Bolig: – Stor etterspørsel etter deleie og leie til eie

HAR SOLGT MYE: Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i Obos, utenfor Ulvenparken borettslag som har leiligheter med Bostart og Deleie.
HAR SOLGT MYE: Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i Obos, utenfor Ulvenparken borettslag som har leiligheter med Bostart og Deleie. Foto: Iván Kverme / Kapital

Obos har ambisjoner om å tilby 8.500 boliger med Deleie og Bostart de neste fem årene.

Denne artikkelen ble først publisert i Kapital.

BOLIG: – Vi har fått veldig god respons på disse konseptene, som bekrefter behovet i markedet. Dette senker terskelen til boligmarkedet, sier Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i Obos.

Obos er den største aktøren på dette markedet. Obos har tilbudt Bostart-leiligheter siden 2018 og Deleie siden 2020.

– Deleie er den mest populære boligkjøpsmodellen fordi man trenger mindre egenkapital da, sier hun.

Med Obos Deleie kan man kjøpe leilighet med 50 til 90 prosents eierandel. Ved 50 prosents eierandel vil eksempelvis behovet for egenkapital halveres.

– Vi ser at mange ganske raskt har kunnet kjøpe seg opp. Når boligprisene har steget, får man hjelp av verdistigningen til å refinansiere og kjøpe seg opp. De aller fleste har et ønske om å eie hele boligen selv, noe som gir en ekstra motivasjon for å spare til å kjøpe seg opp mer. På den annen side flytter målstreken seg ved fallende boligpriser.

Bostart er et tilnærmet ordinært kjøp – da eier man hele leiligheten selv, men den tilbys med 10 prosent lavere markedspris. Obos har da forkjøpsrett ved salg.

Stor etterspørsel

I underkant av 40 prosent av alle leilighetene som er solgt i år er med Bostart eller Deleie.

– Det er en veldig høy andel, og bekrefter at det er vanskelig å kjøpe leilighet i dag med de høye prisene og med bankenes krav om minimum 15 prosent egenkapital hvis du ikke har foreldrebank, sier Gilhus.

Har man 600.000 kroner i årslønn, har man bare råd til å kjøpe 5 av 100 nye boliger i Oslo, selv med en halv million kroner i oppspart egenkapital.

– Til sammenligning kan en sykepleier kjøpe cirka 51 av 100 boliger med Obos Deleie i Oslo, sier hun.

Deleie-eierne står fritt til å selge leilighetene når de måtte ønske, og da er Obos med på å dele utgiftene ved salget, basert på eierandel.

– Vi ønsker å gjøre handelen tilgjengelig og enklest mulig for medlemmene. Boligeierne skal ikke være låst, og de godtar selv salgsprisen. Obos har imidlertid mulighet til å tre inn i budet for å hindre spekulasjoner.

Over 1.000 leiligheter solgt

Obos har nå i Norge solgt godt over 1.000 leiligheter med Bostart eller Deleie, hvorav Deleie står for den største andelen. Mye av dette er i Stor-Oslo, men også i andre deler av landet er det behov og etterspørsel.

– Vi skal tilby dette i alle borettslagsprosjekter, dette har medlemmene våre vært klare på. Våre mål om 70 og 50 prosent andel boligkjøpsmodeller i borettslagsleilighetene i henholdsvis Stor-Oslo og øvrige Norge, kom etter påtrykk fra medlemmene i Obos og er vedtatt i konsernstyret vårt.

I storbyer i Sverige er målet 20 prosent.

KVÆRNERHØYDEN: Byggeprosjektene til Fredensborg Bolig i Arnljot Gellines vei 35 i Oslo. Foto: Iván Kverme / Finansavisen
KVÆRNERHØYDEN: Byggeprosjektene til Fredensborg Bolig i Arnljot Gellines vei 35 i Oslo. Foto: Iván Kverme / Finansavisen

– Vi ser at det er mange førstegangskjøpere som benytter dette tilbudet, men det er også kjøpere i andre livsfaser, for eksempel barnefamilier eller ved samlivsbrudd. Kjøperne har vært fra 19 til 89 år, og dette er helt vanlige folk. Leilighetene er i alle størrelser og speiler prosjektene vi tilbyr.

Kjøperne betaler markedsleie for den delen man ikke eier, og man må ha stabil inntekt og betjeningsevne.

