REKORDER FOR FALL: Både på Sørenga (bildet) og Majorstuen kan det settes elleville prisrekorder i boligmarkedet. Foto: NTB
75 mill på Sørenga - 300.000 pr. kvadratmeter på Majorstuen
Flere elleville prisrekorder i Oslo står for fall: På Sørenga bes det om 75 millioner for en leilighet, mens det på vestkanten prises til nesten 300.000 kroner pr. kvadratmeter.
Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon
Artikkelen fortsetter under annonsen
Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.
BOLIG: Det snakkes mye om et mulig prisfall i hovedstadens boligmarked utover høsten. Flere eksperter, deriblant Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets og Robert Nystad i Union Gruppen spår boligprisene ned 5 til 15 prosent.
Men i luksusmarkedet går det som det suser:
Kan smadre rekord
Finansavisen skrev tidligere denne uken om en toppleilighet på Sørenga til 42,5 millioner kroner, som kan slå den nåværende prisrekorden i området på 42 millioner om den går til prisantydning.
Litt senere samme dag kom det frem at leiligheten Peter Dybvad-Roll kjøpte for 42 millioner av advokat og Høyre-politiker Morten Steenstrup og kona tilbake i 2019, nå er til salgs «off market» med en prislapp på 75 millioner kroner.
Leiligheten eiendomsinvestor Haakon Dyremyhr og familien forsøker å selge til 42,5 millioner, vil dermed etter alle solemerker kun få låne rekorden i en liten periode om den blir solgt til prisantydning eller mer.
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsenFor nå skal rekorden smadres, og vel så det.
FIKK GOD GEVINST:Advokat i SANDS Advokatfirma Morten Steenstrup kjøpte leiligheten som nå er til salgs for 75 millioner, for 31 millioner i 2013, før han solgte den videre for 42. Foto: SANDS Advokatfirma
Dobler arealet om sommeren
For 75 millioner kroner kan man nemlig sikre seg en enda større toppleilighet, med enda større takterrasse: Med et areal på 261 kvadratmeter og en takterrasse på 220 kvadratmeter nær dobles boltreplassen om sommeren.
På kjøpet følger det også med hele seks garasjeplasser.
Eiendomsmeglerne Elin Lee og Camilla Sem i Sem&Johnsen står for salget, og sistnevnte kan fortelle om gode tider i Sørenga-markedet:
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsen– Det har vært en bra prisutvikling der de siste årene, påpeker hun.
Sem mener leiligheten er superflott, og kan lokke med blant annet fontene på terrassen og panorama.
Toppleilighetene med stor takterrasse og alt på ett plan, er såpass sjeldne at en prisstigning på hele 33 millioner, på knappe tre år, kan forsvares, ifølge Sem.
– Det er også pusset opp for flerfoldige millioner, påpeker megleren.
Artikkelen fortsetter under annonsen
MENER PRISEN KAN FORSVARES: Camilla Sem i Sem & Johnsen mener prisutviklingen på de sjeldne objektene har vært såpass god at prislappen på 75 millioner kan forsvares. Foto: Margrethe Hegnar / Finansavisen
– Bare å kaste inn håndkleet
Men det er ikke alle som deler Sems optimistiske prisantydning. Eiendomsmegler Odd Kalsnes i Boa Eiendom er svært skeptisk:
– 75 millioner? Det har jeg ingen tro på. Helt meningsløst, på grensen til useriøst, mener han.
– Det er bare å kaste inn håndkleet først som sist, legger Kalsnes til.
Også Hans Houeland i DNB Eiendom er lunken.
– Den prisen er det bare å glemme, svarer han kontant.
Skulle leiligheten bli solgt til prisantydning, vil det gi en kvadratmeterpris på 287.000 kroner.
HAR IKKE TROEN: Eiendomsmegler Odd Kalsnes i Boa Eiendom har ikke særlig tro på 75 millioner for Sørenga-leiligheten. Foto: Iván Kverme / Finansavisen
Flere med i kampen
Men det er ikke bare på Sørenga det knives om rekordpris.
I luksusprosjektet Middelthunet på Majorstuen ligger det en 111 kvadratmeter stor leilighet til salgs med en prisantydning på 33 millioner.
Leiligheten har fastpris, og skulle den bli solgt til prisantydning, vil det i så fall gi en kvadratmeterpris på vanvittige 297.000 kroner, som vil være ny nordisk rekord.
