Stemmer/Penger:

Boblesnakk i boligmarkedet

<p>BOBLE I BOLIGMARKEDET? Ikke nødvendigvis, mener Geving.</p>
BOBLE I BOLIGMARKEDET? Ikke nødvendigvis, mener Geving. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB scanpix

Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene, skriver Carl O. Geving.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Stemmer: Carl O. Geving
Administrerende direktør Norges Eiendomsmeglerforbund.

Delta i debatten

Send oss gjerne forslag til kronikker vi kan publisere.
Formen bør være kronikk/kommentar/blogginnlegg med maks 1000 ord.

E-post: stemmer@abcnyheter.no

Professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole mener at vi har en «ikke-euforisk»-boligboble i Norge, drevet frem av fundamentale forhold som ikke er bærekraftige over lang tid. Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener at vi fra 2015 kan se «bobletendenser» i boligmarkedet, fordi hans modeller ikke kan forklare den sterke prisveksten med fundamentale forhold. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank har advart mot boligbobler i mer enn 10 år.

Samtidig fortsetter boligmarkedet sin ferd i alle himmelretninger. Oslo topper med en vekst på 15,2 prosent siste år, hvorav mindre byleiligheter har steget over 20 prosent. Stavanger har falt med 6,3 prosent.

Forsker Andre K. Anundsen i Norges Bank har skrevet en prisbelønnet doktoravhandling om boligbobler. Anundsen viser til nobelprisvinner i økonomi, Joseph Stiglitz' definisjon av en boble: «Hvis dagens priser er høye fordi investorer tror at de får solgt dyrere i morgen, ikke fordi fundamentale faktorer tilsier dagens priser, er det en boble.» Andersens forskning konkluderer med at den sterke boligprisveksten i Norge kan tilskrives fundamentale forhold som utviklingen i inntekt, renter og boligtilbudet. Dette i motsetning til Subprime-krisen i USA hvor prisveksten var drevet av investorenes prisforventninger, uten hold i fundamentale faktorer. Anundsens tallserie går frem til og med 2014, og han har ikke funnet tegn til en boligboble i Norge.

Forvirret? Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold.

Les også: – Rentemedisin kan gi sterke bivirkninger

Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere. På toppen kan psykologi bevege markedet opp og ned i faser, men de underliggende driverne er dominante. Historisk lave renter og høye inntekter har gjort det mulig å betale stadig mer for å bo, og utslagene er naturligvis sterkest i områder hvor befolkningsveksten har skjerpet kampen om objektene. Derfor har vi lenge hatt en utvikling hvor boligpriser vokser mye raskere enn konsumpriser, og gjeld vokser raskere enn inntekter. Brukerkostnaden for boligeieren er bærekraftig så lenge rentene er lave og inntektene er relativt stabile. Rentene må stige mye og inntektene må falle mye før det blir dramatisk for husstandene.

Derfor øker prisforskjellene mellom by og land, og mellom områder med oppgangskonjunktur og områder med nedgangskonjunktur.

Blant NEF-medlemmer som har meglet boliger de siste 20-30 årene oppleves boligmarkedet som mer delt enn noensinne.

La meg gi et par eksempler. Boligprisene i Oslo har steget 50,1 prosent de siste fem årene, på samme tid har prisene steget 7,1 prosent i Kristiansand og 1,9 prosent i Stavanger. I store deler av landet er boligmarkedet preget av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Ytterpunktene er Rogaland og andre oljeeksponerte områder hvor markedene er svake, men i ferd med å stabilisere seg på lavere prisnivåer, mens deler av Østlandet har et svært presset marked med Oslo i front med en direkte usunn prisvekst.

De store forskjellene reflekterer nettopp de fundamentale driverne. Stavanger har gått fra landets sterkeste boligprisutvikling til den svakeste, alt på grunn av økt ledighet og fraflytting som har redusert etterspørselen og økt tilbudssiden. Omsetningstiden har gått opp, mens prisene har falt relativt kontrollert over tid.

Boligmarkedet i Stavanger er ikke boblen som sprakk, men et marked som er drevet ned av konjunkturene.

