Stemmer/Penger:

Blir det snart umulig å komme seg inn på boligmarkedet?

Boligprisene fortsetter å stige.
Boligprisene fortsetter å stige. Foto: Vegard Wivestad Grøtt / NTB scanpix

Det har aldri vært enkelt for unge å komme seg inn på boligmarkedet, spesielt i sentrale strøk. Med den - på kanten til det ekstreme - boligprisveksten vi har hatt de siste årene, har det blitt enda vanskeligere å få kjøpt sin første bolig.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Stemmer: Kent Rammen
Redaktør for Finanssans.no

Delta i debatten

Send oss gjerne forslag til kronikker vi kan publisere.
Formen bør være kronikk/kommentar/blogginnlegg med maks 1000 ord.

E-post: stemmer@abcnyheter.no

Det er ikke bare et problem for unge førstegangskjøpere, men også for de som ønsker å ta steget fra å leie til å eie bolig.

Nå er det riktignok hverken en menneskerett å eie en bolig midt i sentrum, eller eie en bolig i det hele tatt. Men selv boliger i utkanten av byene har vært med på prisstigningen. Det er også slik at vi i Norge har gunstige skattefordeler på å eie bolig, som blant annet fradrag for gjeldsrenter, skattefri gevinst på salg og lav takstverdi (med tanke på formueskatten). I tillegg har åresvis med prisvekst - 600 prosent siden 1992 - ført til et klasseskille mellom de som eier og de som leier bolig.

Boligene blir stadig dyrere

På landsbasis har boligprisene økt med 28,7 prosent i perioden fra 2011 til 2016 – eller 20,2 prosent inflasjonsjustert (boligvekst fratrukket inflasjonvekst).

I samme periode har boligprisene i Oslo steget med 42,8 prosent(!). Fratrukket inflasjon i denne perioden (8,5 prosent ), betyr en realprisøkning på hele 34,3 prosent. Man kan dermed si at det har blitt 34,3 prosent vanskeligere å komme seg inn på boligmarkedet i Oslo, på fem år.

For Trondheim og Bergen har økningen vært på henholdsvis 33 og 28,6 prosent. Unntaket er Stavanger, som har hatt en nedgang på 1,8 prosent, som følge av et lavere aktivitetsnivå i oljebransjen.

Kilde: SSB Boligprisindeks

Når boligprisene øker raskere enn det du kan spare

La oss si at du ønsker å kjøpe en leilighet til 2,5 millioner kroner. For å oppfylle egenkapitalkravet på 15 prosent, må du minst ha oppspart 375.000 kroner. Det er bare det at du mangler 150.000 kroner. Du setter derfor et mål om spare opp dette i løpet av to år - noe som betyr at du må spare 6.250 kroner i måneden.

Problemet er at etter disse to årene med intens sparing, koster ikke leiligheten lenger 2,5 millioner kroner. Nå koster leiligheten 3 millioner kroner. Prisøkningen på 500.000 kroner gjør at du må spare ytterligere 75.000 kroner for å dekke egenkapitalkravet. Det betyr minst enda et år med sparing. Dersom den årlige prisøkningen er like høy - i dette tilfellet satt til 10 prosent - kan det ta mange år før man klarer å hente inn prisstigningen. Her kan selvfølgelig en god avkastning på sparepengene være til hjelp.

Hva er det som driver prisene oppover?

Det er mange såkalte etterspørselsfaktorer som påvirker – i større og mindre grad – boligprisene. Noen av slike faktorer er: Rentenivå, urbanisering, befolkningsvekst, leiepriser, forventninger, inntekt, skatteregler, sysselsetting og tilgang på kreditt.

Tilbudssiden påvirkes av faktorer som byggekostnader, tomter, rente og forventninger.

Av etterspørselsfaktorene er det trolig befolkningsveksten som har bidratt mest i prisøkningen, særlig i sentrale områder. Det skyldes hovedsakelig tre grunner: Urbanisering, innvandring og levealder.

I Oslo har befolkningsveksten i løpet av de siste 10 år økt fra 538.411 til 658.390 innbyggere. Det er en økning på 22,3 prosent. Trondheim, Bergen og Stavanger har også hatt en vesentlig økning i antall innbyggere – riktignok ikke like mye som hovedstaden.