– Vi har et ønske om at alle banker skal gi finansieringsbevis, og flere viser interesse, men så langt er det Obos-banken som har gitt mange av lånene.

– Kan man kjøpe på ordinære vilkår, med 100 prosent eie, så er det det vi anbefaler fordi man da betaler ned avdrag til seg selv. Dersom man ikke har den muligheten, mener vi at både Bostart og Deleie er gode alternativer for å komme seg inn på boligmarkedet, fremfor å leie, legger hun til.

På Ulven i Oslo har Obos nå hatt 764 leiligheter ute for salg siden starten med det første prosjektet i 2018, og som ble lansert med Bostart.

– Av alle leilighetene vi har tilbudt som Bostart eller Deleie her, er 80 prosent solgt.

Kunne solgt mer

Til slutt kommer Gilhus med et hjertesukk. Borettslagsloven sier at et boligbyggelag som Obos bare kan eie inntil 20 prosent av boligene i et borettslag, og det vil si at det kun er hver femte leilighet som kan kjøpes med Deleie.

– Det er en bekymring at ikke flere får mulighet til å eie egen bolig gjennom Deleie, og vi jobber mot departementet slik at de faktisk ser disse utfordringene. Det er derfor svært positivt at departementet nylig sa at de vil endre lovverket slik at flere skal få mulighet til å kjøpe bolig med Deleie. Vi bare håper at arbeidet skjer raskt, siden behovet for endring allerede er på overtid.

Obos Deleie

  • Med Obos Deleie kjøper du en ny leilighet sammen med Obos.
  • Du eier mellom 50 og 90 prosent i starten, og betaler et beløp tilsvarende markedsleie for Obos’ andel av boligen.
  • Etter hvert kan du kjøpe deg opp til du eier hele. Kjøper du halvparten av boligen, blir også behovet for egenkapital og lån halvert.

OBOS BOSTART

  • Med Obos Bostart kjøper du en ny leilighet til rundt 10 prosent lavere pris enn ordinær markedspris. Det betyr lavere lånebehov og egenkapital, men du blir eier av hele boligen.
  • Når du ønsker å selge, har Obos rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig salgspris, justert for prosentvis verdiendring. Verdivurderingen er basert på boligprisindeksen til Eiendom Norge.

Kilde: OBOS

Leie til eie: – -Prosjektet Kværnerhøyden på Etterstad/Bryn i Oslo har 70 leiligheter under oppføring med 10 prosent andel Leie til eie, forteller Stian Eide Myhre i Fredensborg Bolig. Foto: Iván Kverme / Kapital
Leie til eie: – -Prosjektet Kværnerhøyden på Etterstad/Bryn i Oslo har 70 leiligheter under oppføring med 10 prosent andel Leie til eie, forteller Stian Eide Myhre i Fredensborg Bolig. Foto: Iván Kverme / Kapital

Tidlig ute med Leie til eie

Fredensborg Bolig lanserte sitt leie-til-eie-konsept høsten 2019, og har tildelt boliger i 13 prosjekter i Oslo, Akershus og Trondheim.

— Totalt har vi tildelt i overkant av 135 leiligheter til en verdi av cirka 540 millioner kroner. De siste to årene har leie-til-eie utgjort cirka 10 prosent av det totale boligsalget vårt. Dette er et nivå vi tror er representativt også fremover, selv om andelen vil variere noe fra prosjekt til prosjekt, sier Stian Eide Myhre, leder for forretningsutvikling i Fredensborg Bolig.

Hittil er det en god variasjon fra to- til fireroms, og jevn fordeling mellom enslige, par og familier.

– Vi opplever stor etterspørsel. I prosjektet Kværnerhøyden her i Oslo har vi hatt cirka 10 søkere pr. tildelt leilighet. Vi har en liste på 6.000 interessenter totalt, hvorav mange ønsker å kjøpe i Oslo-regionen, som jo har stort behov, sier han.

Fredensborg Bolig har opplevd økt interesse i takt med mer kjennskap til boligkjøpsmodellen. Modellen har vokst frem på grunn av høye boligpriser og problemene med å etablere seg i boligmarkedet.

– Vi har også hatt et begrenset antall som vi kunne tilby, og da har vi også forsøkt å tilpasse markedsføringen. Hvis betydelig flere boligutviklere hadde hatt en andel leie-til-eie, ville dette bidra positivt til å løse etableringsutfordringene for mange, men økt boligforsyning er det viktigste i storbyene – spesielt i Oslo.

Mange er blitt eiere

Leieavtalen gir kjøpsrett til hele boligen. Fordelen er at kunden får glede av potensiell verdistigning i avtaleperioden, men uten å risikere oppsparte midler hvis verdien av boligen faller fordi kjøpsretten er valgfri.

– Modellen gir en oppside, men ikke nedside. For boligen man leier, er det en ordinær leieavtale med markedsmessige betingelser. Det er søsterselskapet vårt, Utleiemegleren, som fastsetter markedsleie og forvalter leieavtalen, sier Myhre.

En tredjedel cirka av kundene har flyttet inn, mens rundt 100 leiligheter fortsatt er under bygging.

– 70 prosent av de som har flyttet inn er allerede blitt boligeiere. Det viser at ordningen fungerer som tiltenkt. Vi ser at kundene kjøper så tidlig som mulig og er flinke til å spare siden det er et tydelig incentiv i en Leie til eie-avtale. Vi ønsker at flest mulig skal bli boligeiere, og tror de fleste vil bli det.

Samarbeider med banker

Fredensborg Bolig samarbeider med Nordea og DNB om ordningen, og bankene bistår i vurdering av søkere.

Samarbeidet ivaretar at Fredensborg Bolig kun innvilger Leie til eie til personer som har reell mulighet til å kjøpe boligen i avtaleperioden, og unngår at ordningen misbrukes til spekulasjon.

Bankene tilbyr oppfølging av kunden følger gjennom avtaleperioden på fem år. De er også sentrale i tildelingsprosessen.

– Vi ønsker å tildele tidlig i forbindelse med salgsstart, fordi da får kundene lengst mulig tid til å spare og lengst mulig periode med verdistigning på boligen. Det er først til mølla blant kvalifiserte søkere, og vi behandler søknader sammen med banken fortløpende og tildeler cirka en gang i måneden, sier Myhre.

– Vi er blitt overrasket over at mediankunden er hele 35 år og at en tredjedel er over 35 år. Med ordningen får mange mulighet til å kjøpe sin første bolig i godt voksen alder, samt mulighet for comeback på boligmarkedet ved samlivsbrudd.

Gjennomsnittskunden tjener cirka 530.000 kroner årlig.

Ambisjoner om 1.000

Fredensborg Bolig har 11.000 boliger under utvikling og bygging. Ambisjonen er at 1.000 av dem skal være Leie til eie-boliger. Nå har selskapet totalt cirka 800 boliger under bygging i Oslo, Lørenskog, Jessheim, Asker og Trondheim.

– Særlig ser vi at Leie til eie på Jessheim har hjulpet mange i helse- og serviceyrker, da det er mange unge som jobber på og rundt Gardermoen og på Ahus. At disse nå får mulighet til å etablere seg nær arbeidsplassen er gunstig også for arbeidsgiverne, sier Myhre.

Fredensborg Bolig

  • Landsdekkende boligbygger med 11.000 boliger under utvikling og oppføring i Oslo, Akershus og Trondheimsregionen.
  • Eid av Ivar Tollefsen v/ Fredensborg og Tollef Svenkerud.
  • Solgte 520 boliger til en samlet verdi av 2,4 milliarder kroner i 2021.

FREDENSBORG LEIE TIL EIE

  • Boligkjøpsmodell for nye boliger, som gir flere mulighet til å eie sin egen bolig.
  • Egnet for de som har fast inntekt til å betjene bokostnader og spare ved siden av, men som i dag mangler tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe egen bolig.
  • I stedet for en tradisjonell kjøpekontrakt tilbys en leieavtale med valgfri rett til å kjøpe boligen i byggeperioden (cirka to år) eller leieperioden på tre år fra innflytting.
  • Den opprinnelige prisen på boligen justeres ikke i avtaleperioden, og all eventuell verdistigning tilfaller kunden som egenkapital.
  • Kunden har ingen risiko for å tape sine oppsparte midler ved eventuelt verdifall på boligen, siden kjøpsretten på boligen er valgfri.
  • Det inngås en ordinær leieavtale på boligen med markedsmessige betingelser.

Kilde: Fredensborg Bolig