Les også: Eksplosiv boligprisvekst bekymrer

I Kristiansand har boligprisene beveget seg tilnærmet sidelengs de siste fem årene, som en direkte konsekvens av politisk handlekraft. Kristiansand kommune har som mål å holde boligprisene nede for å tiltrekke seg nye innbyggere. Kristiansand har jobbet systematisk med infrastruktur og tomteregulering, og de lokale utbyggerne har svart med å bygge nok boliger til å balansere etterspørselen. Oslo kommune har vokst eksplosivt med 140 000 nye innbyggere de siste 15 årene, og står foran en like sterk vekst de nesten 15 årene. Oslo har et beregnet etterslep på 20 000 nye boliger, men byggetakten går fortsatt for halv maskin. Utbyggingsprosjektene har relativt lav risiko, siden utbyggerne krever 60-70 prosent forhåndssalg før byggeprosjektet igangsettes.

Problemet med eskalerende priser i pressområdene er todelt: Terskelen til boligmarkedet blir stadig høyere, og den norske eiermodellen svekkes.

Og fallhøyden i markedet øker når folk låner stadig mer for å vinne budrunden. Selv om markedet drives av fundamentale forhold, er markedet sårbart for fremtidige sjokk i økonomien. Nordmenn kan betjene gjelden på nåværende betingelser, men dersom de økonomiske driverne endres dramatisk har det potensial til å skape ubalanse i markedet med ukontrollert prisfall som resultat.

De regionale forskjellene krever ulike impulser. Så lenge styringsrenten holdes lav og ledigheten ikke stiger dramatisk, vil mange ha råd til å betale stadig litt mer for å få seg en bolig i de mest attraktive områdene av Oslo. Dette presser prisene i været, og de med lav egenkapital presses ut av byen. Det sterkeste virkemidlet vi har for å dempe den voldsomme prisveksten, er derfor å øke byggetakten i Oslo. Oslo-problemet er politikerskapt, og må løses gjennom politisk handlekraft som motvirker større problemer på sikt når befolkingen fortsetter å vokse. Stavanger har helt andre utfordringer enn Oslo, her bør man vurdere å stimulere etterspørselssiden slik at vi unngår en oppblomstring av tvangssalg og sikrer at markedet kommer i balanse igjen.

