Meny

Stemmer/Penger:

Boblesnakk i boligmarkedet

BOBLE I BOLIGMARKEDET? Ikke nødvendigvis, mener Geving. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB scanpix

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Stemmer: Carl O. Geving
Administrerende direktør Norges Eiendomsmeglerforbund.

Delta i debatten

Send oss gjerne forslag til kronikker vi kan publisere.
Formen bør være kronikk/kommentar/blogginnlegg med maks 1000 ord.

E-post: stemmer@abcnyheter.no

Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene, skriver Carl O. Geving.

Professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole mener at vi har en «ikke-euforisk»-boligboble i Norge, drevet frem av fundamentale forhold som ikke er bærekraftige over lang tid. Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse mener at vi fra 2015 kan se «bobletendenser» i boligmarkedet, fordi hans modeller ikke kan forklare den sterke prisveksten med fundamentale forhold. Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank har advart mot boligbobler i mer enn 10 år.

Samtidig fortsetter boligmarkedet sin ferd i alle himmelretninger. Oslo topper med en vekst på 15,2 prosent siste år, hvorav mindre byleiligheter har steget over 20 prosent. Stavanger har falt med 6,3 prosent.

Forsker Andre K. Anundsen i Norges Bank har skrevet en prisbelønnet doktoravhandling om boligbobler. Anundsen viser til nobelprisvinner i økonomi, Joseph Stiglitz' definisjon av en boble: «Hvis dagens priser er høye fordi investorer tror at de får solgt dyrere i morgen, ikke fordi fundamentale faktorer tilsier dagens priser, er det en boble.» Andersens forskning konkluderer med at den sterke boligprisveksten i Norge kan tilskrives fundamentale forhold som utviklingen i inntekt, renter og boligtilbudet. Dette i motsetning til Subprime-krisen i USA hvor prisveksten var drevet av investorenes prisforventninger, uten hold i fundamentale faktorer. Anundsens tallserie går frem til og med 2014, og han har ikke funnet tegn til en boligboble i Norge.

Forvirret? Jeg tror at vi bør skjære gjennom boblesnakket og se på realitetene. Vi må erkjenne at boligprisene først og fremst drives av fundamentale forhold.

Les også: – Rentemedisin kan gi sterke bivirkninger

Det er en kombinasjon av demografiske og økonomiske drivere. På toppen kan psykologi bevege markedet opp og ned i faser, men de underliggende driverne er dominante. Historisk lave renter og høye inntekter har gjort det mulig å betale stadig mer for å bo, og utslagene er naturligvis sterkest i områder hvor befolkningsveksten har skjerpet kampen om objektene. Derfor har vi lenge hatt en utvikling hvor boligpriser vokser mye raskere enn konsumpriser, og gjeld vokser raskere enn inntekter. Brukerkostnaden for boligeieren er bærekraftig så lenge rentene er lave og inntektene er relativt stabile. Rentene må stige mye og inntektene må falle mye før det blir dramatisk for husstandene.

Derfor øker prisforskjellene mellom by og land, og mellom områder med oppgangskonjunktur og områder med nedgangskonjunktur.

Blant NEF-medlemmer som har meglet boliger de siste 20-30 årene oppleves boligmarkedet som mer delt enn noensinne.

La meg gi et par eksempler. Boligprisene i Oslo har steget 50,1 prosent de siste fem årene, på samme tid har prisene steget 7,1 prosent i Kristiansand og 1,9 prosent i Stavanger. I store deler av landet er boligmarkedet preget av god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Ytterpunktene er Rogaland og andre oljeeksponerte områder hvor markedene er svake, men i ferd med å stabilisere seg på lavere prisnivåer, mens deler av Østlandet har et svært presset marked med Oslo i front med en direkte usunn prisvekst.

De store forskjellene reflekterer nettopp de fundamentale driverne. Stavanger har gått fra landets sterkeste boligprisutvikling til den svakeste, alt på grunn av økt ledighet og fraflytting som har redusert etterspørselen og økt tilbudssiden. Omsetningstiden har gått opp, mens prisene har falt relativt kontrollert over tid.

Boligmarkedet i Stavanger er ikke boblen som sprakk, men et marked som er drevet ned av konjunkturene.

Les også: Eksplosiv boligprisvekst bekymrer

I Kristiansand har boligprisene beveget seg tilnærmet sidelengs de siste fem årene, som en direkte konsekvens av politisk handlekraft. Kristiansand kommune har som mål å holde boligprisene nede for å tiltrekke seg nye innbyggere. Kristiansand har jobbet systematisk med infrastruktur og tomteregulering, og de lokale utbyggerne har svart med å bygge nok boliger til å balansere etterspørselen. Oslo kommune har vokst eksplosivt med 140 000 nye innbyggere de siste 15 årene, og står foran en like sterk vekst de nesten 15 årene. Oslo har et beregnet etterslep på 20 000 nye boliger, men byggetakten går fortsatt for halv maskin. Utbyggingsprosjektene har relativt lav risiko, siden utbyggerne krever 60-70 prosent forhåndssalg før byggeprosjektet igangsettes.

Problemet med eskalerende priser i pressområdene er todelt: Terskelen til boligmarkedet blir stadig høyere, og den norske eiermodellen svekkes.

