Nytt dataprogram spår fortsatt stigende boligpriser i 2020

Boligprisene i år vil stige nesten like mye som i fjor, følge et nytt dataprogram ved NMBU som skal kunne forutsi utviklingen i boligpriser. Foto: NTB/Scanpix
Boligprisene i år vil stige nesten like mye som i fjor, følge et nytt dataprogram ved NMBU som skal kunne forutsi utviklingen i boligpriser. Foto: NTB/Scanpix

Norsk boligforsker har utviklet en datamodell som kan forutsi hvordan boligprisene vil utvikle seg. Maskinen er mer optimistisk enn forskeren selv.

Ved hvert årsskifte blir økonomer og boligeksperter fra eiendomsmeglerbransjen intervjuet om hvordan de tror boligprisene vil utvikle seg i det nye året.

Disse spådommene er basert på ekspertenes erfaringer med boligmarkedet og trender i samfunnsøkonomien.

Mari O. Mamre ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet har utviklet en helt ny metode for å spå boligpriser. Ved hjelp av faget maskinlæring ved Handelshøyskolen, har hun laget et dataprogram som forhåpentlig skal gi riktig svar.

Boliger skal videre opp

Mamres boligprisprognose spår at boligprisene i Oslo skal opp hele seks prosent i 2020, meldte Dagens Næringsliv nylig. På landsbasis venter hun en boligprisvekst på 3,5 prosent i 2020, basert på dataprogrammet.

Dette er mer optimistisk enn mange andre eksperter anslår. Prognosesenterets sjeføkonom Nejra Macic tror boligprisene vil utvikle seg flatt i 2020, både i Oslo og på landsbasis.

Saken i Dagens Næringsliv er bak betalingsmur.

15 andre økonomer som DN har intervjuet, spår en prisvekst på to-tre prosent.

Derimot tror sjefen i Selvaag Bolig, Rolf Thorsen, at Oslo-boliger vil stige syv prosent i 2020, skriver Finansavisen.

Boligekspertenes spådommer har stor innvirkning på vanlige folks økonomi. Om ekspertene forutsier fortsatt vekst, utflating eller boligprisfall, kan påvirke unge til å kjøpe bolig så fort som mulig eller vente.

Les også:

50 variabler i algoritmene

Mamre har utviklet boligpris-modellen ved å mate datamaskinen med historiske data som har påvirket boligprisene hittil. Disse dataene har hun trent datamodellen på, for å komme frem til historisk riktig boligprisutvikling.

(Saken fortsetter under)

Mari O. Mamre prøver å gå vitenskapelig til verks for å spå prisutviklingen i boligmarkedet. Foto: Lillian Hjellum/Ditt Portrett
Mari O. Mamre prøver å gå vitenskapelig til verks for å spå prisutviklingen i boligmarkedet. Foto: Lillian Hjellum/Ditt Portrett

Datavariablene er «alt» som kan påvirke tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. Som endringer i lånerenten, befolkningsvekst, sysselsetting, nybygging og boligkostnader. Hele 50 slike ulike variabler er med.

– Det har vært en stor jobb å mate inn alt, men mest mulig data gir best mulig prisprediksjon over tid, sier Mamre til forskning.no.

Innvandring og arbeidsledighet er med, samt sammensetningen av befolkningen. Hvor mange yngre det er i forhold til eldre, er vesentlig for etterspørselen.

Politiske innstramminger

I tillegg til disse variablene har hun tatt med politiske innstramminger som påvirker boligprisene. Som kravet til hvor mye egenkapital du må ha for å få lån, som ble økt for noen år siden. Tegn på vekst eller tilbakegang i økonomien er også med.

– Styrken i modellen er at den tar inn mye informasjon og det er fortsatt rom for utvidelser av modellen. Det er vanskelig å bruke så mange variabler i en tradisjonell modell, sier hun.

Programmering av algoritmer som kan forutsi endringer ved å kombinere samfunnsøkonomi med forretningsanalyse er et fag som har tatt av og blitt veldig populært i det siste, forklarer hun.

Dataene er stort sett offentlig tilgjengelige opplysninger. Hun har også med opplysninger fra Eiendomsverdi, som til enhver tid har oversikt over hva boliger i hele landet faktisk er solgt for.

