Nå krever «alle»12 måneders binding, men er det lov?Advarer mot binding av leie: – Les kontrakten!

To uker før studiestart stod 17.721 studenter uten studentbolig, det er 7.000 flere studenter enn på samme tidspunkt året før.

Samtidig leier over halvparten av enslige småbarnsforeldre bolig, det samme gjør husholdninger med lav inntekt. Totalt er leierandelen størst i Tromsø, Trondheim og Oslo (cirka 31 prosent), og trandboddheten er suverent størst i Oslo (over 20 prosent), men høye leiepriser gjør at mange tar til takke med det de finner.

Det gjør at det mange steder er utleierens marked, spesielt rundt semesterstart, når mange studenter må ut i det private markedet – noe som kan brått endre seg, ettersom antall boliger til leie varierer etter sesong og makroøkonomiske forhold.

Stadig flere kontakter Forbrukerrådet om trøblete leieforhold

LES SAKEN

Leiekontrakter er en uuttømmelig kilde til konflikter mellom leietakere og utleiere, én av de velkjente, men mindre omtalte problemene, er bindingstid.

– Konsekvensene av bindingstid er at leietakere som har bodd en kortere periode, ikke kommer seg ut av kontraktene sine. Det har lenge vært en problemstilling, særlig for studenter, sier jussprofessor ved Universitetet i Oslo, Kåre Lilleholt.

– Når de ankommer Oslo i juli-august så er det rift om hybler og utleiere kan ta høyere priser. Så roer markeder seg, og de finner noe som er bedre. Da flytter de ut.

Det er nemlig blitt svært vanlig å kreve bindingstid på en leiekontrakt, gjerne 12 måneder, eller mer. Det har nærmest blitt bransjestandard hos de større aktørene. Det vil si at leia kreves inn selv om du flytter ut før tiden. Da må man betale dobbelt dersom man finner seg et nytt sted, noe som kan gå hardt ut over en presset privatøkonomi. Det kan også føre til at utleieren kan finne en ny leietaker og ta seg dobbelt betalt.

Spørsmålene som oppstår er om disse tingene er lovlige. Husleieloven gir nemlig ingen svar. Men her kan uskrevne regler om såkalt «ubegrunnet berikelse» komme inn i bildet.

Les også: Her er verdens største boligbobler

Over 200 henvendelser årlig i Oslo

Jussbuss, som gir gratis juridisk bistand og drives av jusstudenter i Oslo, fikk for eksempel i 2017 rundt 240 henvendelser om konflikter som enten skyldes bindingstid eller der bindingstid har noe med saken å gjøre.

– Tallene viser at dette er en juridisk utfordring som mange av våre klienter møter, sier Petter Dines Olsen fra Jussbuss sin gjeldsgruppe.

– Leietaker kommer da fortvilet til oss med spørsmål om de er forpliktet til å betale leie, eller om det er en mulighet for at de kan komme seg ut av avtalen. Dette beror på en tolkning av avtalen mellom partene, og så må vi undersøke om det foreligger forhold som gjør at leietaker kan komme seg ut av avtalen.

Jusbuss ser ofte at utleier krever leie betalt av tidligere og ny leietaker for samme leieperiode. Jussbuss sier dette er ikke lov, med hjemmel i bakgrunnsrett og alminnelige erstatningsprinsipper, og får støtte fra Lilleholt.

– Utleieren har en plikt til å begrense sitt husleietap, hvor hen må forsøke å finne en annen leietaker ved for eksempel å legge ut en ny annonse. Har ikke utleier gjort noe, vil kravet som oftest reduseres, selv om leietakeren opprinnelig var bundet ut bindingstiden, sier Olsen.

Lilleholt er av samme oppfatning.

Les også: Flere førstegangskjøpere på boligmarkedet

Gebyr?

– Det som er viktig å huske på er at i en slik situasjon, selv om man har 12 måneder binding, så kan ikke utleieren sitte helt stille i båten uten å gjøre et forsøk på å finne ny leietaker. Utleieren kan heller ikke finne en ny leietaker og hente inn dobbelt med leie. Utleieren har en tapsbegrensningsplikt og vise en aktivitet for å redusere tapet. Utleieren kan få dekket sine kostnader i forbindelse med annonsering og få dekket forskjellen mellom ny og gammel leiepris dersom utleieren må gå ned i pris, sier jussprofessoren.

Et alternativ for leietakeren kan være å finne en ny person til å leie boligen.

– Utleieren har et problem hvis han ikke aksepterer den nye og fortsatt krever inn penger, sier Lilleholt.

Utleieren kan også finne på å kreve et «gebyr» for oppsigelse. Heller ikke regulert i loven. Men det burde være i orden - så lenge det dekker kostnadene forbundet med tap av leieinntekter og ny annonsering, og ikke stort mer.

– Aldri før er det investert så mye i hytter og oppgradering

LES SAKEN

En annen viktig ting er at hvis utleieren i det hele tatt skal ha binding, så må dette stå i kontrakten. Det ble innført i en lovendring i 2009 i §9-2: Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid.

– Les kontrakten!

Jussbuss har klare råd til dem som skal inn på leiemarkedet nå. Det ene er å unngå bindingstid hvis man kan.

– Les kontrakten! Vær forsiktig med å inngå avtaler med bindingstid. Bindingstid blir typisk problematisk når leietakers livssituasjon endrer seg. For eksempel ved at man får ny jobb, slår opp med kjæresten eller opplever sykdom i nær familie.

– Det er derfor viktig å ta høyde for at uforutsette hendelser kan oppstå når man vurderer om man vil bo i en bolig med bindingstid, sier Olsen.

Jussbuss mistenker at mange godtar kontrakter de ikke har fått lest tilstrekkelig igjennom, ikke vet om de kan oppfylle eller ikke forstår, i frykt for ikke å få leid leiligheten. Men det er å lov å forhandle.

– Det er ekstremt viktig at du spør før du skriver under på noe du ikke forstår! Spør utleier eller noen andre, som f.eks. Jussbuss, før du signerer leiekontrakten. Hvis det er noe du er uenig i, så er du i din fulle rett til å forhandle med utleier for å endre punkter i kontrakten. Husk at du har en påvirkningsmulighet, sier han.

Les også: – Jeg ser ingen alvorlige trusler for boligmarkedet

– Husleieloven bør kanskje endres

Det at lovverket tillater bindingstid skyldes en avveining mellom leietakerens og utleierens interesser. Jussbuss erfarer imidlertid at den rammer leietaker hardest.

Det er fordi bindingstid kan da medføre at leietaker må bo et sted med store mangler som kanskje ikke blir oppdaget eller oppleves som vanskelige før etter innflyttingen. Og samtidig er terskelen for å heve kontrakten på grunn av mangler temmelig høy.

Jussbuss åpner for diskusjon om å endre husleieloven.

– En mulig løsning er å sette et tak på bindingstiden eller innta mulighet for å fravike bindingstiden i særlige situasjoner. Slik vil man kunne hindre de mest urimelige utfallene.

– Det blir en rent politisk vurdering, sier Lilleholt. – Rettsteknisk er det ikke vanskelig å få til.