sjenanse for andre naboer, kan utleier også heve leieavtalen og begjære fravikelse.

– Utleier vil også kunne si opp leieavtalen med avtalt oppsigelsesfrist, sier Leisner.

– Bekymringsmeldinger følges opp

Bydelsoverlege Anne Stine Garnes i Søndre Nordstrand skriver i en e-post til Finansavisen at hun ikke har mulighet til å kommentere kritikken fra advokat Faizan Mahmud.

«Bydelen kan ikke på grunn av taushetsplikten og respekten for den personlige integritet hverken kommentere eller gi informasjon i enkeltsaker. Vi kan imidlertid informere om at bekymringsmeldinger følges og opp håndteres fortløpende av bydelen. Hvilke rutiner og tiltak som iverksettes avhenger av hva bekymringsmeldingen omhandler. Imidlertid vil bydelen understreke at enhver bekymringsmelding følges opp, enten ved bydelen selv eller at bydelen varsler andre tjenesteytere som allerede er involvert i saken og som er nærmest til å følge opp», skriver hun.

«På generelt grunnlag skal det også understrekes at bydelen ikke kan iverksette tiltak overfor voksne og samtykke-kompetente personer dersom de ikke ønsker å motta dette», skriver hun videre.