Jo mer penger vi tjener, desto mer kan vi bruke til for eksempel bolig. Helt siden 1990 har vi hatt en vekst i reallønnen - det vil si lønnsvekst fratrukket prisvekst. Denne «lønnsfesten» ser i år ut til å få en brå vending, mye på grunn av nedgangen i petroleumsindustrien. Det er likevel ventet at reallønnen allerede neste år er tilbake på pluss-siden.

Boligprisene påvirkes også av hvilke forventninger vi har til boligmarkedet. Ta en titt på denne grafen:

Kilde: SSB
Kilde: SSB

Hvilke forventninger gir grafen deg om den fremtidige utviklingen i boligmarkedet?

Les også: Derfor bør du unngå å kjøpe bolig usett

Trolig tenker du at prisen vil fortsette å stige, noe som ikke er rart med tanke på hvilket bilde grafen gir oss. Vi har en tendens til å foreta en ekstrapolasjon, som betyr at vi trekker en lineær linje mellom de målbare punktene og videre utover. Nå er det slik at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Men så lenge boligkjøperne forventer at boligprisene skal øke i samme tempo, er også de med på å drive prisene oppover.

Det som er «farlig» er om prisene faller nok til å endre folks positive forventninger om vekst. Da kan prisene falle desto mer nettopp på grunn av dette.

Tips: For å se nærmere på om boligmarkedet er bærekraftig eller ei, er det lurt å se på multipler som; p/e (boligpris i forhold til leiepris), p/b (boligpris i forhold til byggekostnad) og p/i (boligpris i forhold til inntekt).

Innlegget er først publisert på Finanssans.no

Tilbud og etterspørsel

Når etterspørselen etter et gode øker – i dette tilfellet boliger - skal det i teorien også øke tilbudet. For det er et samspill mellom tilbud og etterspørsel. Problemet hva gjelder boliger i sentrale strøk, er at tilbudet blir hengende lang tid etter. Det at tilbudet bruker lang tid på å korrigere seg, skyldes først og fremst at boligbygging er en tidkrevende prosess, men når det i tillegg bygges for få boliger til å holde tritt med etterspørselen, tar det ekstra lang tid før markedet korrigerer seg selv.

En av grunnene til at det ikke bygges raskt nok, er ikke mangel på tomter - for det er det fremdeles nok av - det er mangel på byggeklare tomter. Det skyldes at prosessen er tidkrevende, komplisert og risikabel for boligbyggerne.

Les også: Derfor er du ikke rik ennå

Andre faktorer som påvirker hvor vanskelig det blir for unge å komme seg inn på boligmarkedet

Finanstilsynet innstrammer praksisen

I frykt for et boligkrakk og nedgang i økonomien, strammer Finanstilsynet inn boliglånsforskriften:

  • Kunden skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng
  • Maksimal belåningsgrad er 85 prosent (minimum 15 prosent i egenkapital)
  • Ikke mulig med avdragsfrihet ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi

Det er foreslått å fjerne bankenes «fleksibilitetskvote», eller i hvert fall redusere kvoten fra 10 til 4 prosent. Det vil med andre ord minske bankenes mulighet til å utøve skjønn, som i sin tur reduserer muligheten for unge å få boliglån.

BSU-grensen

BSU-ordningen skal hjelpe unge inn på boligmarkedet. Med et høyere rentenivå enn i en vanlig sparekonto, kombinert med skattefradrag, er ordningen absolutt til god hjelp for sparing til bolig

I år kom det en (etterlengtet) økning i det maksimale innskuddet på BSU-kontoen. Det øvre taket er nå på 300.000 kroner. Maksimalt sparebeløp per år forble uendret på 25.000 kroner.

Til tross for en økning i maksgrensen, sørger økningen i boligprisene for at det fortsatt er vanskelig å kjøpe bolig – særlig i storbyene.

