Bolig har slått aksjer siden år 2000, men nå kan aksjer ta revansj

Illustrasjonsfoto: NTB scanpix
Illustrasjonsfoto: NTB scanpix Foto: Vidar Ruud / NTB scanpix

Nordmenn har mesteparten av sin formue i egen bolig. Det har vært svært lønnsomt de to siste tiårene, til og med mer lønnsomt enn aksjer. De neste tiårene er det gode argumenter for at aksjer vil slå bolig, skriver Bjørn Erik Sættem, spareøkonom i Nordnet.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Stemmer: Bjørn Erik Sættem
Spareøkonom i Nordnet med mer enn 20 års erfaring innen personlig økonomi.

Delta i debatten

Send oss gjerne forslag til kronikker vi kan publisere.
Formen bør være kronikk/kommentar/blogginnlegg med maks 1000 ord.

E-post: stemmer@abcnyheter.no

Et spørsmål mange stiller seg er: Er boliginvesteringer enda mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer? Det har Nordnet forsøkt å gi et svar på ved å dykke ned i 150 års historikk. Og av historien kan man si noe om vettugt fremtiden.

La oss ta konklusjonene først:

  • Du blir ikke rik på å eie egen bolig på virkelig lang sikt. De siste 20-25 årene er et unntak.
  • Den lange og kraftige boligprisoppgangen de siste 20-25 årene er unik i historien, viser 150 års historikk. Oppgangen kan i stor grad tilskrives en råsterk kjøpekraftsutvikling og fallende renter.
  • Nordmenn bør ikke basere boligkjøp på en tro på at avkastningen på kjøp av egen bolig kan konkurrere med aksjeavkastning de neste tiårene.
  • Kjøp av utleiebolig, derimot, kan til en viss grad konkurrere med en aksjeinvestering – men da skaffer du deg en ekstrajobb som vaktmester samtidig.

La oss se litt nærmere på tallene. Grafen under viser realavkastingen på egen bolig, utleiebolig, amerikanske aksjer samt norske renter. Periode: 1871 til 31.12.2018.

Som du ser, har aksjer har gitt vesentlig høyere avkastning enn utleiebolig (og ikke minst egen bolig) siden 1871 og frem til i dag. En bolig uten leieinntekter har heller ikke klart å holde følge med en renteinvestering i perioden – men som boligeier har du jo spart husleie.

Saken fortsetter under bildet

(Kilde grafer: Nordnet, Norges Bank, Macrobond, Oslo Børs og SSB.)
(Kilde grafer: Nordnet, Norges Bank, Macrobond, Oslo Børs og SSB.)

De siste 20-25 årene har boligmarkedet i Norge imidlertid hatt en ekstraordinær sterk utvikling. Her er samme graf med en langt kortere tidsperiode, fra 2000 til 2018.

Som du ser har en gjennomsnittlig utleiebolig gitt høyere avkastning enn både norske og amerikanske aksjer de siste 18 årene. Egen bolig (uten leieinntekter) har faktisk gitt høyere avkastning enn amerikanske aksjer! (Men norske aksjer har slått egen bolig.)

Store forskjeller på avkastningen i ulike tidsperioder

Siden måleperioden er så lang, og det har skjedd utrolig mye på 150 år – blant annet to verdenskriger – er det naturlig å se på avkastningen i flere ulike tidsperioder. Det har vi gjort i dette innlegget på Nordnetbloggen. Her kan du også lese om hvilke indekser som er brukt, hvordan vi har regnet på leieinntekter, om vi har tatt hensyn til ulikheter i risiko/skatt/gearing med mer.

Hva med de neste tiårene?

I finansmarkedet er det mange teoretikere og praktikere som tror på antakelsen om «mean reversion». Det betyr at prisen på en aksje / aksjeindeks / boligmarkedsindeks på lang sikt svinger rundt sitt langsiktige gjennomsnitt. Det innebærer at en kraftig oppgangsperiode avløses av en nedgangsperiode, slik at den gjennomsnittlige langsiktige avkastningen omtrent blir som forventet.

Tyngdelovene gjelder også i bolig- og finansmarkedene.