Artikkelen fortsetter under annonsenHva den faktiske rekorden ligger på, strides det dog om:
Tilbake i 2016 meglet Kalsnes en 157 kvadratmeter stor penthouse-leilighet på eksklusive Gimle terrasse til en kvadratmeterpris på 287.000 kroner. Det holdt ikke bare til norsk, men også nordisk rekord den gangen.
Artikkelen fortsetter under annonsenEn rekord Kalsnes er svært opptatt av å beholde:
Megler Torbjørn Ek solgte i fjor sommer en enebolig i Jonsrudveien på Madserud for 39 millioner, tilsvarende 291.000 kroner pr. kvadratmeter.
Ny rekord?
– Nei, mente Kalsnes.
– Jeg har nå forhørt meg med seks takstmenn pluss en arkitekt. Samtlige mener at det er beregnet feil areal på kjelleren i Madserud-villaen, uttalte han til Finansavisen i fjor.
– Rommet som kalles kjellerrom, og som er regnet som S-rom, er P-rom fordi man må passere rommet for å komme til vaskerommet. Da blir arealet P-rom i kjelleren 32,59 kvadratmeter og ikke 24 kvadratmeter. Følgelig blir det 39 millioner delt på 142,59 kvadratmeter som gir 273.000 pr. kvadratmeter, påpekte han videre.
Artikkelen fortsetter under annonsen
DYRT: En av toppleilighetene i Obos-boligprosjektet Middelthunet på Majorstuen kan slå den nordiske kvadratmeterpris-rekorden. I Foto: Oxivisuals
294.000 pr. kvadrat
Og på Majorstuen hadde eiendomsmegler Anders Langtind opprinnelig en penthouse-Obos-leilighet i Middelthunet til salgs for 97 millioner kroner. Ingen ville kjøpe toppleiligheten, og to år senere ble den delt opp i to boenheter på henholdsvis 250 og 129 kvadratmeter.
Sistnevnte ble i fjor høst solgt for 37,99 millioner, noe som gir en kvadratmeterpris på 294.000 kroner. Det er i så fall den høyeste prisen pr. kvadratmeter som er oppnådd i Norden noensinne.
Men også her mener Kalsnes arealberegningen er feil, og hevder et «walk-in-closet» skal telle som primærareal, og at det totale arealet dermed er større, som igjen vil gi en lavere kvadratmeterpris.
Artikkelen fortsetter under annonsen– Man kan ikke akkurat oppbevare bildekk og spylevæske i et «walk-in-closet», så det er altså ikke snakk om en bod dette her..
– Det er gøy å være barnslig noen ganger, men rett skal være rett, sier han.
Artikkelen fortsetter under annonsen– De prøver å stjele rekorden min, men hverken «juge-Anders» eller «fuske-Torbjørn» har oppgitt riktige mål, så da står min seks år gamle rekord fortsatt, mener Kalsnes.
Joker på Frogner
Og megleren har et ess i ermet: Han skal nemlig om et par måneder selge en nybygd toppleilighet på Frogner med heis, garasje og en helt unik beliggenhet.
– Det er på en av de aller beste adressene i området, men noe mer enn det kan jeg ikke si, svarer han kryptisk.
Prisantydningen vil ikke være en krone under det som tilsvarer 300.000 kroner pr. kvadratmeter, uten at han vil si hvor stor den er.
– Jeg satser alt på å slå rekorden, og vil helst over 300.000 - det er en magisk grense!
– Rekorden kan komme på Tjuvholmen
På Tjuvholmen lå det denne uken en 106 kvadratmeter stor toppleilighet til salgs for 31 millioner kroner. Det tilsvarte en kvadratmeterpris på 292.500 kroner.
Artikkelen fortsetter under annonsenMen leiligheten gikk onsdag 1,5 millioner under prisantydning, og endte dermed opp med en kvadratmeterpris på 278.300 kroner.
Det ble altså ingen rekord her denne gangen.
– Men det kan godt hende rekorden kommer på Tjuvholmen i fremtiden, spår Kalsnes.
Men hva er egentlig best, øst eller vest? Og hva er forskjellene?
Artikkelen fortsetter under annonsen– Overraskende
– Det er som unikt med toppleilighetene på Sørenga er de fantastiske terrassene, de er det ikke så mange av på Tjuvholmen, fremhever Sem.
Kalsnes har derimot mer tro på Tjuvholmen, og mener kvadratmeter-prisrekorden er mer sannsynlig på Tjuvholmen enn på Sørenga, selv med færre terrasseleiligheter.
