– Boligprisfesten er over, velkommen til hverdagen

– Jeg leste i dag at boligprisene kunne falle med 50 prosent.

Det er taxisjåføren som snakker. Han raser forbi hus med glaserte taksten, forbi smijernsporter, mellom parkerte Range Rovere, tvers over Vinderen-krysset og helt frem til huset hvor Norges raskest voksende eiendomsmeglerkjede har hovedkontor.

Et kontor der adm. direktør heter Hedda Karoline Ulvness, der veggene er mørke, mens møterommene er omkranset av glass, nypusset glass uten så mye som et fingermerke, et lokale der lyset fra downlightsene faller loddrett – som vannet i Niagarafallene – og treffer oss midt i skallen.

Hun tok over jobben for syv år siden. Den gang var det 18 kontorer og en omsetning fra meglerhonorarer på rundt 100 millioner kroner i Eie Eiendomsmegling. I dag er det 40 kontorer og kjeden er nær ved å omsette for en halv milliard kroner. Ingen dårlig prestasjon i en bransje som må stå opp tidlig hver dag for å kjempe om neste salgsoppdrag, en bransje der den gjennomsnittlige eiendomsmegleren ikke tjener mer enn en industriarbeideren, men der gjennomsnittlig ikke er bra nok.

Les også: Leie ut bolig i Oslo? Så mye kan du vente deg

Fallet kom plutselig

Nettopp derfor er det godt gjort å bygge opp en kjede til å bli Norges sjette største, målt i antall kontorer, men her er vi også fremme ved poenget: Fallhøyden er stor.

– Boligprisfallet kom plutselig på oss, selv om vi hele tiden har vært klar over risikoen for en korreksjon. Vi gikk inn i høsten med et marked der alt var motsatt av det vi har vært vant til de seneste årene. Boligprisfesten er over for Oslo sin del. Velkommen til hverdagen, sier Ulvness til Finansavisen.

Nordmenn er besatt av å eie sin egen bolig. Vi er blitt lykkeligere med egne boliger, vi er blitt rikere. Boliginvesteringene utgjør nå rundt 7 prosent av Norges BNP. Men dersom boligmarkedet snus på hodet, kanskje vi må spørre oss, hvem eier hvem?

Før jul tok Ulvness bladet fra munnen i Finansavisen: «Boligselgerne begynner å bli desperate», sa hun. De vil selge. De vil ut. De går med på priskutt.

Les også: Hermanrud frykter boligprisras

– Har vært ute en vinternatt før

En sjeføkonom tror boligprisene skal falle fem prosent i år. En boligbygger tror det skal stige fem prosent. Ulvness spår en vekst på tre prosent. Dersom boliglånsforskriften mykes opp. Hvis den ikke mykes opp, tror hun på et svakt prisfall. 2018 blir uansett ikke noe drømmeår.

– Vi bruker mer tid på å analysere markedet. Bemanningen holder vi stabil, for vi vokser fortsatt. Volumene er ikke så verst, boligprisfallet tatt i betraktning. I bransjen generelt har vi kanskje sett en viss avskalling av de svakeste eiendomsmeglerne. Men de som jobber for oss i Oslo er erfarne meglere. Snittalderen i Eie er 38 år. De har vært ute en vinternatt før.

Saken fortsetter under bildet

– Helle ledelsen i Eie er kvinner, skryter Hedda Karoline Ulvness og drar dem ut av kontorene. Fra venstre Martine Helene Sanne, Julie Gran Hansson, Rita Berg Hansen, Ulvness selv, Nina Aamlid og Ina Anett Grunnvåg. Foto: Andreas Klemsdal

Falt for jussen

Far var lege og mor var sykepleier. Hun satte seg på toget fra Sandefjord for å oppsøke hovedstaden og Universitetet i Oslo. Hun begynte på psykologi, men traff en sjarmerende jusstudent som ga henne boken «juridisk metode». Det var kjærlighet ved første blikk. Til jussen.

Hun begynte å jobbe for DNB Eiendom ved siden av studiene og slik snublet hun over eiendomsbransjen. Kvinnene fra jusstudiet holder kontakten, mange av dem har gjort det bra, men noe betydelig nettverk er det ikke å snakke om. Til det går det for lenge mellom hver gang de møtes.

Det var i Krogsveen hun ble voksen. Her var hun i 11 år, som kvalitetssjef og juridisk direktør.

Men så ble det vel mye. Mannen jobbet tidlig og sent og hjemme var det to små barn.

– Jeg heiste det hvite flagget, med to små barn og en mann som jobbet mye.

Mens det hvite flagget vaiet på halv stang hjemme på Nordberg tok hun styreverv og endte blant annet opp som styreleder for Eie, den gang Christian Dreyer drev kjeden. Senere gikk Dreyer til Eiendom Norge og direktørstolen ble ledig for Ulvness, som nå ble sjef. Etter hvert fikk hun også en eierandel på 10 prosent. I dag er hele ledelsen i Eie kvinner.

Les også: Nordea: Fallet i boligprisene er ikke over

Rekrutterer kvinner

I fjor høst dro hun i gang en egen konferanse, der temaet var kvinner som toppmeglere. Hensikten med konferansen var å inspirere og legge til rette for at flere kvinner hevder seg i toppen.

– De aller fleste eiendomsmeglerne er menn, men det finnes unntak. Vi har flere dyktige kvinner i Eie som lykkes. Ved å utfordre dem til å fortelle sine historier skaper vi gode rollemodeller. Min erfaring er at kvinner generelt trenger mer støtte og oppmerksomhet enn menn før de tør gi full gass. På konferansen fikk de konkrete råd og tips. Evalueringen viste at de opplevde det som nyttig, vi kom et steg videre.