De siste 20-25 årene har vi som nevnt vært vitne til en boligprisoppgang i Norge uten sidestykke i historien. Oppgangen skyldes etter min mening hovedsakelig disse faktorene: En råsterk kjøpekraftsutvikling og fallende renter. Befolkningsvekst, byggeaktivitet, flyttestrømmer, skatteregler, demografiske endringer og andre faktorer spiller også selvsagt inn, men det lar vi ligge her.

Et relevant spørsmål er om disse faktorene vil utvikle seg like gunstig de neste 10-20 årene. Her er mine tanker:

Utvikling i kjøpekraft: Etter fire relativt svake år (2015-2018) med en reallønnsvekst rundt 0, spår nå SSB en årlig vekst i reallønnen på mellom 1,4 og 2,2 prosent. Det er bra, og er et argument for at boligprisene kan gå videre oppover. Hva som skjer etter 2021 er mer usikkert, og jeg har ikke sett gode prognoser på det. Å tro på en like sterk reallønnsvekst de neste 10-20 årene som de foregående, er optimistisk.

Fallende renter: I september 2018 satte Norges Bank opp styringsrenten fra 0,5 til 0,75 prosent – dette var første renteoppgang på over syv år. De fleste økonomer er enige om at rentebunnen ligger bak oss. Rentene kan rett og slett ikke falle særlig mer. Sentralbanksjef Olsen sier selv at han skal heve renten to ganger i 2019, og at første gang blir i mars. Deretter skal renten videre opp til 2 prosent mot slutten av 2021, ifølge sentralbanken. Renteoppgangen vil utvilsomt legge en demper på videre boligprisoppgang.

Summa summarum mener jeg dette taler for en svakere utvikling i boligprisene de neste 10-20 årene enn vi har hatt. Jeg tror ikke på et boligprisfall eller krakk. Til det er norsk økonomi for solid.

Men jeg tror på en prisutvikling på nivå med inflasjonen fremover.

I aksjemarkedet mener jeg man kan forvente 5-8 prosent årlig nominell avkastning på lang sikt, gitt en inflasjon på rundt 2 prosent. Også her gjelder antakelsen om «mean reversion». De siste ti årene, etter finanskrisen, har aksjemarkedet steget mye. Det taler for en noe svakere utvikling fremover.

Likevel er min spådom at aksjer (les: aksjefond) vil slå utleiebolig de neste 10-20 årene. Dette er også hva som er forventet ut fra en risikobetraktning, siden risikoen i boliginvesteringer normalt regnes å ligge mellom aksjer og renter.

PS: Selv har jeg både investert i aksjer, norske og globale aksjefond samt utleiebolig – for å spre risikoen.

