Idyll: Sommer i Kragerø-skjærgården er ikke å forakte, men bak kulissene kan det oppstå problemer. Foto: NTB
Slik unngår dere arvebråk om hytta
Dyre hytter med høye kostnader kan ødelegge familieidyllen i et arveoppgjør. Men noen grep kan gjøre det enklere å beholde fritidseiendommen i familien, uten krangel.
Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon
Artikkelen fortsetter under annonsen
Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.
PRIVATØKONOMI: De seneste årene har prisene på fritidsboliger økt svært mye. Bare i første halvår av 2022 økte prisene i snitt med 15,6 prosent, viser tall fra Eiendom Norge.
– Spesielt sjønære hytter har steget voldsomt i verdi, sier Per Ole Hegdahl, rådgiver og leder for skatteavdelingen i Danske Bank.
Det er ikke alltid bare gledelig for hytteeierne, det kan også skape problemer. Særlig hvis hytta skal arves eller gis som forskudd på arv.
– De fleste synes det er vanskelig å snakke om arv og død rundt middagsbordet, sier Hegdahl.
– De vil heller snakke om hyggeligere ting. Likevel er det lurt å ta samtalen. Da kan fortrinnsvis uvennskap over en hytte som foreldre ønsker at skal forbli i familien, eller en gyngestol på hytta, fortrinnsvis unngås.
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsen
Kartlegg verdien
– Hvordan bør man gå frem for å planlegge en eventuell overføring?
– Start med å få en oppdatert verdivurdering av hytta, altså hva markedsverdien er.
– I tillegg kan det være fornuftig å lage en oversikt over kostnadene ved å ha en hytte, sier Hegdahl.
Når dette er på plass, kan det være fornuftig med et familieråd der man diskuterer hyttas fremtid, mener han.
– I mange tilfeller kan beste løsningen være at barna eier hytta sammen. I andre tilfeller kan det være mer fornuftig at det er et av barna som overtar eiendommen, mens andre barn eller foreldrene eventuelt får en avtalt bruksrett.
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsen– Hvis det er en hytte i en høy prisklasse, som oppleves vanskelig å dele bruken av, kan det også være en god løsning å selge eiendommen, og i stedet overføre midlene til barna som kan kjøpe seg sitt eget, kanskje et litt rimeligere sted.
Artikkelen fortsetter under annonsen– I en slik samtale bør man kanskje også hensynta at barna har ulik økonomi, at barna har ulik interesse for hytta, eller at en ønsker å overta hytta mens den andre overtar bolig eller andre verdier. En må heller ikke glemme at barna kan få kjærester og ektefeller som kanskje har tilgang til andre hytter de ønsker å kjøpe eller overta frem i tid.
– En åpen og god dialog der man har fokus på hva som er beste løsning for familien som helhet er sterkt å anbefale.
Kan bli krevende: – Arveoppgjøret kan bli krevende med en hytte i de høyere prisklasser, sier Per Ole Hegdahl i Danske Bank. Foto: Danske bank
Verdi og kostnad
Et annet avgjørende moment er hva hytta egentlig er verdt.
– Arveoppgjøret kan bli krevende med en hytte i de høyere prisklasser. Dersom det er mange søsken, og en skal løse ut fire andre, blir det straks store summer som overtager må betale. I tillegg til pris kan det også være følelsesmessig krevende å akseptere at et søsken skal overta hytta som har vært familiens feriested i mange tiår, sier Hegdahl.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Barnas ønsker er en sak, men det er foreldrenes verdier som skal fordeles. Av den grunn er det også viktig å lytte til foreldrenes ønsker om fordeling og bruk.
– Selv om en del foreldre kvier seg for å gi slipp på egen hytte, kan det være fordeler med å få barna inn på eiersiden. Løpende kostnader til vedlikehold, eiendomsskatt, formuesskatt, kommunale avgifter og strømutgifter er blitt høyere. Kanskje er barna i posisjon til å bidra økonomisk slik at også foreldre som har lav pensjon kan få noe mer å rutte med, sier han.
Artikkelen fortsetter under annonsen
Formuesskatten
En årsak til økte kostnader er formuesskatten. Foreldregenerasjonen har ofte lite gjeld, og står dermed oftere i en formuesskatteposisjon. Hvis fritidsboligen eies som et sameie mellom flere etterkommere, blir det flere å fordele formuen på.
For 2022 er bunnfradraget i formuesskattegrunnlaget 1,7 millioner pr. person.
Artikkelen fortsetter under annonsenFormuesskattesatsen for 2022 er på 0,95 prosent av netto formue over 1,7 millioner kroner, og 1,1 prosent av netto formue over 20 millioner.
Fritidsboligens formuesverdi avgjøres i stor grad av når eiendommen ble bygget.
Ved første gangs verdsetting skal eiendommen verdsettes til maksimalt 30 prosent av markedsverdien, eventuelt 30 prosent av byggekostnadene pluss tomt. En nybygget fritidsbolig med markedsverdi på 6 millioner vil dermed få en formuesverdi på 1,8 millioner kroner.
Ved senere år skal formuesverdien videreføres, med mindre den vedtas oppjustert. I skattemeldingen for 2021 var det ingen oppjustering av formuesverdien, men i skattemeldingen for 2022 skal formuesverdien på hytter oppjusteres med 10 prosent.