Les også: SSB: Største prisvekst på åtte år

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
12:49 Pastor tiltalt for voldtekt av barn – aktor vil ha fire og et halvt års fengsel12:47 Krever merking av raske elsparkesykler12:36 Målløst i historisk VM-oppgjør i Nord-Korea12:36 Tour-feltet får en tøff start neste år12:13 Elbilforeningen mener nye avgifter er lite klimavennlige12:06 Strengere krav til vinterdekk for tunge kjøretøy12:05 Mulig regelendring i Norge: Fotballspillerne kan eie seg selv12:05 Tyrkia pågriper ordførere12:03 Merkel og Solberg med felles appell til Tyrkia: Stopp offensiven11:54 Skiskyting: Russland fortsatt ute i dopingkulden11:53 Nye toppsjefer til Rema 100011:31 Mette-Marit-feber i Tyskland11:23 To menn dømt for gruppevoldtekt av 15-åring11:19 Disse fuglene vet veien hjem, men husker ikke hindringene før de ser dem11:17 Isbreene i Sveits har tapt 10 prosent av sitt volum10:58 Nilsson blir hjemme og trener med gutta på snø10:57 Lesertallene synker på papir – øker digitalt09:53 Frelimo favoritt ved valget i Mosambik09:53 Russer nektet straffskyld for knivstikking på Kiwi09:49 Russland avholder militærøvelse09:31 Hellas: Flere knivstukket på overfylt asylmottak09:30 Uniteds lønnsbudsjett runder trolig 3 milliarder09:14 Tidligere Trump-rådgiver vitner om kaos i Det hvite hus09:14 230 ansatte i Årdal kan bli permittert08:54 Barnier: – Brexitavtale fortsatt mulig denne uken08:37 Sju pågrepet i grov voldtektssak08:20 Skryt til Norge i rumensk avis08:19 Sky News: Oppkjøpsfond med nytt forsøk på å kjøpe Ving08:12 Russere tiltalt for å forsøke å lure 27 ukrainske bygningsarbeidere inn i Norge07:54 Forsvarets nye jagerfly vil øke utslippene med 207 prosent07:48 Staten lokker marokkanere med penger for å reise hjem07:33 Flere metoo-saker i Forsvaret07:13 – Tyrkia burde vært hardere straffet enn Russland07:10 Carlsen nær 100-barrieren: – Bare flaks og stayerevne reddet meg06:58 Eks-homofil skal «hjelpe» folk vekk fra homofil praksis i Bergen06:43 Mings møtt med apelyder, Bulgarias trener «hørte ingenting»06:42 13 politifolk drept i bakholdsangrep i Mexico06:30 Salget av middagsmat på boks ned 30 prosent på ti år06:26 Norge kan møte Romania igjen i finale om EM-plass06:00 Dette skjer i dag05:55 Jostein Gaarder: – Hent barnet i Syria og moren hjem05:34 Dette skjedde i natt05:31 Oslo og 14 andre byer kutter kjøtt for ansatte05:30 Frode Berg-saken kaster skygge over 75-årsmarkering05:15 Influensa-påminnelse til gravide og unge i risikogrupper05:11 Dødstallet stiger i Japan etter tyfon05:07 Drapstrusseldømt far dømt for å kontakte barna05:04 BBC: EU vurderer å holde nytt krisemøte for å lande en brexitavtale05:00 Bankene frykter nytt EU-forslag vil gi dyrere boliglån04:18 Datatilsynet vil ikke gi tilgang til meldinger om nyfødte03:48 UNICEF-rapport: Feilernæring også et problem i Norge03:24 Mange skadd i uro i Barcelona etter dommer mot katalanske politikere03:12 Fiskekvotene redusert i Østersjøen03:05 Mann tok seg inn i leilighet i 4. etasje via stillas02:45 Ett av tre barn i verden under fem år er feilernært02:12 Macron advarer Trump om at IS kan gjenoppstå01:43 Skatteklager: 2.500 saker i kø01:42 Hellas evakuerer overfylt migrantleir01:19 USA har innført sanksjoner mot Tyrkia01:11 Tenåring tiltalt for å tvinge jevnaldrende til å kysse skoene hans01:03 Kriminalomsorgen mener ostehøvelkutt kan få alvorlige konsekvenser00:52 Fellesforbundet vil kjempe mest for buss, hotell og restaurant og tekstil00:16 Dagbladet: Elden ville fjerne aktor i Jensen-saken00:12 Macron advarer Trump om at IS kan gjenoppstå00:11 Pentagon: Tyrkias offensiv i Syria undergraver bekjempelsen av IS00:10 Trump vil «snart» innføre sanksjoner mot Tyrkia23:50 Dronning Elizabeth brøt tradisjonen og brukte lettere krone23:40 13 syklister fikk påpakning for manglende lys23:22 Støre åpner for EØS-utredning23:04 Newsweek: Amerikanske styrker hjelper russere med å etablere seg i Manbij22:52 