Hyttearv: – Når man begynner å krangle om ting, er det for sent

Sjøhytter og andre fritidsboliger som eies sammen med andre bør by på kos og hygge, heller enn endeløs kranging.
Sjøhytter og andre fritidsboliger som eies sammen med andre bør by på kos og hygge, heller enn endeløs kranging. Foto: Aktiv Eiendomsmegling
Artikkelen fortsetter under annonsen

Forkjøpsrettsklausul er viktig om man er sameiere av fritidsbolig, mener advokat Karoline Henriksen.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Sameie av fritidsbolig, for eksempel en hytte ved havet, oppstår vanligvis i familiesammenheng, forteller partner Karoline Henriksen i Advokatfirmaet Henriksen & Co.

– Det skjer gjerne, når en eiendom overdras fra en generasjon til en annen, eller i forbindelse med skilsmisseoppgjør.

At personer utenfor et familieforhold går sammen om å kjøpe en fritidsbolig er en mer bevisst handling og mindre vanlig, ifølge Henriksen.

– Det hender imidlertid at venner eller kollegaer blir sameiere på denne måten, tilføyer hun.

Partner Karoline Henriksen i Advokatfirmaet Henriksen & Co. Foto: Advokatfirmaet Henriksen & Co
Partner Karoline Henriksen i Advokatfirmaet Henriksen & Co. Foto: Advokatfirmaet Henriksen & Co

Sameieavtale er viktig

– Hvordan regulerer man best fordelingen av fritidsboligens bruk?

– En sameieavtale bør være på plass, og denne bør blant annet ha klausuler som regulerer ikke bare bruk av fritidsboligen, men vel så mye avsetning til og fordeling av kostnader, investeringer, og så videre, svarer Henriksen.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

– På kostnadssiden er det viktig å ta hensyn til dekning av både løpende kostnader, generelt vedlikehold og oppbygging av et fond som dekker større vedlikeholdsprosjekter.

– Hva om en sameier ikke bidrar som avtalt?

– Man kan kanskje legge inn en bestemmelse om at en sameier kan kreves utløst ved vesentlig mislighold av avtalen, og så bruke manglende betaling av andel kostnader over en viss tid som et slikt vesentlig mislighold, svarer Henriksen.

En forkjøpsrettsordning

I tillegg bør sameieavtalen beskrive hvordan eiendommen skal kunne overdras lenger frem i tid, ifølge advokaten.

Artikkelen fortsetter under annonsen
Artikkelen fortsetter under annonsen

– Dette inkluderer typisk en forkjøpsrettsordning, utdyper hun.

– Formålet er å hindre at man må gå gjennom tvangsoppløsning, dersom noen ønsker å komme seg ut av sameiet.

Forkjøpsrettsklausulen omfatter generelt en prissettingsmekanisme. For eksempel kan eieren som ønsker å selge få betalt estimert markedspris, basert på snittet av tre ulike takster.

Artikkelen fortsetter under annonsen
- En sameieavtale bør være på plass, og denne bør blant annet ha klausuler som regulerer ikke bare bruk av fritidsboligen, men vel så mye avsetning til og fordeling av kostnader, investeringer, og så videre, mener advokat Karoline Henriksen. Foto: Halvard Alvik / NTB / NTB
- En sameieavtale bør være på plass, og denne bør blant annet ha klausuler som regulerer ikke bare bruk av fritidsboligen, men vel så mye avsetning til og fordeling av kostnader, investeringer, og så videre, mener advokat Karoline Henriksen. Foto: Halvard Alvik / NTB / NTB

Under markedsprisen

Henriksen presiserer at det kan være upraktisk å operere med markedspriser for sameieandeler, dersom ingen av de eksisterende eierne har nok kapital til å kjøpe for denne prisen.

– Dette kan skje i forbindelse med en stor og dyr eiendom som man ønsker å beholde i familien, sier hun.

– Da kan det være fornuftig å holde overføringsprisen lav, i stedet for å bruke markedspris.

I slike tilfeller kan overføringsprisen for eksempel bli satt til en avtalt pris, eventuelt pluss et visst antall prosent per år, eller markedspris minus et fradrag på kanskje 20-40 prosent.

– Dette avhenger av familiens økonomi - om den er formuende eller ikke, om den har andre midler som kan brukes til å finansiere kjøp av sameieandeler, og så videre, tilføyer Henriksen.

– Men dersom ingen familiemedlemmer ønsker å kjøpe til den lave prisen, kan det likevel ende med at utenforstående får anledning til å kjøpe.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Salg av sameiehytte

– Hva skjer, dersom for eksempel tre av fire eiere ønsker å selge hele fritidsboligen?

– I utgangspunktet blir tankegangen den samme som når bare en eier ønsker å selge, svarer Henriksen.

Artikkelen fortsetter under annonsen

– Forkjøpsrettsordningen gir fjerdemann rett til å kjøpe de andres andeler, men dersom denne personen likevel ikke gjør det - for eksempel på grunn av manglende kapital - kan tre firedeler av hytten bli solgt i det åpne markedet.

Forkjøpsretten kommer i praksis «i veien» for et krav om tvangsoppløsning og salgav eiendommen på det åpne marked. påpeker advokaten.

Begrenset antall eiere

– Kan sameiet utvides, for eksempel dersom et nytt familiemedlem kommer på banen?

– Det er naturlig at man forsøker å få med slikt i avtalen, men mange ønsker å begrense antallet sameiere, sier Henriksen.

– Sameieordningen fungerer kanskje bra i to eller tre generasjoner, men når man kommer til fjerde generasjon er det mange familiemedlemmer, og da må antallet sameiere typisk begrenses; da slår forkjøpsrettsordningen inn.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Henriksen tilføyer at enkelte sameieavtaler kreverat hver sameierandel skal være den enkeltes særeie,og at man plikter å sørge for nødvendig ektepakt for dette overfor eventuell ektefelle.

Et annet krav kan væreat sameier andel ved testament skal videreføres til et begrenset antall arvinger, typisk eldste barn.

Ikke vent for lenge!

– Har du andre råd til folk som eier eller vurderer å eie fritidsbolig sammen med andre?

– Det gjelder å få på plass en så detaljert og grundig sameieavtale som mulig, mens eierne fortsatt er enige med hverandre, råder Henriksen.

– Når man begynner å krangle om ting, er det for sent, så det er generelt bedre å regulere litt for mye enn litt for lite - inkludert forhold dere er enige om i dag, men kanskje vil være uenige om i fremtiden.