Eldre hytter har ofte en lav formuesverdi, men det kan endre seg.
– Det er foreslått et nytt takseringssystem for fritidsboliger, basert på maskinlæring. Da vil nok takstene på de mest attraktive objektene gå i været, sier Hegdahl.
Artikkelen fortsetter under annonsenEiendomsskatten
En annen stor kostnadspost for mange er eiendomsskatt på hytter. Spesielt i kommuner som nylig har retaksert eiendommene, som Fredrikstad i år, kan det være snakk om flere titusener i året for dyre eiendommer.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Hvis man får en eiendomsskattetakst som virker urimelig, bør man klage på skattegrunnlaget, sier Hegdahl.
Mange må også være forberedt på at dette er en kostnad som kan endre seg.
– Det kan være at det nye takseringssystemet for fritidsboliger også bli brukt som grunnlag for eiendomsskatt i fremtiden. Det vil eventuelt gi økte kostnader som kan være smart å forberede seg på, sier han.
Utleie
Kommunale avgifter, strømutgifter og utgifter til vedlikehold er andre poster som må med i regnestykket.
– I og med at det er dyrt å eie en hytte, kan det være en god løsning for mange å finansiere kostnadene ved å leie ut i perioder man selv ikke bruker fritidsboligen. Enten til venner og bekjente, eller mer aktivt men annonsering på Finn eller gjennom en utleier.
Artikkelen fortsetter under annonsenFor fritidsbolig man selv bruker i rimelig omfang er utleieinntekter inntil 10.000 kroner årlig skattefrie, mens 85 prosent av inntektene over det regnes som skattepliktig inntekt, og beskattes med 22 prosent.
Leieinntekter på 50.000 kroner gir dermed en skatt på 7.480 kroner.
– Hva skjer med det skattefrie beløpet dersom det er flere som eier eiendommen sammen?
– Det skattefrie beløpet er pr. fritidseiendom som leies ut, så hvis det er flere som eier sammen er det nettoresultatet som skal fordeles på eierne, sier Hegdahl.
Delt eierskap
En løsning som kan passe for mange er nettopp at barna eier fritidseiendommen sammen.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Hvordan kan man da forhindre at det blir konflikter etter hvert?
– Er det flere som eier en hytte sammen, blir noe regulert gjennom sameieloven. Da gjelder blant annet at hvis en ønsker å selge seg ut, har den andre forkjøpsrett.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Men jeg vil på det sterkeste anbefale en godt gjennomarbeidet avtale om bruk, forkjøpsrett, hvordan finne riktig pris ved overtagelse samt andre praktiske ting ved det å eie noe sammen. Eksempler på det er hvordan ferieukene skal fordeles og kanskje rulleres, fordeling av vedlikeholdsoppgaver og kostnader, dugnad, hvordan man ønsker at hytta skal forlates, og kanskje behovet for å opprette en felles konto som dekker forsikringer, snømåking osv., hvis det er aktuelt.
– Her er det lurt å ta seg tid og tenke bredt. Tenk på alle forhold som kan skape konflikter frem i tid. Kanskje kan det også være lurt å trekke inn foreldrene å høre deres synspunkter, mener Hegdahl.
Arv og testament
Et annet alternativ er at ett av barna arver hytta, mens andre søsken eller foreldre får bruksrett.
– Det kan være utfordrende å prise verdien av en bruksrett, men det er mulig mener han.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Dersom man velger å overføre hytta til ett av barna mens andre kun gis bruksrett, er det uansett lurt å få hjelp av en advokat. Advokaten kan være en god sparringspartner. I tillegg vil advokaten kunne være behjelpelig med å utforme en god avtale, enten det skjer i form av testament eller gavebrev.
Artikkelen fortsetter under annonsenGevinst ved salg
– Hvis man arver en hytte, men selger den etter en stund, må man da betale gevinstskatt?
– I utgangspunktet må du ha brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene, og du må ha eid eiendommen i minst fem år før salget blir avtalt, sier Hegdahl.
– Men hvis du arver en hytte, eller får en hytte i gave, har du rett til å oppregulere din inngangsverdi til markedsverdien på tidspunktet for overføringen, forutsatt at giver har oppfylt kravene til bruks- og eiertid. Jeg anbefaler derfor alle som arver en hytte om å innhente en verdivurdering, slik at man har noe å vise til hvis man velger å selge eiendommen innen det har gått fem år, sier han.
Artikkelen fortsetter under annonsenHegdahl påpeker at det i slike tilfeller kan en mulig fradragspost være lett å glemme.
– Hvis man arver eller får en bolig eller fritidsbolig som forskudd på arv, og selger den etter kort tid, vil mottaker ikke kunne selge eiendommen skattefritt. Men til gjengjeld kan man fradragsføre megleromkostningene man har hatt ved salget, og for dyre hytter kan det være en vesentlig sum. Selger man kort tid etter overføring, er det neppe noen verdistigning mellom overføringstidspunktet og salgstidspunktet, og da får man fradrag for alle omkostninger i forbindelse med salget, påpeker han.
– Bør man planlegge også for generasjonene som kommer etter dette?
– Jeg mener man bør være forsiktig med å inngå avtaler som skal gjelde for lang tid fremover. Vi vet lite om fremtiden, og det som synes fornuftig i dag kan bli snudd på hodet frem i tid, sier Hegdahl.