For selv med 300.000 kroner i oppsparte midler til bolig, vil tilbudet være svært begrenset. Med bankenes - eller egentlig Finanstilsynets - egenkapitalkrav på 15 prosent, betyr det at beløpet er tilstrekkelig for et boligkjøp på 2 millioner kroner.

Et søk på boliger i Oslo med et øvre tak på 1,8 millioner kroner inkludert fellesgjeld (vi trekker fra 200.000 kroner som forventet bud-økning), gir oss følgende resultater: 4 boliger fra 17- 31 kvadratmeter. Det forteller oss ganske tydelig at BSU-kontoen alene ikke holder til å kjøpe bolig på egenhånd.

Formuesskatt

All nettoformue (eiendeler minus gjeld) over 1,4 millioner kroner, blir formuesbeskattet med 0,85 prosent. Eksempelvis vil en nettoformue på 10 millioner kroner gi en årlig formueskatt på 73.100 kroner.

Grunnen til at formueskatt nevnes i forbindelse med boligmarkedet, er at boliger blir kjøpt nettopp av den grunn for å redusere formueskatten – riktignok også for å hente profitt ved en eventuelt prisstigning og samtidig benytte boligen som et utleieobjekt.

Ligningsverdien på sekundærbolig er nemlig på 80 prosent av den beregnede markedsverdien. Det betyr at det fortsatt er skattegunstig å ha formuen plassert i eiendom. Igjen, la oss ta et eksempel:

En person har 100 millioner kroner plassert i aksjeposter. Ser vi vekk ifra eventuelt gjeld, er det 98,6 millioner kroner som skal formuesbeskattes. Av dette beløpet blir den årlige formuesskatten på 838.100 kroner.

For å redusere formuesskatten velger da denne personen å heller investere samme beløp i utleieboliger. Siden ligningsverdien er på 80 prosent, blir formuesskatten redusert til 670.480 kroner. Og Vips, var skatten redusert med 167.620 kroner. (Trolig enda mer ettersom ligningsverdien ofte er lavere enn omsetningsverdien.)

Alt i alt fører dette i favør av økte boligpriser. Om løsningen er å heve ligningsverdien på sekundærboliger til 100 prosent, innføre eiendomsskatt, eller rett og slett fjerne formueskatten, lar vi være i denne omgang.