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
21:52 Tom Tvedt om Kina-avtalen: – Idretten ble overkjørt21:38 Aps Jette Christensen ønsker ikke gjenvalg til Stortinget21:11 Juryen i Weinstein-saken skal være uenig om voldtektsanklage20:52 Siktet: Kidnappet hvit kvinne og tvang henne til å se TV-serie om rasisme20:46 Mann fra Troms tiltalt for å ha betalt for overgrep mot barn på Filippinene20:11 To menn dømt for å ha voldtatt jente som var på rømmen fra barnevernsinstitusjon20:00 Erdogan ber Putin bremse syriske regjeringsstyrker19:51 Tre nordmenn hentet hjem fra Wuhan i Kina19:50 Snøskred, storm og uvær fører til trafikkaos i store deler av landet19:37 EU-lederne ble ikke enige om nytt langtidsbudsjett19:33 Color Line kansellerer avganger til Danmark og Sverige19:25 Frikjent i retten: Nå kan du drikke Jägermeister med god samvittighet18:51 Regjeringen sier nei til bygging av idrettsarena på matjord i Vestby18:37 20.000 protesterte med Thunberg i Hamburg18:34 Mysteriet med de forsvunne barna: Nå er mor arrestert17:57 Bil tatt av snøskred i Jølster16:25 Flertallet i Trøndelag Ap støtter Trond Giske som fylkesleder16:16 Telenors datterselskap betaler 1,1 milliarder kroner til teletilsynet i Bangladesh15:52 Oppsiktsvekkende undersøkelse: Russerne vil være venner med Vesten15:39 Sesongen over for Windingstad15:31 Fire savnede femåringer på Nesodden funnet15:20 Ytterligere to covid-19-dødsfall i Iran15:14 Norsk artist siktet for ran – varetektsfengslet i fire uker15:06 Tre menn dømt for grove trusler og mishandling i nære relasjoner14:47 Liverpool blir uten Henderson tre ukers tid14:44 To NRK-korrespondenter takker for seg14:36 Én til sykehus etter kollisjon mellom bil og snøscooter14:13 Politiet etterforsker leilighetsbrann i Kristiansund14:12 Politiet ferdig med etterforskningen av drapssaken på Kapp14:11 Fastlege skrev ut medisiner til seg selv – ga dem videre til slektninger13:24 1.100 flere mottok uføretrygd i januar13:23 Norges bandykvinner sjanseløse mot Russland12:57 Syrisk Idlib-angrep fordømmes12:56 Mann dømt til 14 års fengsel for drap i Skedsmo12:43 Har gullplanen klar: – Skal ikke dra en eneste meter12:16 Thailands høyesterett oppløser opposisjonsparti12:12 USA planlegger å undertegne avtale med Taliban12:10 Angrepet i Hanau var et rasistisk terrorangrep12:08 Tidligere toppidrettsutøver tiltalt for grove overgrep mot mindreårige jenter12:00 Bekymret Messi skeptisk til Barcelonas mesterligasjanser11:47 Dortmund-treneren om Haaland: – Hele pakka11:45 Arkeologer kan ha funnet graven til Romas grunnlegger11:03 Investorer saksøker tidligere banksjef for 3,7 milliarder10:51 Mann dømt til åtte års fengsel for å ha mishandlet kone og barn10:49 Fiskeriministeren fikk dobbel lønn og feilinformerte kommunestyret10:13 USAs kvinnelandslag krever forbundet for 615 millioner kroner09:53 Klimabløffen: Det er alltid en god idé å fortelle folk sannheten09:49 Solskjær om Pogba: – Han er ikke i nærheten09:07 Russland mener Norge overser dem om Svalbard - kaller det «krise»08:44 Sterk økning i utenlandske overnattinger på Svalbard08:35 Andelen ukrainske lastebilsjåfører doblet i Norge08:33 Coronaviruset sprer seg i kinesiske fengsler08:31 Sterk vekst i gullprisen08:29 Afghanistan: Krigshandlingene skal trappes ned lørdag08:08 «Slo opp» med Nav da han fikk jobb – fikk svar på rim07:03 Flere stengte fjelloverganger stengt – kommuner i Finnmark isolert06:55 Lagkompis om «fantastisk» Berge: – Vi må alle skjerpe oss06:45 Viruset sprer seg i by i Sør-Korea06:28 VM-dronningens tøffeste prioritering: Tiden borte fra familien06:24 USAs etterretning mener Russland igjen vil hjelpe Trump06:18 Valget i gang i Iran06:15 Bollestad på iskremfabrikk: – Ikke alle skal bli stjernekokker06:14 Brorparten av dyre aksjefond leverte under børsenes snitt06:07 Frankrike til kamp mot veggedyr06:00 Dette skjer i dag05:56 Stadig flere hunder angripes av villsvin i