Boligpriser: Enten kraftig oppgang eller kraftig fall

I starten av hver måned kommer nye boligpristall, og dette er godt nyhetsstoff for (nett)avisene. Mange banker og analysemiljø lager også egne prognoser for boligprisutviklingen fremover. Flertallet av disse prognosene tilsier nå at boligprisfallet ligger bak oss og at vi vil få svakt stigende priser fremover, som denne fra Samfunnsøkonomisk analyse . Dette gjelder også SSBs boligprisprognose for landet som helhet, sist oppdatert 8. mars (som riktignok ligger i nedre del av skalaen): I 2018 spår SSB et prisfall på 2,8 %. I 2019 spår byrået en oppgang på 1,1 %, i 2020 en oppgang på 1,5 % og 2021 en oppgang på 2,3 %.

Prognosene ligger stort sett et sted mellom forventet inflasjon og forventet lønnsvekst de nærmeste årene - SSB forventer ca 2 % inflasjon (KPI) neste 4 år og 3-4 % årlig lønnsvekst neste 4 år.

Forventninger om svakt stigende boligpriser høres umiddelbart fornuftig ut i mitt hode, gitt det relativt positive makroøkonomiske bildet vi ser i dag.

Tigger i verdens rikeste land

LES SAKEN

Historien viser imidlertid at boligprisene sjelden flater ut, men isteden overreagerer i begge retninger. Jeg mener derfor at en kraftig prisoppgang, fulgt av en kraftig korreksjon, er vel så sannsynlig, i alle fall i hovedstaden.

De siste boligpristallene kan tyde på at vi vil få en kraftig prisoppgang i år: Eiendom Norge meldte nylig om en boligprisvekst i april på sterke 1,8 prosent for landet som helhet. I Oslo har prisene steget med hele åtte prosent så langt i år.

Enten kraftig oppgang – eller kraftig fall

La oss se på historisk boligprisutvikling. Grafen under viser årlig prisutvikling siden 2003 på landsbasis. Kilde: EiendomNorge.no (januar-desember).

Fortsetter under:

Historien viser at enten så stiger boligprisene kraftig – langt mer enn inflasjon og lønnsvekst, eller så faller de kraftig – slik de gjorde i 2008 og delvis i 2017. Det er kun ett (!) av de 15 siste årene at boligprisveksten har ligget på nivå med langsiktige inflasjons- og lønnsforventninger, og det var i 2007. Da steg boligprisene 2 % på landsbasis.

Også eldre boligprisstatistikk stadfester inntrykket av at boligmarkedet har et iboende element av boom/bust. En undersøkelse fra NBBL (se side 10 her) viser at siden 1950 har realprisene på bolig økt med mer enn 5 % i halvparten av årene, mens de har falt 1 av 3 år. Det er relativt få «normalår», hvor realboligprisveksten ligger omkring 0.

Offentlig tjenestepensjon - valg må treffes basert på fakta, ikke myter

LES SAKEN

Med disse tallene i bakhodet er det lett å argumentere for at boligprisene skal kraftig opp igjen i år og neste år, for så å få en relativt kraftig korreksjon litt lenger ned i veien. Boligprisene har jo historisk hatt en tendens å overreagere – både på opp- og nedsiden. En forklaring på at prisene svinger så kraftig er psykologi og saueflokkmentalitet, men det lar jeg ligge her.

Hva kan du som boligkjøper lære av dette?

De store svingningene fra år til år viser hvor viktig det er å ha et langsiktig perspektiv på boligkjøpet – akkurat som når du skal kjøpe aksjer og aksjefond. Jeg mener du bør ha minimum tre års horisont hvis du skal kjøpe bolig, både på grunn av høye transaksjonskostnader og timingrisiko. De potensielt store svingningene fra år til år jevner seg ut på lang sikt – akkurat som i aksjemarkedet. Eller som vi sier i finansbransjen: «Time in the market» er viktigere enn «timing the market».

Disclaimer: Kommentatoren er overeksponert i eiendom – i likhet med de fleste andre nordmenn – gjennom egen bolig, utleiebolig og fritidsbolig.