Carlsen tok sin andre seier på Isle of Man22:42 Rasismekaos overskygget Englands målfest21:45 Ansatte ved Brønnøysundregistrene snudde ryggen til næringsministeren21:01 Pelosi vil stanse amerikansk tilbaketog20:55 Syriske regjeringsstyrker rykker inn i Manbij20:24 Nordmann omkom i Tyrkia20:22 Politiet til aksjon mot demonstranter på flyplassen i Barcelona19:56 Politiet har målsetting om å løse Lørenskog-saken før årsskiftet19:17 Mann i Arendal fyllekjørte med gressklipper17:33 Kvinne siktet for drapsforsøk etter å ha stukket lege med kniv17:30 Dronning Elizabeth brøt tradisjonen og brukte lettere krone17:04 Kilde: USA trekker 1.000 soldater ut av Syria16:32 Tyrkiske og syriske styrker nærmer seg hverandre16:27 17-åring tiltalt for overfallsvoldtekt mot kvinne i 40-årene16:00 Halvert antall anker behandles av Høyesterett15:28 Hun forelsket seg i en narr, men fortjener hun å få sexlivet sitt brettet ut?14:45 Norwegian kutter ut alle flyginger fra Torp14:44 Lagerbäck om 30.000 rumenske tilskuere: – Vet ikke hva vi gjør om det kommer rasistiske rop14:38 Spania med ny arrestordre for Catalonias ekspresident14:36 Turist knivdrept i Tunisia14:26 Ryggpasient tvunget til å forlate sykehus – ble fraktet i jekketralle på ferje14:16 Enken: – Han beskyttet oss mot nordmannen14:07 Trump: Kurderne forsøker å trekke USA med i krigen13:56 Brexitbekreftelse var første punkt i trontalen i London13:44 Politikere i krisemøte om Østfoldbanen13:34 Sykkellegende ute av intensiven etter ulykke13:15 Selskap forsøkte å smugle skip ut av Norge – fikk 7 millioner kroner i bot13:04 Tyrkia-ekspert: Russland har nøkkelen12:51 Rettssak for Gazza, togkyss kan ende med straff12:43 Norge er EUs tredje største handelsavtalepartner
Siste nytt
12:49NorgePastor tiltalt for voldtekt av barn – aktor vil ha fire og et halvt års fengsel12:47PengerKrever merking av raske elsparkesykler12:36SportMålløst i historisk VM-oppgjør i Nord-Korea12:36SportTour-feltet får en tøff start neste år12:13MotorElbilforeningen mener nye avgifter er lite klimavennlige12:06MotorStrengere krav til vinterdekk for tunge kjøretøy12:05SportMulig regelendring i Norge: Fotballspillerne kan eie seg selv12:05VerdenTyrkia pågriper ordførere12:03PolitikkMerkel og Solberg med felles appell til Tyrkia: Stopp offensiven11:54SportSkiskyting: Russland fortsatt ute i dopingkulden11:53PengerNye toppsjefer til Rema 100011:31KulturMette-Marit-feber i Tyskland11:23NorgeTo menn dømt for gruppevoldtekt av 15-åring11:19VerdenDisse fuglene vet veien hjem, men husker ikke hindringene før de ser dem11:17VerdenIsbreene i Sveits har tapt 10 prosent av sitt volum10:58SportNilsson blir hjemme og trener med gutta på snø10:57KulturLesertallene synker på papir – øker digitalt09:53PolitikkFrelimo favoritt ved valget i Mosambik09:53NorgeRusser nektet straffskyld for knivstikking på Kiwi09:49VerdenRussland avholder militærøvelse09:31VerdenHellas: Flere knivstukket på overfylt asylmottak09:30SportUniteds lønnsbudsjett runder trolig 3 milliarder09:14PolitikkTidligere Trump-rådgiver vitner om kaos i Det hvite hus09:14Norge230 ansatte i Årdal kan bli permittert08:54PolitikkBarnier: – Brexitavtale fortsatt mulig denne uken08:37NorgeSju pågrepet i grov voldtektssak08:20SportSkryt til Norge i rumensk avis08:19PengerSky News: Oppkjøpsfond med nytt forsøk på å kjøpe Ving08:12NorgeRussere tiltalt for å forsøke å lure 27 ukrainske bygningsarbeidere inn i Norge07:54NorgeForsvarets nye jagerfly vil øke utslippene med 207 prosent07:48NorgeStaten lokker marokkanere med penger for å reise hjem07:33NorgeFlere metoo-saker i Forsvaret07:13Politikk– Tyrkia burde vært hardere straffet enn Russland07:10SportCarlsen nær 100-barrieren: – Bare flaks og stayerevne reddet meg06:58NorgeEks-homofil skal «hjelpe» folk vekk fra homofil praksis i Bergen06:43SportMings møtt med apelyder, Bulgarias trener «hørte ingenting»06:42Verden13 politifolk drept i bakholdsangrep i Mexico06:30Helse og livsstilSalget