Sverige05:41 Oslo-kirker velger solcellepanel på taket05:28 Dette skjedde i natt05:15 Over halvparten savner snøen05:00 Kong Harald fyller 83 år: Se høydepunkt fra året som har gått04:51 MDG vil se på hasjsalg på polet04:25 Gummibåt med 91 passasjerer savnet i Middelhavet04:17 Trump ler av demokratene04:05 Solskjær klager på ballen etter 1-1 mot Brugge04:04 Drapsmann henrettet i Tennessee03:14 Norsk plasttomgods med ny framtid i Norge03:01 Evo Morales nektes å stille til valg02:08 Datatilsynet gransker lovligheten av Google-bruk i skolen01:51 Dødstallet fra virus opp til over 2.300 i Kina01:31 Fire og et halvt års fengsel for nettovergrep mot barn01:08 Brann i leilighet i Kristiansund – en person død00:51 Hele Nordkapp isolert – 40 personer evakuert00:32 Irlands statsminister går av00:25 31-åring pågrepet for knivrisping og vold i Moss00:10 VAR på godt og vondt for AZ Alkmaar i europaligaen00:08 Mann pågrepet etter trusler med øks på Romerike23:59 Lacazette ga Arsenal seieren over Elabdellaouis Olympiakos23:51 Skadd person funnet i Trondheim23:49 Thelin scoret Malmös ledermål og Wolfsburgs vinnermål23:38 Hovland på delt 14.-plass i Puerto Rico23:23 Høyre fortsetter fallet på ny måling22:41 Ukrainere møtt med opptøyer da de kom hjem fra Wuhan22:19 Rotevatn om Facebook-opprør: – Har ikke tid til å diskutere om jorda er flat21:17 Brann i leilighet i Kristiansund21:01 Martial reddet uavgjort for Manchester United20:27 Nye bevis for at dinosaurene hadde varmt blod: – Det betyr virkelig noe20:24 Mineryddere fra Nato i aksjon i Oslofjorden20:03 Giske vraket som Trøndelags-kandidat av eget lokallag19:25 Her lærer Erna Solberg seg å falle riktig19:24 Statlige lederlønninger fortsetter å vokse
Siste nytt
21:52SportTom Tvedt om Kina-avtalen: – Idretten ble overkjørt21:38PolitikkAps Jette Christensen ønsker ikke gjenvalg til Stortinget21:11VerdenJuryen i Weinstein-saken skal være uenig om voldtektsanklage20:52VerdenSiktet: Kidnappet hvit kvinne og tvang henne til å se TV-serie om rasisme20:46NorgeMann fra Troms tiltalt for å ha betalt for overgrep mot barn på Filippinene20:11NorgeTo menn dømt for å ha voldtatt jente som var på rømmen fra barnevernsinstitusjon20:00VerdenErdogan ber Putin bremse syriske regjeringsstyrker19:51NorgeTre nordmenn hentet hjem fra Wuhan i Kina19:50NorgeSnøskred, storm og uvær fører til trafikkaos i store deler av landet19:37VerdenEU-lederne ble ikke enige om nytt langtidsbudsjett19:33NorgeColor Line kansellerer avganger til Danmark og Sverige19:25VerdenFrikjent i retten: Nå kan du drikke Jägermeister med god samvittighet18:51PolitikkRegjeringen sier nei til bygging av idrettsarena på matjord i Vestby18:37Verden20.000 protesterte med Thunberg i Hamburg18:34VerdenMysteriet med de forsvunne barna: Nå er mor arrestert17:57NorgeBil tatt av snøskred i Jølster16:25PolitikkFlertallet i Trøndelag Ap støtter Trond Giske som fylkesleder16:16NorgeTelenors datterselskap betaler 1,1 milliarder kroner til teletilsynet i Bangladesh15:52PolitikkOppsiktsvekkende undersøkelse: Russerne vil være venner med Vesten15:39SportSesongen over for Windingstad15:31NorgeFire savnede femåringer på Nesodden funnet15:20VerdenYtterligere to covid-19-dødsfall i Iran15:14NorgeNorsk artist siktet for ran – varetektsfengslet i fire uker15:06NorgeTre menn dømt for grove trusler og mishandling i nære relasjoner14:47SportLiverpool blir uten Henderson tre ukers tid14:44KulturTo NRK-korrespondenter takker for seg14:36NorgeÉn til sykehus etter kollisjon mellom bil og snøscooter14:13NorgePolitiet etterforsker leilighetsbrann i Kristiansund14:12NorgePolitiet ferdig med etterforskningen av drapssaken på Kapp14:11Helse og livsstilFastlege skrev ut medisiner til seg selv – ga dem videre til slektninger13:24Penger1.100 flere mottok uføretrygd i januar13:23SportNorges bandykvinner sjanseløse mot Russland12:57VerdenSyrisk Idlib-angrep fordømmes12:56NorgeMann dømt til 14 års fengsel for drap i Skedsmo12:43SportHar gullplanen klar: – Skal ikke dra en eneste meter12:16PolitikkThailands høyesterett oppløser opposisjonsparti12:12VerdenUSA planlegger å undertegne avtale med Taliban12:10VerdenAngrepet i Hanau var et rasistisk terrorangrep12:08NorgeTidligere toppidrettsutøver tiltalt for grove overgrep mot mindreårige jenter12:00SportBekymret Messi skeptisk til Barcelonas mesterligasjanser11:47SportDortmund-treneren om Haaland: – Hele pakka11:45VerdenArkeologer kan ha funnet graven til Romas grunnlegger11:03PengerInvestorer saksøker tidligere banksjef for 3,7 milliarder10:51NorgeMann dømt til åtte års fengsel for å ha mishandlet kone og barn10:49PolitikkFiskeriministeren fikk dobbel lønn og feilinformerte kommunestyret10:13SportUSAs kvinnelandslag krever forbundet for 615 millioner kroner09:53PolitikkKlimabløffen: Det er alltid en god idé å fortelle folk sannheten09:49SportSolskjær om Pogba: – Han er ikke i nærheten09:07NorgeRussland mener Norge overser dem om Svalbard - kaller det «krise»08:44ReiseSterk økning i utenlandske overnattinger på Svalbard08:35MotorAndelen ukrainske lastebilsjåfører doblet i Norge08:33Helse og livsstilCoronaviruset sprer seg i kinesiske fengsler08:31PengerSterk vekst i gullprisen08:29VerdenAfghanistan: Krigshandlingene skal trappes ned lørdag08:08Norge«Slo opp» med Nav da han fikk jobb – fikk svar på rim07:03NorgeFlere stengte fjelloverganger stengt – kommuner i Finnmark isolert06:55SportLagkompis om «fantastisk» Berge: – Vi må alle skjerpe oss06:45Helse og livsstilViruset sprer seg i by i Sør-Korea06:28SportVM-dronningens tøffeste prioritering: Tiden borte fra familien06:24VerdenUSAs etterretning mener Russland igjen vil hjelpe Trump06:18PolitikkValget i gang i Iran06:15PengerBollestad på iskremfabrikk: – Ikke alle skal bli stjernekokker06:14PengerBrorparten av dyre aksjefond leverte under børsenes snitt06:07VerdenFrankrike til kamp mot veggedyr06:00NorgeDette skjer i dag05:56VerdenStadig flere hunder angripes av villsvin i Sverige05:41NorgeOslo-kirker velger solcellepanel på taket05:28NorgeDette skjedde i natt05:15NorgeOver halvparten savner snøen05:00KulturKong Harald fyller 83 år: Se høydepunkt fra året som har gått04:51PolitikkMDG vil se på hasjsalg på polet04:25VerdenGummibåt med 91 passasjerer savnet i Middelhavet04:17PolitikkTrump ler av demokratene04:05SportSolskjær klager på ballen etter 1-1 mot Brugge04:04VerdenDrapsmann henrettet i Tennessee03:14NorgeNorsk plasttomgods med ny framtid i Norge03:01PolitikkEvo Morales nektes å stille til valg02:08NorgeDatatilsynet gransker lovligheten av Google-bruk i skolen01:51Helse og livsstilDødstallet fra virus opp til over 2.300 i Kina01:31NorgeFire og et halvt års fengsel for nettovergrep mot barn01:08NorgeBrann i leilighet i Kristiansund – en person død00:51NorgeHele Nordkapp isolert – 40 personer evakuert00:32PolitikkIrlands statsminister går av00:25Norge31-åring pågrepet for knivrisping og vold i Moss00:10SportVAR på godt og vondt for AZ Alkmaar i europaligaen00:08NorgeMann pågrepet etter trusler med øks på Romerike23:59SportLacazette ga Arsenal seieren over Elabdellaouis Olympiakos23:51NorgeSkadd person funnet i Trondheim23:49SportThelin scoret Malmös ledermål og Wolfsburgs vinnermål23:38SportHovland på delt 14.-plass i Puerto Rico23:23PolitikkHøyre fortsetter fallet på ny måling22:41VerdenUkrainere møtt med opptøyer da de kom hjem fra Wuhan22:19PolitikkRotevatn om Facebook-opprør: – Har ikke tid til å diskutere om jorda er flat21:17NorgeBrann i leilighet i Kristiansund21:01SportMartial reddet uavgjort for Manchester United20:27VerdenNye bevis for at dinosaurene hadde varmt blod: – Det betyr virkelig noe20:24NorgeMineryddere fra Nato i aksjon i Oslofjorden20:03PolitikkGiske vraket som Trøndelags-kandidat av eget lokallag19:25NorgeHer lærer Erna Solberg seg å falle riktig19:24NorgeStatlige lederlønninger fortsetter å vokse
Populært