Les også:

Forskjell i boligkvalitet

I tillegg har Mamre analysert salgsprospekter som kan si mye om selve kvaliteten på boligene som selges.

Ut fra prospektene har hun over tid funnet store kvalitetsforskjeller på boligene som selges i markedet.

– Når man skal vurdere om sterk prisvekst er et uttrykk for en boligboble som kan sprekke, må vi også se på standardheving av boligene, påpeker Mamre.

Meglerne og andre sentrale aktører har gitt fra seg mye mer data til forskning nå nylig, og datagrunnlaget er blant det beste i verden.

Over tid ser det ut til at det har vært en økning i kvaliteten på bruktboligene som selges, fordi en større andel av boligene som selges er pusset opp til en høyere standard. Dette gjelder særlig i Oslo.

– I Oslo er det for salg over dobbelt så mange boliger som er nyoppusset som oppussingsobjekter.

Uten denne informasjonen i modellene, vil økt kvalitet ved boligene tolkes som ren prisvekst.

Les også:

– Gir et mer presist bilde av prisutviklingen

Boligekspert Erling Røed-Larsen er forskningssjef ved Housing Lab ved OsloMet, og er professor II ved Institutt for samfunnsøkonomi ved Handelshøyskolen BI.

Han mener det styrker Mamres analyser at hun tar inn slike variabler i boligprognose-dataprogrammet.

- Vi som forsker på boligmarkedet er nysgjerrig på alle forsøk som gir et mest mulig presist bilde av prisutviklingen, sier forskningssjef Erling Røed-Larsen ved OsloMet og BI. Foto: Torbjørn Brovold / BI
- Vi som forsker på boligmarkedet er nysgjerrig på alle forsøk som gir et mest mulig presist bilde av prisutviklingen, sier forskningssjef Erling Røed-Larsen ved OsloMet og BI. Foto: Torbjørn Brovold / BI

– Oppussing er et typisk eksempel på en variabel som i mange sammenhenger ikke er observert eller er utelatt av statistikerne, skriver han i en epost.

I faglig sammenheng er det kjent at utelatte variabler kan skape skjevheter i indeksutviklingen, og dermed gi feilaktig bilde av prisutviklingen, forklarer han.

– Vi som forsker på boligmarkedet, ser med stor nysgjerrighet på alle forsøk på å gi et mest mulig presist bilde av prisutviklingen. Vårt mål er å sammenlikne prisen på helt like boliger på forskjellige tidspunkt — og da må vi ha kontroll på alle variablene, skriver Røed-Larsen.

Les også: Derfor er nordmenn verdensmestere i å pusse opp

To prisfall i perioden

De historiske dataene går 15-16 år tilbake i tid.

Dermed er både den langvarige boligprisveksten og de to mindre boligprisfallene i 2008 under finanskrisen og i 2017, med.

– Disse svingningene har gjort det enklere å justere de ulike variablene best mulig i forhold til hverandre, forklarer Mamre.

Finanskrisen i 2008 ble utløst av boligbanker i USA som hadde lånt ut penger til boligkjøpere som ikke var i stand til å betjene lånene. Dette forplantet seg videre til mange vestlige land.

Les også:

Har ikke med det store boligkrakket

– Min boligpris-modell har ikke med indikatorer for krakk eller kriser i økonomien eksplisitt, sier Mamre.

Slike såkalt «sorte svaner », for eksempel krig og økonomiske krakk i utlandet som plutselig kan skje, er en svakhet ved modellen, innrømmer hun.

Samtidig vil det fanges opp dersom makroøkonomiske faktorer eller forventningene forverrer seg, i kjølvannet av en krise.

Det store boligkrakket i 1988 er ikke med. Boligprisfallet varte helt til 1992. På disse årene falt boligprisene i Norge med 36 prosent. Og ingen forutså krakket på forhånd.

Boligkrakket kom som en følge av børskrakket i New York i oktober 1987. Innvirkningen på Oslo Børs var umiddelbar.

– Ulempen er at tidsserien ikke går lengre tilbake i tid enn til 2003, men det er ikke nok offisielle data bakover i tid for såpass mange variabler, forklarer hun.