Noen av kvinnene i Eie er rekruttert gjennom hennes eget nettverk.

– Menn blir kritisert for at de rekrutterer gjennom nettverk. Jeg har full forståelse for at de gjør det. Man skal fylle roller raskt, med kompetanse og egenskaper som man stoler på, men har ikke mulighet til å gå gjennom et halvt år med utvelgelse og personlighetstester. Jeg har gjort det samme. Og det paradoksale er at jeg får ros for å gjøre det, ler Ulvness.

– Har du fått glede av utdannelsen som coach?

– Jeg har bakgrunn fra psykologi, veien var kort til coaching. Jeg har ikke investert enormt med tid i det, det var et kurs. Men det appellerte til meg, for det er sånn jeg liker å lede, være interessert i andre og løfte dem opp og frem.

Et jobbektepar

At hun har tro på det hun selger, det skal ingen være i tvil om. Privat bor hun i 655 kvadratmeter med klassisk vestkantvilla beliggende på et høydedrag på Slemdal, med utsikt til Oslofjorden. 48 millioner kroner kostet herligheten, som hun eier sammen med sin mann, Jørgen Pleym Ulvness.

– Vi har i hvert fall skapt det selv. Vi er et jobbektepar med to gutter på 12 og 9 år. Huset tjener som et lekeland mer enn det blir brukt til representasjon. Vi fyller det gjerne opp med unger. Ifjor høst hadde vi halloweenfest med 60 barn på besøk. Jeg tror og håper vi blir opplevd som rause og inkluderende.

En og annen tjeneste er satt bort til andre.

– Jeg har prøvd alt. Kolonial.no, Godt levert, Rett hjem, vindusvask og vi benytter oss også av Private Driver. Du må ha noen gode hjelpere for å få hverdagen til å gå opp. Samtidig som det letter hverdagen vår, er det bra å støtte slike flinke gründere, sier Ulvness.

Opptatt av smalltalk

Hun flyttet fra Nordberg til Slemdal og må innrømme at det er merkbare forskjeller.

– På Oslo Vest er man mer opptatt av smalltalk og å bygge nettverk. Flere har jobb og karrierer som er bygget på gode relasjoner til andre. De er tjent med å knytte nye bekjentskaper. Det gjør blant annet at ni av ti hilser på hverandre når de leverer på skole eller i barnehagen. Det synes jeg er bra.

Hva om flere og flere taxisjåfører begynner å snakke om boligprisene og at de mener å ha lest i en avis at det skal falle 50 prosent?

– Vi opplever at kjøperne sitter på gjerdet i påvente av et ytterligere boligprisfall. Det er grunnen til at de ikke agerer. Hele markedet blir litt handlingslammet.

I et normalår skal boligprisene øke med rundt tre prosent fra desember til januar. I år tviler Ulvness på at markedet får den årlige nyttårsgaven.

– Jeg tror ikke vi får se denne veksten i år.

Boligforskriften blir avgjørende. Hun forklarer hvordan forskriftene gir utilsiktede konsekvenser. En bekjent skal skilles og vil hjelpe ekskonen inn i boligmarkedet ved å kjøpe en ny leilighet. Da blir eksmannen regnet som investor, og får krav om 40 prosent egenkapital i stedet for 15.

– Er du sur på Siv?

– Jeg er ikke sur på Siv. Noe måtte gjøres med den prisutviklingen vi hadde. Boligmarkedet hadde fått for mye Møllers tran. Siv Jensen skal ha for handlingskraften. Men nå ønsker vi en revisjon og oppmykning.

Ikke bare for Oslo Vest, for det er ikke nødvendigvis der det er verst.

– Hele markedet er preget av boligprisfall. Også Oslo Vest. Men vi registrerer samtidig at eneboliger og rekkehus på denne kanten går unna. Markedet er selektivt, det er fortsatt tilbudsunderskudd, og dette segmentet er mye mindre preget av boliglånsforskriften.

– Ikke opptatt av fiendebilder

Kampen om tronen vinner hun ikke. I Norge er det de bankeide eiendomsmeglerkjedene som dominerer. Eie skal fortsette å vokse.

– Vi kan tilby drømmen om å drive ditt egen kontor, samtidig som man er en del av et større system. Akkurat nå har vi flere kontorer på vei inn, de nyeste er i Sandefjord og Stokke.

Det mangler ikke på hender som kan selge eiendom.

– I dag er det mange som utdanner seg til å bli eiendomsmegler. De opplever høyere konkurranse. Det er en myte at eiendomsmeglere tjener så mye penger. Snittlønnen ligger rundt ca 600.000 kroner. Men de beste tjener selvsagt godt. Det er en risk/reward-karriere.

– Har du noen fiender?

– Det håper jeg ikke. Jeg har ikke en lederstil som er spesielt kompromissløs eller konfronterende. Jeg er mer opptatt av om folk opplever kontinuerlig utvikling og forbedring. Jeg er glad i forlik, og etter mange år som juridisk direktør er erfaringen at forlik er verdiskapende. Det preger nok verdigrunnlaget mitt. Jeg er ikke så opptatt av fiendebilder. Det er ikke dermed sagt at alle liker meg.

– For noen har du vel sparket?

– Ja, jeg har absolutt vært med å avslutte arbeidsforhold. Det er alltid tøft. Samtidig er det jo det som er med å redde et selskap og ta det videre. Det er et ansvar du har som leder.

Et ansvar som skal testes i 2018.

Saken er først publisert i Finansavisen lørdag 6. januar