av middagsmat på boks ned 30 prosent på ti år06:26SportNorge kan møte Romania igjen i finale om EM-plass06:00NorgeDette skjer i dag05:55NorgeJostein Gaarder: – Hent barnet i Syria og moren hjem05:34NorgeDette skjedde i natt05:31Helse og livsstilOslo og 14 andre byer kutter kjøtt for ansatte05:30VerdenFrode Berg-saken kaster skygge over 75-årsmarkering05:15Helse og livsstilInfluensa-påminnelse til gravide og unge i risikogrupper05:11VerdenDødstallet stiger i Japan etter tyfon05:07NorgeDrapstrusseldømt far dømt for å kontakte barna05:04VerdenBBC: EU vurderer å holde nytt krisemøte for å lande en brexitavtale05:00PengerBankene frykter nytt EU-forslag vil gi dyrere boliglån04:18NorgeDatatilsynet vil ikke gi tilgang til meldinger om nyfødte03:48Helse og livsstilUNICEF-rapport: Feilernæring også et problem i Norge03:24VerdenMange skadd i uro i Barcelona etter dommer mot katalanske politikere03:12PengerFiskekvotene redusert i Østersjøen03:05NorgeMann tok seg inn i leilighet i 4. etasje via stillas02:45Helse og livsstilEtt av tre barn i verden under fem år er feilernært02:12VerdenMacron advarer Trump om at IS kan gjenoppstå01:43PengerSkatteklager: 2.500 saker i kø01:42VerdenHellas evakuerer overfylt migrantleir01:19PengerUSA har innført sanksjoner mot Tyrkia01:11NorgeTenåring tiltalt for å tvinge jevnaldrende til å kysse skoene hans01:03NorgeKriminalomsorgen mener ostehøvelkutt kan få alvorlige konsekvenser00:52PengerFellesforbundet vil kjempe mest for buss, hotell og restaurant og tekstil00:16NorgeDagbladet: Elden ville fjerne aktor i Jensen-saken00:12VerdenMacron advarer Trump om at IS kan gjenoppstå00:11VerdenPentagon: Tyrkias offensiv i Syria undergraver bekjempelsen av IS00:10VerdenTrump vil «snart» innføre sanksjoner mot Tyrkia23:50KulturDronning Elizabeth brøt tradisjonen og brukte lettere krone23:40Norge13 syklister fikk påpakning for manglende lys23:22PolitikkStøre åpner for EØS-utredning23:04VerdenNewsweek: Amerikanske styrker hjelper russere med å etablere seg i Manbij22:52SportCarlsen tok sin andre seier på Isle of Man22:42SportRasismekaos overskygget Englands målfest21:45PengerAnsatte ved Brønnøysundregistrene snudde ryggen til næringsministeren21:01PolitikkPelosi vil stanse amerikansk tilbaketog20:55VerdenSyriske regjeringsstyrker rykker inn i Manbij20:24NorgeNordmann omkom i Tyrkia20:22VerdenPolitiet til aksjon mot demonstranter på flyplassen i Barcelona19:56NorgePolitiet har målsetting om å løse Lørenskog-saken før årsskiftet19:17NorgeMann i Arendal fyllekjørte med gressklipper17:33NorgeKvinne siktet for drapsforsøk etter å ha stukket lege med kniv17:30VerdenDronning Elizabeth brøt tradisjonen og brukte lettere krone17:04VerdenKilde: USA trekker 1.000 soldater ut av Syria16:32VerdenTyrkiske og syriske styrker nærmer seg hverandre16:27Norge17-åring tiltalt for overfallsvoldtekt mot kvinne i 40-årene16:00NorgeHalvert antall anker behandles av Høyesterett15:28StemmerHun forelsket seg i en narr, men fortjener hun å få sexlivet sitt brettet ut?14:45ReiseNorwegian kutter ut alle flyginger fra Torp14:44SportLagerbäck om 30.000 rumenske tilskuere: – Vet ikke hva vi gjør om det kommer rasistiske rop14:38VerdenSpania med ny arrestordre for Catalonias ekspresident14:36VerdenTurist knivdrept i Tunisia14:26NorgeRyggpasient tvunget til å forlate sykehus – ble fraktet i jekketralle på ferje14:16VerdenEnken: – Han beskyttet oss mot nordmannen14:07PolitikkTrump: Kurderne forsøker å trekke USA med i krigen13:56PolitikkBrexitbekreftelse var første punkt i trontalen i London13:44PolitikkPolitikere i krisemøte om Østfoldbanen13:34SportSykkellegende ute av intensiven etter ulykke13:15NorgeSelskap forsøkte å smugle skip ut av Norge – fikk 7 millioner kroner i bot13:04NorgeTyrkia-ekspert: Russland har nøkkelen12:51SportRettssak for Gazza, togkyss kan ende med straff12:43NorgeNorge er EUs tredje største handelsavtalepartner
Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus