KAN SKAPE SKATTEFORVIKLINGER: Særskilte skatteregler gjelder dersom boligens tomt er egnet for utbygging og salgssummen i vesentlig grad reflekterer dette. Foto: Øyvind Berg
Risikerer skattesmell ved salg av bolig med stor tomt
Skatteforhold kan gjøre det gunstigere å selge til en privat boligkjøper enn til en utbygger, ifølge senioradvokat Marit Moe Rasmussen.
Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon
Artikkelen fortsetter under annonsen
Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.
BOLIG: Gevinst ved boligsalg beskattes generelt ikke dersom transaksjonen skjer mer enn et år etter at boligen ble ervervet og eiendommen er blitt brukt som egen bolig i minst et av de siste to årene før salget.
Enkelte har følgelig fått en særdeles negativ overraskelse da Skatteetaten har krevd skatt i forbindelse med salg av bolig med stor tomt.
– Ifølge Skatteloven kan salg av bebygd boligeiendom anses som tomtesalg og dermed bli skattepliktig, selv om reglene for eier- og botid er oppfylt, forklarer senioradvokat Marit Roe Rasmussen i Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz.
– Dette gjelder ikke kun boligeiendommer med store tomter, men i praksis rammes slike eiendommer ofte av bestemmelsen, særlig dersom de befinner seg i tettbygde sentrale strøk heller enn «på bygda».
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsenTo forhold avgjør beskatning
Ifølge Rasmussen tar bestemmelsen utgangspunkt i hvorvidt tomtens beliggenhet og beskaffenhet er egnet for bygging av boliger, fritidsboliger, næringsbygg og lignende, samt hvorvidt vederlaget i vesentlig grad er bestemt av muligheten til å bruke tomten til slikt formål.
– Når en fullt beboelig bolig med en stor, utbyggingsegnet tomt selges kan boligen med naturlig tilordnet tomt ofte selges skattefritt, mens estimert gevinst på den resterende delen av tomten er skattepliktig, utdyper advokaten.
– Dersom hele tomten, inkludert tomten boligen står på, derimot anses som egnet til utbygging kan man risikere at hele salget regnes som skattepliktig tomtesalg.
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsen
ERFARING MED SKATTESAKER: Senioradvokat Marit Moe Rasmussen i Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz. Foto: Einar Engdal
Ikke alltid konsekvent
Ifølge Rasmussen praktiseres bestemmelsen «noe inkonsekvent», hvilket gjør det utfordrende for skattytere å vite om de rammes av bestemmelsen eller ikke.
Artikkelen fortsetter under annonsenHun påpeker at man kan få en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene før et salg gjennomføres.
– Står man i en budrunde, og en utbygger har det høyeste budet, så rekker man imidlertid ikke å få vurdert skattespørsmålet, konstaterer advokaten videre.
– Da kan det for mange være gunstigere å selge til en «vanlig» boligkjøper for en noe lavere pris og uten å utløse skatteplikt.
Formål påvirker prisen
Rasmussen presiserer at skatteplikten i teorien ikke avhenger av hvem kjøperen er.
Imidlertid aktualiseres problemstillingen særlig når en profesjonell utbygger kjøper eiendommen.
– Det er da en presumsjon for at det er tomten som i realiteten er salgsobjektet, og spørsmålet blir da om den prisen utbyggeren har betalt er vesentlig mer enn det en boligkjøper ville ha betalt for eiendommen som en boligeiendom, forklarer advokaten.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Her er det viktig for boligselger å kunne dokumentere hva som antas å være markedspris for eiendommen som boligeiendom.
Salg av fornem bolig skaper forviklinger
Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz arbeider for tiden med en skattesak knyttet til salg av en større boligeiendom i et gammelt og fornemt boligstrøk med store tomter.
– Vi har argumentert for at prisen ikke i vesentlig grad er påvirket av utbyggingsmulighetene, men dette er ikke skattekontoret enig i, forteller senioradvokat Marit Moe Rasmussen.
– Saken er ennå ikke ferdigbehandlet, og noe vedtak er ennå ikke fattet, men vi har fått signalisert at skattekontoret lander på delvis beskatning som tomtesalg, ved at selve bolighuset med passende tomt blir holdt utenfor.
Et viktig punkt var at kjøper da avtalen ble inngått hadde som formål å benytte den eksisterende boligen på eiendommen.
– Generelt opplever mange denne skattebestemmelsen som svært urimelig, og en noe mer rimelig regel ville være at skattyter sikres skattefrihet for boligdelen av eiendommen, som en «skjerming» av et formuesgode man ellers kunne selge skattefritt, avslutter Rasmussen.
Budrunde gir signaler
Denne markedsprisen kan direkte estimeres når eiendommen er lagt ut for salg i markedet og kjøpere som ønsker å bo i boligen byr på den.
– Blir eiendommen solgt uten en budrunde kan dette bli noe vanskeligere, og da er det særskilt viktig med en takst som dokumenterer antatt salgsverdi som boligeiendom, tilføyer Rasmussen.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Som nevnt er det ikke nødvendigvis «enten/eller» i disse tilfellene, og dersom kjøper, typisk en utbygger, har planer om å bruke eksisterende bebyggelse på eiendommen, kan man få «skjermet» boligen med en passende tomt fra beskatning.
I dette tilfellet blir utfordringen ifølge Rasmussen å avgjøre hvor stor del av kjøpesummen som knyttes til det rene tomtearealet og som dermed er gjenstand for beskatning.
Artikkelen fortsetter under annonsenIgjen er dokumentasjon viktig og potensielt avgjørende.
Må vurdere totalkostnadene
– Kan man unngå beskatning ved for eksempel å skille ut en del av tomten, bygge bolig der, selge den eldre boligen, og så flytte til den nye boligen?
– Ja, men man må selvsagt vurdere om totalkostnadene, herunder risiko, ved en slik omfattende fremgangsmåte oppveier skattekostnaden ved at et salg av eiendommen som helhet blir ansett som skattepliktig, svarer advokaten.
– Om kjøper av den eldre boligeiendommen skal benytte denne til utbyggingsformål og prisen er påvirket av dette, vil dette salget likevel kunne bli skattepliktig.