– De fleste som kommer fra villaer i områder som Holmenkollen, Slemdal, Bygdøy og så videre vil heller til Tjuvholmen, påpeker han.
Hadde ikke generasjonsskiftet på Gimle vært over, ville sannsynligvis rekorden kommet der, mener Kalsnes.
Artikkelen fortsetter under annonsen– På Gimle er det bare tradisjonelle veldig velhavende kjøpere i alderen 55 år og oppover, men det kommer nok ikke til å komme noe for salg der de neste ti årene, tror han.
Også Sommerrokvartalet på Solli Plass fremheves som et prosjekt hvor det kan settes rekorder.
– Toppleilighetene her kunne nok blitt solgt for rundt 300.000 kroner pr. kvadratmeter, men de er etter det jeg kjenner til ikke til salgs med det første.
At et område som Majorstuen skulle snuse på den magiske grensen, kom derimot mer overraskende på Kalsnes.
– Jeg hadde ikke trodd at Middelthunet skulle oppnå så høye priser, men det handler vel kanskje om at det finnes såpass få nybyggprosjekter på vestkanten, så da blir det rift om de som legges ut, undres han.
ETTERTRAKTET: Eiendomsmegler Odd Kalsnes i Boa Eiendom mener toppleilighetene i Sommerrokvartalet kan oppnå kvadratmeterpriser på rundt 300.000 kroner. Foto: Visma Real Estate
Få meter gir dobbel pris
Houeland mener det er mikroskopiske forskjeller lokalt som avgjør prisen:
Artikkelen fortsetter under annonsen– Folk har virkelig fått øynene opp for det faktum at de aller beste beliggenhetene er vanskelige å få tak i, og er villige til å betale deretter.
Artikkelen fortsetter under annonsenHan fremhever kvaliteter som sol, utsikt og etasje som viktige faktorer i prisingen.
– Det er bare å se til Sørenga for eksempel, hvor de med «dårlig» intern beliggenhet går for rundt 100.000 pr. kvadratmeter, mens leilighetene noen få meter lenger bort går for det dobbelte.
Den høyeste kvadratmeterprisen som hittil er oppnådd på utstikkeren er 220.000 kroner, en rekord Houeland selv tok da han i 2020 solgte John Carews toppleilighet for 29,3 millioner.
Men denne kan altså bli forbigått av ikke bare én, men to leiligheter i løpet av de neste ukene.
KAN MISTE SØRENGA-REKORD: Eiendomsmegler Hans Houeland i DNB kan miste kvadratmeterpris-rekorden. Foto: Eivind Yggeseth / Finansavisen
Knappe kvaliteter avgjør
Houeland tror spesielt én faktor vil være avgjørende i fremtiden:
– Parkering kommer til å bli grisedyrt, spesielt i de sjønære sentrumsområdene.
Artikkelen fortsetter under annonsenStjernemegleren vil også trekke frem to områder han synes har blitt bra den siste tiden, og mener begge holder en høyere standard enn Sørenga:
– Bjørvika var ganske trist for noen år siden, men etter at restaurantene og butikkene fikk fotfeste i området ble det mye bedre. Her har man alt man trenger, og umiddelbar nærhet til sjøen. Og så er det nærmere sentrum enn Sørenga, påpeker han.
Rett bak Bjørvika finner man Barcode-rekken. Houeland synes det er et kult konsept, og tror flere av byggene kommer til å stå seg over tid.
– Man må nok kanskje friske opp noen av oppgangene og fikse litt småting her etterhvert, men ellers er det bra.
– Kommer man høyt nok opp i etasjene her, er det et veldig godt kjøp, spår han.
– Både Bjørvika og Barcode har økt ganske bra i pris de siste par årene, og jeg tror det vil fortsette.
Artikkelen fortsetter under annonsenHan har også en oppfordring til utbyggere i attraktive områder:
– Man må tørre å «nisje» på gode beliggenheter.
– Hva mener du med det?
– Standarden på de beste leilighetene er ofte ikke bra nok for kresne kjøpere. Det virker som om utbyggerne ikke tørr å ta den helt ut, så mange av kjøperne ender opp med å måtte bruke 5-10 millioner på oppussing etter overtakelse. Det er litt tungvint..
– Men folk kjøper det uansett, fordi beliggenheten er så bra, avslutter han.
