Bolig har slått aksjer siden år 2000, men nå kan aksjer ta revansj

Et spørsmål mange stiller seg er: Er boliginvesteringer enda mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer? Det har Nordnet forsøkt å gi et svar på ved å dykke ned i 150 års historikk. Og av historien kan man si noe om vettugt fremtiden.

La oss ta konklusjonene først:

• Du blir ikke rik på å eie egen bolig på virkelig lang sikt. De siste 20-25 årene er et unntak.
• Den lange og kraftige boligprisoppgangen de siste 20-25 årene er unik i historien, viser 150 års historikk. Oppgangen kan i stor grad tilskrives en råsterk kjøpekraftsutvikling og fallende renter.
• Nordmenn bør ikke basere boligkjøp på en tro på at avkastningen på kjøp av egen bolig kan konkurrere med aksjeavkastning de neste tiårene.
• Kjøp av utleiebolig, derimot, kan til en viss grad konkurrere med en aksjeinvestering – men da skaffer du deg en ekstrajobb som vaktmester samtidig.

La oss se litt nærmere på tallene. Grafen under viser realavkastingen på egen bolig, utleiebolig, amerikanske aksjer samt norske renter. Periode: 1871 til 31.12.2018.

Som du ser, har aksjer har gitt vesentlig høyere avkastning enn utleiebolig (og ikke minst egen bolig) siden 1871 og frem til i dag. En bolig uten leieinntekter har heller ikke klart å holde følge med en renteinvestering i perioden – men som boligeier har du jo spart husleie.

Saken fortsetter under bildet

(Kilde grafer: Nordnet, Norges Bank, Macrobond, Oslo Børs og SSB.)

De siste 20-25 årene har boligmarkedet i Norge imidlertid hatt en ekstraordinær sterk utvikling. Her er samme graf med en langt kortere tidsperiode, fra 2000 til 2018.

Som du ser har en gjennomsnittlig utleiebolig gitt høyere avkastning enn både norske og amerikanske aksjer de siste 18 årene. Egen bolig (uten leieinntekter) har faktisk gitt høyere avkastning enn amerikanske aksjer! (Men norske aksjer har slått egen bolig.)

Store forskjeller på avkastningen i ulike tidsperioder

Siden måleperioden er så lang, og det har skjedd utrolig mye på 150 år – blant annet to verdenskriger – er det naturlig å se på avkastningen i flere ulike tidsperioder. Det har vi gjort i dette innlegget på Nordnetbloggen. Her kan du også lese om hvilke indekser som er brukt, hvordan vi har regnet på leieinntekter, om vi har tatt hensyn til ulikheter i risiko/skatt/gearing med mer.

Hva med de neste tiårene?

I finansmarkedet er det mange teoretikere og praktikere som tror på antakelsen om «mean reversion». Det betyr at prisen på en aksje / aksjeindeks / boligmarkedsindeks på lang sikt svinger rundt sitt langsiktige gjennomsnitt. Det innebærer at en kraftig oppgangsperiode avløses av en nedgangsperiode, slik at den gjennomsnittlige langsiktige avkastningen omtrent blir som forventet.

Tyngdelovene gjelder også i bolig- og finansmarkedene.

100 prosent i aksjer til du dør!

LES SAKEN

De siste 20-25 årene har vi som nevnt vært vitne til en boligprisoppgang i Norge uten sidestykke i historien. Oppgangen skyldes etter min mening hovedsakelig disse faktorene: En råsterk kjøpekraftsutvikling og fallende renter. Befolkningsvekst, byggeaktivitet, flyttestrømmer, skatteregler, demografiske endringer og andre faktorer spiller også selvsagt inn, men det lar vi ligge her.

Et relevant spørsmål er om disse faktorene vil utvikle seg like gunstig de neste 10-20 årene. Her er mine tanker:

Utvikling i kjøpekraft: Etter fire relativt svake år (2015-2018) med en reallønnsvekst rundt 0, spår nå SSB en årlig vekst i reallønnen på mellom 1,4 og 2,2 prosent. Det er bra, og er et argument for at boligprisene kan gå videre oppover. Hva som skjer etter 2021 er mer usikkert, og jeg har ikke sett gode prognoser på det. Å tro på en like sterk reallønnsvekst de neste 10-20 årene som de foregående, er optimistisk.

4 spareråd når børsen stuper

LES SAKEN

Fallende renter: I september 2018 satte Norges Bank opp styringsrenten fra 0,5 til 0,75 prosent – dette var første renteoppgang på over syv år. De fleste økonomer er enige om at rentebunnen ligger bak oss. Rentene kan rett og slett ikke falle særlig mer. Sentralbanksjef Olsen sier selv at han skal heve renten to ganger i 2019, og at første gang blir i mars. Deretter skal renten videre opp til 2 prosent mot slutten av 2021, ifølge sentralbanken. Renteoppgangen vil utvilsomt legge en demper på videre boligprisoppgang.

Summa summarum mener jeg dette taler for en svakere utvikling i boligprisene de neste 10-20 årene enn vi har hatt. Jeg tror ikke på et boligprisfall eller krakk. Til det er norsk økonomi for solid.

Men jeg tror på en prisutvikling på nivå med inflasjonen fremover.

I aksjemarkedet mener jeg man kan forvente 5-8 prosent årlig nominell avkastning på lang sikt, gitt en inflasjon på rundt 2 prosent. Også her gjelder antakelsen om «mean reversion». De siste ti årene, etter finanskrisen, har aksjemarkedet steget mye. Det taler for en noe svakere utvikling fremover.

Likevel er min spådom at aksjer (les: aksjefond) vil slå utleiebolig de neste 10-20 årene. Dette er også hva som er forventet ut fra en risikobetraktning, siden risikoen i boliginvesteringer normalt regnes å ligge mellom aksjer og renter.

PS: Selv har jeg både investert i aksjer, norske og globale aksjefond samt utleiebolig – for å spre risikoen.