Les også:

Var litt uenig med resultatet

Mamre tok en master ved Universitetet i Oslo på temaet krakk og kriser i boligmarkedet, hvor hun analyserte om det er mulig å anslå sannsynligheten for krakk. Her så hun på politiske faktorer koblet med makroøkonomi.

Det var under arbeidet med mastergraden hun ble interessert i boligmarkedet.

– Siden har jeg jobbet med å forstå boligmarkedet bedre, som blant annet hvor markedet er på vei. Det var slik jeg fikk ideen til å utvikle modellen, sier Mamre.

Hun innrømmer at prognosen spår en litt høyere vekst enn hun selv ville ha anslått.

– Det er risikosport å drive med prognoser, for fasit kommer uansett. Det er likevel en fin måte å vurdere hvor godt en kjenner dynamikken i boligmarkedet, og hvorvidt modellene en bruker, fanger opp denne dynamikken godt nok, mener hun.

Optimisme på kort sikt

I likhet med mange andre økonomer mener hun at boligmarkedet er på slutten av en god periode. Mamre forklarer datamaskinens sterke prognoser med at denne utflatingen og endringer generelt gjerne tar lengre tid enn vi tror.

Arbeidsledigheten er dessuten rekordlav og folk har god råd.

– Bokostnadene er fremdeles lave, selv om renten har steget. Andelen av lønnen som folk bruker på å bo er fortsatt lav, og det er optimisme i markedet. I hvert fall på kort sikt, sier hun.

Hun har tidligere jobbet flere år i et analysebyrå før hun startet på doktorgraden.

Modellens første prognose er levert, og den skal muligens inngå i doktorgraden hennes. Fasit på modellens første prognose får vi først vite om et år.

Saken er opprinnelig publisert på Forskning.no

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
15:36 Fikk en sønn som ikke var som «andre barn» – siden har han reddet hundrevis15:24 Politiet har åpnet drapsetterforskning i Hov15:24 Gazzaniga reddet straffe og Tottenham-poeng15:14 Haaland starter på benken – Kan få sin Bundesliga-debut15:13 FN: Den utenlandske innblandingen i Libya må stanse14:34 Mann tiltalt for å ha voldtatt stedatter i 200914:26 Utfor: Kilde mistet pallplassen mot slutten – Feuz heiet fram til seier14:24 Rød slapp med skrekken, ingen alvorlig skade14:00 Macron måtte forlate teater med politieskorte13:46 Mye nedbør og jordskredfare i Nordland, Trøndelag og på Vestlandet13:39 Berømt Paris-kafé rammet av brann13:04 Tyrkia har deportert IS-mistenkt kvinne og hennes tre barn til Tyskland12:49 PST etter pågripelsen av terrorsiktet kvinne: – Endrer ikke trusselbildet i Norge12:39 Bolsjunov best i Nove Mesto, Røthe på pallen12:15 Fire personer siktet etter at 34-åring døde etter vold på institusjon i Søndre Land11:38 Sju savnet etter skred i Himalaya11:37 PST vil gjennomføre avhør av den terrorsiktede kvinnen11:19 Lysbakken roser regjeringen for å ha hentet hjem norsk familie fra Syria11:18 Ropstad utelukker reforhandlinger om regjeringsplattformen10:57 Erdogan hevder Europa vil bli rammet av terror hvis Libyas regjering faller10:35 Dominerende Johaug-seier i Nove Mesto, vant med over halvminuttet09:19 Kvinne fra Sunnmøre må betale ektemannen 800.000 kroner i erstatning for svindel09:10 Utbygger dømt til å kjøpe tilbake hus bygd på søppelfylling i Skedsmo08:36 Klimaforskeren: – Hver dag venter jeg på vinteren, men den kommer aldri08:07 Én siktet etter dødsfall på institusjon i Søndre Land07:57 Forskere: Langt flere trolig smittet av lungevirus i Kina enn hva myndighetene oppgir07:15 Store klimautslipp fra Australias branner07:09 Mann skutt og alvorlig skadd i Sverige06:46 Terrorsiktet kvinne pågrepet på Gardermoen06:32 Aftenposten: Regjeringskrise kan utløse lederdebatt i Frp06:17 Alkoholstrømmen strupes ved spanske feriefavoritter06:00 Dette skjer i dag05:53 Mann dømt for overgrep mot samboerens datter05:30 Dette skjedde i natt05:13 Forsikringsselskaper vil kreve egenandeler refundert etter parkeringshusbrann04:47 Mann påkjørt av trikken i Trondheim04:46 Lærere saksøker flyselskap for dumping av drivstoff04:39 Brannvesenet i Oslo hadde 9.400 unødvendige utrykninger i fjor04:23 Regn dynker skogbranner øst i Australia03:52 Byrådet i Oslo vil sikre helsehjelp til personer uten oppholdstillatelse03:35 Stadig færre barn i Bygde-Norge02:41 Ventura hentet seg inn etter dobbeltbogey i California02:04 Jagland: Kvinnene bør hentes hjem02:04 Johnson inviterer til brexit-feiring00:36 Trump ber Irans øverste leder være forsiktig med hva han sier23:34 Boeing har funnet ny 737 Max-feil23:09 Jury utpekt i Weinstein-saken22:43 Person død etter vold22:37 Frykter rådyr jakt etter at Statskog solgte eiendom for 9,6 millioner22:15 En person skadd da svovelsyre lekket ut i Oslo21:28 Anne-Elisabeth Hagens ektemann har sendt politiet en rekke eposter20:55 Frp-exit kan utløse lederstrid20:13 Motedesigneren Jean-Paul Gaultier gir seg19:51 Brutal EM-knockout av Norge over Ungarn19:42 Medier: IS-siktet kvinne er på vei til Norge19:41 Forskere kan ha knekt koden for det første liv på Jorden18:52 Mistenkelig dødsfall i Skien18:36 Togsporet mellom Drammen og Asker åpnet for trafikk18:12 Durek Verrett sier han har satt Märtha Louise i forlegenhet17:46 Annonse vekker oppsikt: «Magisk katt» ba selv om å bli solgt16:37 Hjem fra IS: – Dette er barn som må inviteres til bursdager16:03 Mann pågrepet i forbindelse med dobbeltdrapet i Bergen16:00 Frps Jon Helgheim kritiserer mediedekningen av den IS-siktede kvinnen15:46 Norges seiersrekke i stafett fortsetter etter voldsom opphenting15:29 Lavrov gir USA skylden for at verdenssituasjonen er blitt mer anspent14:26 Thunberg: – Til nå har vi ikke sett noe som helst tegn på handling14:16 TV-stjernen Derek Fowlds døde i dag13:51 Ung mann med gjengtilhørighet siktet i Prinsdal-saken13:51 Norsk trio til finale i slopestyle friski i Italia13:22 Skal rydde opp i svensk langrennskaos13:22 Åtte av ti afroamerikanere mener Trump er rasist13:20 Mann pågrepet for å ha stjålet 12 milliarder passord13:20 Overgrepsdømt mann dømt igjen for overgrep mot fosterbarn13:07 Krisemøte mandag for å redde regjeringen12:24 Gjellestadskipet er mest sannsynlig fra tidlig vikingtid12:23 Japansk domstol beordrer stenging av reaktor12:22 NASA: 2019 var det nest varmeste året på over 100 år12:04 Sejersted pådro seg hjernerystelse etter stygt fall11:46 Frykter at meldeplikt til EU svekker lokaldemokratiet11:33 Solskjær har utnevnt ny kaptein11:24 Ytterligere en mann siktet for drapet i Prinsdal11:02 Tysk EM-spiller innelåst i garderoben, kom for sent til avkast11:01 Australia taper milliarder på at turistene uteblir11:00 Jordskjelv utenfor Bergen10:23 – Magnus Carlsen har en tendens til å bli overvurdert10:22 Glimts suksesstrener takket nei til Vålerenga10:21 Nordmenn betalte 944 milliarder kroner i skatt i fjor09:41 Sjark gikk på grunn i Finnmark09:40 Ødegaard skadefri og klar til kamp09:29 Slik er de norske håndballguttas EM-bonus09:13 Anbefaler ikke forbud mot prisdiskriminering09:12 Ukrainas statsminister vil gå av08:50 Iversen var syk da han startet Tour de Ski08:49 25 år siden jordskjelvet i Kobe08:46 Færre røyker, flere snuser08:29 Frp-topp i Oslo krever flyktningstopp08:18 Barneombudet bekymret over forhold i barnevernet, ifølge rapport08:11 Laveste fødselstall i Kina siden 194908:06 Betydelig snøskredfare på Vestlandet07:47 Svenske EM-stjerner på bytur, måtte si unnskyld etter drink-bestillinger
Siste nytt
15:36Helse og livsstilFikk en sønn som ikke var som «andre barn» – siden har han reddet hundrevis15:24NorgePolitiet har åpnet drapsetterforskning i Hov15:24SportGazzaniga reddet straffe og Tottenham-poeng15:14SportHaaland starter på benken – Kan få sin Bundesliga-debut15:13VerdenFN: Den utenlandske innblandingen i Libya må stanse14:34NorgeMann tiltalt for å ha voldtatt stedatter i 200914:26SportUtfor: Kilde mistet pallplassen mot slutten – Feuz heiet fram til seier14:24SportRød slapp med skrekken, ingen alvorlig skade14:00VerdenMacron måtte forlate teater med politieskorte13:46NorgeMye nedbør og jordskredfare i Nordland, Trøndelag og på Vestlandet13:39VerdenBerømt Paris-kafé rammet av brann13:04VerdenTyrkia har deportert IS-mistenkt kvinne og hennes tre barn til Tyskland12:49NorgePST etter pågripelsen av terrorsiktet kvinne: – Endrer ikke trusselbildet i Norge12:39SportBolsjunov best i Nove Mesto, Røthe på pallen12:15NorgeFire personer siktet etter at 34-åring døde etter vold på institusjon i Søndre Land11:38VerdenSju savnet etter skred i Himalaya11:37NorgePST vil gjennomføre avhør av den terrorsiktede kvinnen11:19PolitikkLysbakken roser regjeringen for å ha hentet hjem norsk familie fra Syria11:18PolitikkRopstad utelukker reforhandlinger om regjeringsplattformen10:57VerdenErdogan hevder Europa vil bli rammet av terror hvis Libyas regjering faller10:35SportDominerende Johaug-seier i Nove Mesto, vant med over halvminuttet09:19PengerKvinne fra Sunnmøre må betale ektemannen 800.000 kroner i erstatning for svindel09:10NorgeUtbygger dømt til å kjøpe tilbake hus bygd på søppelfylling i Skedsmo08:36NorgeKlimaforskeren: – Hver dag venter jeg på vinteren, men den kommer aldri08:07NorgeÉn siktet etter dødsfall på institusjon i Søndre Land07:57VerdenForskere: Langt flere trolig smittet av lungevirus i Kina enn hva myndighetene oppgir07:15VerdenStore klimautslipp fra Australias branner07:09VerdenMann skutt og alvorlig skadd i Sverige06:46NorgeTerrorsiktet kvinne pågrepet på Gardermoen06:32NorgeAftenposten: Regjeringskrise kan utløse lederdebatt i Frp06:17ReiseAlkoholstrømmen strupes ved spanske feriefavoritter06:00NorgeDette skjer i dag05:53NorgeMann dømt for overgrep mot samboerens datter05:30NorgeDette skjedde i natt05:13NorgeForsikringsselskaper vil kreve egenandeler refundert etter parkeringshusbrann04:47NorgeMann påkjørt av trikken i Trondheim04:46VerdenLærere saksøker flyselskap for dumping av drivstoff04:39NorgeBrannvesenet i Oslo hadde 9.400 unødvendige utrykninger i fjor04:23VerdenRegn dynker skogbranner øst i Australia03:52NorgeByrådet i Oslo vil sikre helsehjelp til personer uten oppholdstillatelse03:35NorgeStadig færre barn i Bygde-Norge02:41SportVentura hentet seg inn etter dobbeltbogey i California02:04NorgeJagland: Kvinnene bør hentes hjem02:04VerdenJohnson inviterer til brexit-feiring00:36VerdenTrump ber Irans øverste leder være forsiktig med hva han sier23:34VerdenBoeing har funnet ny 737 Max-feil23:09VerdenJury utpekt i Weinstein-saken22:43NorgePerson død etter vold22:37NorgeFrykter rådyr jakt etter at Statskog solgte eiendom for 9,6 millioner22:15NorgeEn person skadd da svovelsyre lekket ut i Oslo21:28NorgeAnne-Elisabeth Hagens ektemann har sendt politiet en rekke eposter20:55NorgeFrp-exit kan utløse lederstrid20:13KulturMotedesigneren Jean-Paul Gaultier gir seg19:51SportBrutal EM-knockout av Norge over Ungarn19:42NorgeMedier: IS-siktet kvinne er på vei til Norge19:41VerdenForskere kan ha knekt koden for det første liv på Jorden18:52NorgeMistenkelig dødsfall i Skien18:36NorgeTogsporet mellom Drammen og Asker åpnet for trafikk18:12NorgeDurek Verrett sier han har satt Märtha Louise i forlegenhet17:46Helse og livsstilAnnonse vekker oppsikt: «Magisk katt» ba selv om å bli solgt16:37NorgeHjem fra IS: – Dette er barn som må inviteres til bursdager16:03NorgeMann pågrepet i forbindelse med dobbeltdrapet i Bergen16:00NorgeFrps Jon Helgheim kritiserer mediedekningen av den IS-siktede kvinnen15:46SportNorges seiersrekke i stafett fortsetter etter voldsom opphenting15:29VerdenLavrov gir USA skylden for at verdenssituasjonen er blitt mer anspent14:26VerdenThunberg: – Til nå har vi ikke sett noe som helst tegn på handling14:16KulturTV-stjernen Derek Fowlds døde i dag13:51NorgeUng mann med gjengtilhørighet siktet i Prinsdal-saken13:51SportNorsk trio til finale i slopestyle friski i Italia13:22SportSkal rydde opp i svensk langrennskaos13:22PolitikkÅtte av ti afroamerikanere mener Trump er rasist13:20VerdenMann pågrepet for å ha stjålet 12 milliarder passord13:20NorgeOvergrepsdømt mann dømt igjen for overgrep mot fosterbarn13:07PolitikkKrisemøte mandag for å redde regjeringen12:24KulturGjellestadskipet er mest sannsynlig fra tidlig vikingtid12:23VerdenJapansk domstol beordrer stenging av reaktor12:22VerdenNASA: 2019 var det nest varmeste året på over 100 år12:04SportSejersted pådro seg hjernerystelse etter stygt fall11:46PolitikkFrykter at meldeplikt til EU svekker lokaldemokratiet11:33SportSolskjær har utnevnt ny kaptein11:24NorgeYtterligere en mann siktet for drapet i Prinsdal11:02SportTysk EM-spiller innelåst i garderoben, kom for sent til avkast11:01ReiseAustralia taper milliarder på at turistene uteblir11:00NorgeJordskjelv utenfor Bergen10:23Sport– Magnus Carlsen har en tendens til å bli overvurdert10:22SportGlimts suksesstrener takket nei til Vålerenga10:21PengerNordmenn betalte 944 milliarder kroner i skatt i fjor09:41NorgeSjark gikk på grunn i Finnmark09:40SportØdegaard skadefri og klar til kamp09:29SportSlik er de norske håndballguttas EM-bonus09:13PengerAnbefaler ikke forbud mot prisdiskriminering09:12PolitikkUkrainas statsminister vil gå av08:50SportIversen var syk da han startet Tour de Ski08:49Verden25 år siden jordskjelvet i Kobe08:46Helse og livsstilFærre røyker, flere snuser08:29PolitikkFrp-topp i Oslo krever flyktningstopp08:18NorgeBarneombudet bekymret over forhold i barnevernet, ifølge rapport08:11VerdenLaveste fødselstall i Kina siden 194908:06NorgeBetydelig snøskredfare på Vestlandet07:47SportSvenske EM-stjerner på bytur, måtte si unnskyld etter drink-bestillinger
Populært