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
20:48 Hus evakuert i Honningsvåg på grunn av uvær20:47 Feilmerket yoghurt fra Tine kan inneholde soya20:44 Israelske fredsaktivister mener Trumps fredsplan er virkelighetsfjern20:43 Hamas mener Trumps fredsplan er bare tull20:26 Lan Marie Berg trues med mistillit etter krass kritikk19:40 Mineraler for 1.000 milliarder funnet på havbunnen ved Svalbard19:33 Rekord-astronaut snart på vei tilbake til jorden19:00 Dramatisk ved Europas yttergrense – løsnet skudd18:54 Voldtok gutt (14) på skole – truet med slåsshanske18:32 Trump-plan lar Israel beholde ulovlige bosetninger18:12 Gruveselskap vil starte omstridt prosjekt ved Førdefjorden før nyttår17:54 Islandsk vulkan viser tegn på snarlig utbrudd17:23 Nordmenn skremt av Wuhan-viruset: – Vi skjønner at folk kan bli nervøse16:27 Meningsmålinger gir håp for Demokratene16:21 USA trapper opp bombing i Afghanistan16:20 Norge og Storbritannia signerte brexitavtale15:47 Stina Nilsson frykter at sesongen er over15:42 Hør lydloggen: – Vi klarer ikke følge dere på radar15:17 Hegerberg ute med alvorlig skade15:07 Nordmenn drakk mindre melk i fjor15:06 Mane spiller ikke mot West Ham14:57 Ny massakre i Burkina Faso – flyktningkrisen vokser14:54 190 trusler om skoleskyting i Norge på to uker14:38 Avislevering blir dyrere med Posten14:36 Eriksen fra Tottenham til Inter14:02 Rundt 50 drept i kamper i Den sentralafrikanske republikk14:01 Israel sender forsterkninger til Jordandalen13:48 Norge sjekker ikke reisende fra Kina for sykdom13:38 The Guardian: Første tilfelle av person til person-smitte i Europa13:27 881 anmeldt for trygdesvindel i 201913:26 Stemmer ikke senatorene for å dømme Trump er det mot bedre vitende12:54 IS-siktet kvinne overført til fengsel12:54 Klæbo går ikke i NM12:47 Slår «kjøttskam»-alarm: En tredel av norsk matjord vil gro igjen12:33 Arten som overlever «alt», har én svakhet12:13 EU varsler strenge 5G-regler12:13 Halvannen million vil hylle Bryant med ny NBA-logo12:12 Solbergs rekordkorte redegjørelse vekker reaksjoner12:11 Solskjær: – Et vanskelig vindu12:10 Røe Isaksen og Nav møter Riksadvokaten og Trygderetten11:25 – Bolton var bekymret over at Trump ga tjenester til autokrater11:24 Nordmann skal lede prestisjekomité i Wada11:23 Her er «nye» Frp på Stortinget10:36 Ap ber Bymiljøetaten snu i Amcar-saken10:35 Eirik Jensen får ikke tilgang til Cappelen-telefoner10:34 Kullforbruket går nå raskt ned i Europa: – Oppløftende10:29 Ingen endring i antall fosterreduksjoner etter ny abortlov10:25 Ny undersøkelse: Færre utsatt for ID-tyveri09:34 Godset-kapteinen på vei til MLS09:23 Lundby får hoppe storbakke i prøve-VM, men ikke i VM09:11 Børsfall fortsetter i Asia09:11 Netanyahu trekker begjæring om immunitet08:55 Per-Willy Amundsen blir Frps nye justispolitiske talsperson08:44 NBA utsetter Lakers-kamp etter Bryant-ulykken08:43 Riiber tilbake i VM-løypene for å jakte på Seefeld-trippelen08:04 Kina fraråder utenlandsreiser07:51 Mann siktet for å ha drept fem av sine egne spedbarn07:28 Frp sier nei til SVs forslag om å legge ned storfylker07:11 – Jorden kan bli helt ugjenkjennelig07:06 Vindturbiner kutter TV-signalet til bygdefolket07:00 VM-debutant Knotten tar med seg mamma til høyden06:36 Telenor tar ut milliardutbytte fra datterselskap i Bangladesh06:30 Far Iversen om Emils form: – Hvile er det tryggeste06:02 Hegnar tar utbytte på 100 millioner i frykt for økt formuesskatt06:00 Dette skjer i dag06:00 Gatebarn i Rwanda: – Når de er ferdige med å kalle deg prostituert, tyv eller uteligger, så kaster de deg i fengsel05:49 Fotballstjerner samles til veldedighetskamp i Australia05:45 Forsvareren: PST-forklaringen til terrorsiktet kvinne nyttig for etterretningen05:36 Dette skjedde i natt05:30 «Løslatt» Frp går imot plan mot knivvold05:20 Hundrevis drept i drastisk opptrapping i Jemen05:00 Nav-utvalg varsler svar om skandalens omfang04:52 Ny fluorgift på EUs miljøgiftliste etter norsk forslag04:19 Nicki Minajs bror dømt til fengsel for voldtekt mot 11-åring04:00 Ni av ti nyutdannede teknologer og realister i jobb innen fem måneder03:28 Jarlsberg-kutt rammer Felleskjøpet03:17 Johnson håper på Huawei-kompromiss02:47 Coronavirus påvist hos mann i Tyskland02:46 Bussjåfører varsler hard kamp for lønnsøkning02:43 USA fraråder amerikanere å reise til Kina02:30 Kina har påvist 1.300 nye smittetilfeller02:29 Veidirektøren vil ha mer vei for pengene01:36 Tidligere belgisk konge innrømmer datter utenfor ekteskapet01:29 Meglerhus dømt til å betale millionerstatning00:18 Frp frigjør seg fra bompengeavtalen00:07 Åtte omkom i storbrann i husbåter i Alabama23:33 Republikanerne under press til å innkalle Bolton som vitne22:46 Tidligere produksjonsassistent brast i gråt flere ganger da hun vitnet mot Weinstein22:11 Nav stanser arbeidstrening hos XXL21:56 Kinesiske turister nektes å reise – også til Norge21:50 Forskere: Slik hørtes en mann ut for 3000 år siden21:49 Trumps forsvarer: Vi lever i riksrettens tid21:17 Solberg: – Alltid like vondt å komme til Auschwitz20:47 Regjering med Ap og Sp er det rødgrønne alternativet flest ønsker seg20:42 Hva skjer om du blir smittet av coronavirus?20:42 Denne uka forlater britene EU – feirer med vennskapsmynt20:08 Pentagon bekrefter flystyrt i Afghanistan20:07 Listhaug blir Frps finanstopp på Stortinget20:05 Alle evakuert etter brann i sykehjem i Rørvik19:30 Pappa vil forsones med Meghan Markle
Siste nytt
20:48NorgeHus evakuert i Honningsvåg på grunn av uvær20:47Helse og livsstilFeilmerket yoghurt fra Tine kan inneholde soya20:44VerdenIsraelske fredsaktivister mener Trumps fredsplan er virkelighetsfjern20:43VerdenHamas mener Trumps fredsplan er bare tull20:26PolitikkLan Marie Berg trues med mistillit etter krass kritikk19:40PengerMineraler for 1.000 milliarder funnet på havbunnen ved Svalbard19:33VerdenRekord-astronaut snart på vei tilbake til jorden19:00VerdenDramatisk ved Europas yttergrense – løsnet skudd18:54NorgeVoldtok gutt (14) på skole – truet med slåsshanske18:32VerdenTrump-plan lar Israel beholde ulovlige bosetninger18:12PengerGruveselskap vil starte omstridt prosjekt ved Førdefjorden før nyttår17:54VerdenIslandsk vulkan viser tegn på snarlig utbrudd17:23Helse og livsstilNordmenn skremt av Wuhan-viruset: – Vi skjønner at folk kan bli nervøse16:27PolitikkMeningsmålinger gir håp for Demokratene16:21VerdenUSA trapper opp bombing i Afghanistan16:20PolitikkNorge og Storbritannia signerte brexitavtale15:47SportStina Nilsson frykter at sesongen er over15:42VerdenHør lydloggen: – Vi klarer ikke følge dere på radar15:17SportHegerberg ute med alvorlig skade15:07Helse og livsstilNordmenn drakk mindre melk i fjor15:06SportMane spiller ikke mot West Ham14:57VerdenNy massakre i Burkina Faso – flyktningkrisen vokser14:54Norge190 trusler om skoleskyting i Norge på to uker14:38KulturAvislevering blir dyrere med Posten14:36SportEriksen fra Tottenham til Inter14:02VerdenRundt 50 drept i kamper i Den sentralafrikanske republikk14:01VerdenIsrael sender forsterkninger til Jordandalen13:48Helse og livsstilNorge sjekker ikke reisende fra Kina for sykdom13:38Helse og livsstilThe Guardian: Første tilfelle av person til person-smitte i Europa13:27Penger881 anmeldt for trygdesvindel i 201913:26StemmerStemmer ikke senatorene for å dømme Trump er det mot bedre vitende12:54NorgeIS-siktet kvinne overført til fengsel12:54SportKlæbo går ikke i NM12:47PolitikkSlår «kjøttskam»-alarm: En tredel av norsk matjord vil gro igjen12:33VerdenArten som overlever «alt», har én svakhet12:13VerdenEU varsler strenge 5G-regler12:13SportHalvannen million vil