ByplanleggerenRolf Thorsen: – Nå bygges det for 100 millioner kroner i måneden

Møteaktiviteten i kalenderen hans er markert tettere enn en real salve fra et maskingevær på kloss hold. Rolf Thorsen er en travel mann. Han er nærmest et vegg til vegg-teppe på avtalefronten. For det skal en del planlegging til når han skal forvandle deler av Oslo fra å være ingenmannsland med containerhavn og «Trafikkmaskinen», veikrysset som skremte vettet av bilister fra grisgrendte strøk, til å bli Norges mest attraktive bo- og næringsområde.

Som adm. direktør for Oslo S Utvikling (OSU), et selskap med særdeles flat ledelsesstruktur og 12 ansatte i tillegg til ham selv, kjører han mange av møtene med arkitekter, rådgivere, entreprenører og potensielle leietakere selv.

– Bygges for 100 millioner i måneden

Klokken er ett minutt på halv ni. Thorsen avbryter dagens første møte for å vie tid til oss. 100 kilo veltrent mann smiler, rekker frem en sterk høyrearm, hilser med gutteaktig sjarm og geleider oss inn på sjefskontoret i 17. etasje i Dronning Eufemias gate. Thorsen har bokstavelig talt full oversikt over egne beslutninger og fremdrift der han kikker ned på heisekraner, nybygg som reiser seg og anleggstrafikk i skjønn forening med bil- og kollektivtrafikk, fotgjengere, syklister og menn med hjelm, vernesko og fluoriserende arbeidsantrekk.

– Nå bygges det for 100 millioner kroner i måneden her. Aktiviteten har aldri vært høyere enn den er i Bjørvika nå. Og vi står for rundt 40 prosent av utviklingen. Den andre store aktøren er Hav eiendom, Oslo Havns eiendomsselskap, sier atleten.

Det er nå 17 år siden Bystyret i Oslo banket gjennom «Fjordbyvedtaket», hvor store deler av hovedstadens havneområder skulle gjøres om til boliger, kontorer, butikker, serveringssteder og kulturattraksjoner. Et viktig mål var å åpne fjorden for publikum. Året etter ble OSU etablert, med Entra, Linstow og Bane Nor Eiendom med en eierandel på en tredel hver. Det første prosjektet var Barcode, som etter 11 års planlegging og bygging ble fullført i år. Men det var en trang fødsel for strekkode-bebyggelsen. Hylekoret var massivt. Barcode var for høyt, stygt utformet og fungerte som en barriere, nærmest en mur, mellom fjorden og byen bak. Arkitekturen ble stemplet både som kaotisk og skjemmende. Men det påvirket ikke arbeidsdagene til Thorsen. På den tiden var han adm. direktør i NCC Property Development og opptatt på annet hold. Det var først i mai 2014 han ble toppsjef i OSU, etter at hans forgjenger Paul Lødøen skulle pensjoneres og han selv hadde hatt et halvt års karantene fra NCC. Sett i retrospekt mener han likevel at frykten på den tiden både var reell og begrunnet.

– Mange trodde nok Barcode bare ville bli for de rike, og at ingen andre skulle få adgang til fjorden

Les også: Næringseiendom er fortsatt hot

Nå er boligmarkedet helt dødt

Thorsen kom nærmest til dekket bord. Boligprisene var snart på vei opp, og de neste par årene var det Bonanza for alle som hadde noe å selge i hovedstaden. I Barcode er samtlige av de rundt 400 leilighetene, med unntak av én, solgt. Nå er derimot temperaturen en ganske annen. Prisene i Oslo er ned 10 prosent det siste halve året og Nordea tror prisene skal ytterligere 5 prosent ned. Sjefstrateg Peter Hermanrud i Sparebank1 Markets er bekymret. Det var fall i både 2008 og 2013, men denne gangen tror han det blir annerledes, og har beskrevet boligprisfallet med både «apokalypse» og «ragnarok». Hermanrud tror på et fall på over 20 prosent, at det vil vare i mellom fire og syv år, og at antall usolgte boliger hoper seg opp.

– Nå er boligmarkedet helt dødt, men det er ikke overraskende. OSU har vært gjennom to nedturer før, så vi har forberedt oss, både økonomisk og mentalt. Vi har kontanter, og det gjelder ikke å få panikk. Ikke selge høns i regnvær, men heller jobbe med produktene våre for å gjøre dem mer attraktive i denne perioden – også hvis den blir langvarig.

Ikke én bekymringsrynke er å spore i det 56 år gamle fjeset.

Saken fortsetter under

Barcode – for folk flest? Foto: Jørn Eriksson/Flickr cc

– Vi har solgt alt vi har satt i gang, med unntak av den ene leiligheten i Barcode. Neste gang det kan skje at vi ikke har solgt ut alt vi har ferdigstilt, er tidligst i 2019, sier han og kikker ned på det utsolgte boligkomplekset Eufemias Hage som er i ferd med å bli ferdig utvokst.

– Selv om boligmarkedet er ned nå, er det full fart i kontormarkedet. Og også handel, som vi har på gateplan, er på vei opp. I Barcode er nå 92 prosent av alle arealene leid ut, og om et halvt år vil det være 100 prosent.

Barcode - utskjelt og prisbelønt

Barcode er ferdig. Nå bygger OSU 1.500 nye leiligheter, 21.000 kvadratmeter kontorlokaler og 16.500 kvadratmeter handelsarealer mellom Barcode og fjorden. Først var det galt at Barcode var så synlig. Nå blir det mindre synlig fra fjorden, og noen har kritisert det også. Den først utskjelte, nå utsolgte arkitekturen har vunnet priser.

PWC skal flytte til Bispevika etter å ha holdt hus i Barcode i ti år. Inn i de nye kontorlokalene i Bjørvika skal også aktører som TV2, Microsoft og Vinmonopolet. Leilighetene skal fylles med den bemidlede delen av befolkningen. Men det siste er ikke bare en fordel, selv ikke for ham som lever av å selge dem.

– Vår visjon, som var på plass før min tid, er å utvikle Bjørvika til å bli Norges mest attraktive bydel. Og dette er første gang i mitt yrkesaktive liv at visjonen har betydd noe. Nå bruker vi den hver dag, og vi måler virksomheten etter dette. Vi skal være attraktive som arbeidsplass, for publikum, beboere, for våre samarbeidspartnere og for Oslo kommune. Vi har klart å gjøre dette til vårt mantra. Det handler om å skape fine bygg, kontorer, leiligheter og et godt tilbud på bakkeplan. Dette kan ikke være et sted bare for dem som har råd til å betale. Vi må ha gratistilbud for alle, og vi må sørge for at det bor barn her. Nå har vi tre barnehager, men kommunen har ikke fått på plass en skole ennå. Og nå hører jeg at det siger ut på tid. Det irriterer meg, for det kan bety at det tar lenger tid å oppfylle visjonen.

Les også: Solgte boliger for 1,3 milliarder i Oslo sentrum

– Hvem er drømmeleietakerne på bakkeplan?

– Når alt er ferdig, kommer det til å bo 10.000 og jobbe 20.000 mennesker her. Vi må sørge for at primærbehovene dekkes, som mat, klær, sko, lege og tannlege. Det kommer også premium shopping, men hakket under Prada, Gucci og Louis Vuitton. Vi må også ha litt sære og spesielle ting som trekker folk og engasjerer. Små nisjebutikker og kulturtilbud, sier Thorsen og forteller at det kommer flere serveringssteder langs Havnepromenaden.

– Her er det best klimatiske forhold i hele Oslo, i ly for sørvesten og sol fra morgen til kveld. Flottere forhold for uteservering finnes ikke.

– Mye som kan gå galt

OSU har nå solgt for rundt 12,5 milliarder kroner. Like mye gjenstår i den delen av utbyggingen som etter planen er ferdig rundt år 2025, eventuelt et par år senere dersom de kjøper tomten som Follobanen nå bruker til sine brakkerigger.

– Hva er den største risikofaktoren med denne utbyggingen?

– Det er mye som kan gå galt, men den største faren er at vi ikke lykkes med å gjøre dette til et sted for alle. At Oslos befolkning ikke tar eierskap. Vi må fylle opp med liv og røre, og ikke gjøre dette til en rik enklave, sier han og kikker ut mot fjorden. Igjen. Selv om han bor med sin kone på Høyenhall nå, utelukker han ikke at en leilighet med stor terrasse og fjordutsikt i Oslos nye bydel kan la seg materialisere en gang i fremtiden.

– Det må vi jo prøve å få til!

På 80-tallet var han Norges beste roer sammen med Alf Hansen. De tok blant annet OL-sølv i dobbeltfirer i Seoul i 1988, når dette bildet er fra. Fra venstre: Alf Hansen, Rolf Rhorsen, Lars Bjønness og Vetle Vinje. Foto: NTB Scanpix

Rodde hele tiden i 20 år

Fjordutsikt er viktig for ham. En urolig ungdomstid har ført til at han har brukt minst like mye tid på fjorden som en vestlending som har dagpendlet med ferge hele sitt liv. Som ung flyttet Thorsen mye rundt i Norge med sine foreldre og sine to yngre søsken. I puberteten bodde han i Moelv og trivdes godt.

– Da jeg var 15 skulle vi flytte til Horten. Det var ingen gunstig tid for meg å flytte på. Jeg ble rykket opp av kompisgjengen. Jeg har alltid vært full av energi. Det var jeg også da, men i dette tilfellet ble den destruktiv. Jeg lagde mye bråk og tull. Men mor hadde sett at det var en roklubb i Horten, og at roing krevde mye energi. Hun sendte meg dit, og jeg ble bitt av basillen fra dag én, sier mannen som fortsatt har et utpreget konkurranseinstinkt.

Han trente mye. Å løpe tre mil med treneren ved siden av på scooter, var ikke uvanlig. Året etter han hadde begynt med roing, ble han Norgesmester. På 80-tallet var han Norges beste roer sammen med Alf Hansen. De tok VM-gull i dobbeltsculler i 1982, og sammen med Lars Bjønnes s vant han VM-gull i 1989 og 1994. Han har også to OL-sølv fra 1988 og 1992. Begge i dobbeltfirer.

– I 20 år rodde jeg hele tiden. Parallelt hadde jeg tatt en ingeniørutdannelse, selv om jeg til tider trente 40 timer i uken. Men i 1996 var jeg i grunnen ferdig med roing. Jeg var sliten og hadde skader. Jeg måtte fokusere på noe annet. Som mange andre toppidrettsutøvere er også jeg enten all in eller helt av. Jeg rodde ingen ting fra 1996 og frem til for to år siden. Da begynte jeg å ro litt igjen, men bare for moro.

For å holde den tidligere verdensmesterkroppen i form, sykler Thorsen to timer hver dag. En time til jobb og en time hjem igjen. 142 høydemetre.

– Men jeg er ingen Strava-deltaker. Jeg liker å sette meg mål og konkurrere med meg selv, men ikke med andre.

– Er det andre ting du ikke liker?

– Folk som kommer for sent. Eller for tidlig, for den saks skyld. Jeg har også en tett timeplan, men jeg klarer å følge den likevel.

Les også: Storebrand får rive House of Oslo

Har fått blod på tann

Han liker heller ikke folk som ikke er til å stole på.

– Hvis jeg har tatt noen i hånden, stoler jeg på at det blir slik. Hvis de i etterkant begynner å trekke seg fra det vi er blitt enige om, blir jeg sint. Jeg er opptatt av å stå for det jeg har sagt, selv om det viser seg å koste litt.

Han har fått blod på tann nå.

– Latskap irriterer meg. Eller la meg heller snu på det; jeg blir inspirert av flinke folk som vil noe. De som går all in og har masse energi. Jeg har masse energi, og jeg får påfyll av slike folk. Jeg liker rett og slett å jobbe med folk. Både i en til en-samtaler, men også i team. Jeg er ingen «slå i bordet-leder» som bruker tvang og frykt, men liker å lede med entusiasme.

Igjen reiser energibunten seg fra stolen og kikker mot det som skal bli Oslos nye bydel. På heisekranene. På den hektiske byggeaktiviteten. På arbeiderne som sørger for at boligkomplekset Eufemias Hage får et hageanlegg på taket. Med pergolaer, utegriller og urtehage. Thorsen ser mot Holmenkollen og kommenterer at tåken kommer sigende inn mot Oslos nye bydel. Den han planlegger i detalj. Men han har ikke fokus på mørke skyer på himmelen. Det er ikke derfor han sitter på sjefskontoret.

– Vi er komfortable selv om det er bråstans i boligsalget nå. Blir det langvarig må vi ta det med ro og krype ned i møllposen. Da må vi vente med neste prosjekt. Men vi er jo et rent utviklingsselskap. Alt vi bygger, skal selges på et eller annet tidspunkt. Vi selger rett og slett når vi får mest betalt for det.

Saken er først publisert i Finansavisen lørdag 2. desember