hylle Bryant med ny NBA-logo12:12PolitikkSolbergs rekordkorte redegjørelse vekker reaksjoner12:11SportSolskjær: – Et vanskelig vindu12:10PolitikkRøe Isaksen og Nav møter Riksadvokaten og Trygderetten11:25Politikk– Bolton var bekymret over at Trump ga tjenester til autokrater11:24SportNordmann skal lede prestisjekomité i Wada11:23PolitikkHer er «nye» Frp på Stortinget10:36MotorAp ber Bymiljøetaten snu i Amcar-saken10:35NorgeEirik Jensen får ikke tilgang til Cappelen-telefoner10:34VerdenKullforbruket går nå raskt ned i Europa: – Oppløftende10:29Helse og livsstilIngen endring i antall fosterreduksjoner etter ny abortlov10:25NorgeNy undersøkelse: Færre utsatt for ID-tyveri09:34SportGodset-kapteinen på vei til MLS09:23SportLundby får hoppe storbakke i prøve-VM, men ikke i VM09:11PengerBørsfall fortsetter i Asia09:11PolitikkNetanyahu trekker begjæring om immunitet08:55PolitikkPer-Willy Amundsen blir Frps nye justispolitiske talsperson08:44SportNBA utsetter Lakers-kamp etter Bryant-ulykken08:43SportRiiber tilbake i VM-løypene for å jakte på Seefeld-trippelen08:04ReiseKina fraråder utenlandsreiser07:51VerdenMann siktet for å ha drept fem av sine egne spedbarn07:28PolitikkFrp sier nei til SVs forslag om å legge ned storfylker07:11Norge– Jorden kan bli helt ugjenkjennelig07:06NorgeVindturbiner kutter TV-signalet til bygdefolket07:00SportVM-debutant Knotten tar med seg mamma til høyden06:36PengerTelenor tar ut milliardutbytte fra datterselskap i Bangladesh06:30SportFar Iversen om Emils form: – Hvile er det tryggeste06:02PengerHegnar tar utbytte på 100 millioner i frykt for økt formuesskatt06:00NorgeDette skjer i dag06:00VerdenGatebarn i Rwanda: – Når de er ferdige med å kalle deg prostituert, tyv eller uteligger, så kaster de deg i fengsel05:49SportFotballstjerner samles til veldedighetskamp i Australia05:45NorgeForsvareren: PST-forklaringen til terrorsiktet kvinne nyttig for etterretningen05:36NorgeDette skjedde i natt05:30Politikk«Løslatt» Frp går imot plan mot knivvold05:20VerdenHundrevis drept i drastisk opptrapping i Jemen05:00PengerNav-utvalg varsler svar om skandalens omfang04:52NorgeNy fluorgift på EUs miljøgiftliste etter norsk forslag04:19KulturNicki Minajs bror dømt til fengsel for voldtekt mot 11-åring04:00NorgeNi av ti nyutdannede teknologer og realister i jobb innen fem måneder03:28PengerJarlsberg-kutt rammer Felleskjøpet03:17VerdenJohnson håper på Huawei-kompromiss02:47VerdenCoronavirus påvist hos mann i Tyskland02:46PengerBussjåfører varsler hard kamp for lønnsøkning02:43VerdenUSA fraråder amerikanere å reise til Kina02:30Helse og livsstilKina har påvist 1.300 nye smittetilfeller02:29MotorVeidirektøren vil ha mer vei for pengene01:36KulturTidligere belgisk konge innrømmer datter utenfor ekteskapet01:29PengerMeglerhus dømt til å betale millionerstatning00:18MotorFrp frigjør seg fra bompengeavtalen00:07VerdenÅtte omkom i storbrann i husbåter i Alabama23:33PolitikkRepublikanerne under press til å innkalle Bolton som vitne22:46KulturTidligere produksjonsassistent brast i gråt flere ganger da hun vitnet mot Weinstein22:11PengerNav stanser arbeidstrening hos XXL21:56ReiseKinesiske turister nektes å reise – også til Norge21:50VerdenForskere: Slik hørtes en mann ut for 3000 år siden21:49VerdenTrumps forsvarer: Vi lever i riksrettens tid21:17NorgeSolberg: – Alltid like vondt å komme til Auschwitz20:47PolitikkRegjering med Ap og Sp er det rødgrønne alternativet flest ønsker seg20:42Helse og livsstilHva skjer om du blir smittet av coronavirus?20:42PolitikkDenne uka forlater britene EU – feirer med vennskapsmynt20:08VerdenPentagon bekrefter flystyrt i Afghanistan20:07PolitikkListhaug blir Frps finanstopp på Stortinget20:05NorgeAlle evakuert etter brann i sykehjem i Rørvik19:30KulturPappa vil forsones med Meghan Markle
Populært