Og fallhøyden i markedet øker når folk låner stadig mer for å vinne budrunden. Selv om markedet drives av fundamentale forhold, er markedet sårbart for fremtidige sjokk i økonomien. Nordmenn kan betjene gjelden på nåværende betingelser, men dersom de økonomiske driverne endres dramatisk har det potensial til å skape ubalanse i markedet med ukontrollert prisfall som resultat.

De regionale forskjellene krever ulike impulser. Så lenge styringsrenten holdes lav og ledigheten ikke stiger dramatisk, vil mange ha råd til å betale stadig litt mer for å få seg en bolig i de mest attraktive områdene av Oslo. Dette presser prisene i været, og de med lav egenkapital presses ut av byen. Det sterkeste virkemidlet vi har for å dempe den voldsomme prisveksten, er derfor å øke byggetakten i Oslo. Oslo-problemet er politikerskapt, og må løses gjennom politisk handlekraft som motvirker større problemer på sikt når befolkingen fortsetter å vokse. Stavanger har helt andre utfordringer enn Oslo, her bør man vurdere å stimulere etterspørselssiden slik at vi unngår en oppblomstring av tvangssalg og sikrer at markedet kommer i balanse igjen.

Les også: SSB: Største prisvekst på åtte år

Takk for at du abonnerer

Motta våre nyheter via Messenger

Jeg godtar brukvervilkårene
Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
09:24 Fembarnsfar tiltalt for voldtekt av to av sine barn09:14 Ny forskning: Menneskekroppen kan ha evnen til å sanse jordas magnetfelt09:12 Nasdaq utsetter svarfristen på sitt bud på Oslo Børs08:50 Dag 5 av rettssaken mellom Kristoffersen og skiforbundet08:45 Klæbo og Østberg hentet millioner i premiepenger07:52 Kvinne med barnevogn overfalt på Sem i Vestfold07:44 – Turistbusser får ikke kjøre i Oslo sentrum07:22 Løfshus ser fram til familiehelger etter 15 år i verdenscupsirkuset07:05 Netanyahu avkorter USA-besøk etter rakettangrep i Israel06:37 Nordtveit tror på helt annet kampbilde mot Sverige06:31 Flere juridiske floker venter for Trump06:15 Undersøkelser av Viking Sky begynner mandag06:02 20 år siden NATO bombet Serbia06:00 Thingnes Bøs supersesong: har gått inn 4,5 mill. i premiepenger05:50 Dette skjer i dag05:35 Norge har tatt imot atomavfall fra andre land05:30 Dette skjedde i natt05:00 Statsråder: – Næringslivet må ansette folk som har falt utenfor arbeidsmarkedet04:56 Ardern kunngjør offentlig gransking av Christchurch-angrep04:38 Orbán ut mot EU etter utestengelse04:30 Fire år med bombekrig – Jemens barn betaler en høy pris04:25 Flere menn tiltalt for grovt ran, voldtekt og frihetsberøvelse04:11 Boeing inviterer til møte om 737 MAX03:28 Medlemsvekst i Grønn Ungdom etter klimaaksjon03:20 Anklager om valgfusk i Thailand02:45 Baby døde etter mislykket omskjæring i Italia02:41 Sjeføkonom: Boligen din blir mindre verdt de neste årene02:21 Lapp med New Zealand-referanse funnet etter branntilløp i amerikansk moské01:45 Sp vil ikke love rødgrønt kommunesamarbeid01:40 Flyangrep mot Gazastripen01:02 Flertall for strengere våpenlover i USA, viser måling00:58 To menn påkjørt av stjålet varebil i Telemark00:17 Russiske soldater og utstyr til Venezuela00:13 Nytt vikingfunn i Vestfold23:54 Romania og Honduras flytter sine ambassader til Jerusalem23:40 Kongressledere: Justisministeren er ikke objektiv23:35 Waras samboer klager VG inn for PFU21:55 – Vil utforske om det er liv på Triton21:52 Område i Oslo sentrum sperret etter funn av mistenkelig gjenstand21:45 Graham: – Dårlig dag for dem som håpet på Trumps fall21:34 To skadd, en av dem kritisk, etter å ha blitt påkjørt av stjålet varebil i Telemark21:19 Sp ligger an til å få flere ordførere enn Ap21:10 VG: Flere mulige årsaker til Sky Vikings lammende motorstans20:54 Mueller har ikke funnet bevis for sammensvergelse med Russland20:50 Mars blir den 100. måneden med temperatur over normalen på Svalbard20:30 Gillibrand: – Trump er en feiging20:26 Røe Isaksen skal sammenligne norske matvarepriser med utenlandske20:15 Gaza-dokumentar: Karma (20) har opplevd tre kriger20:00 Norge vant Golden League etter seier mot Frankrike19:38 Overlevende etter syklonen i Mosambik: – Vannet var fullt av slanger19:09 IS-krigere kommer ut av tunneler i Syria18:31 Australsk ektepar: Vi fryktet at det kunne være slutten17:52 VGs gransking offentliggjøres til uka17:27 Mali lover å oppløse milits etter massakre17:03 – Astrologi er ingen etterspurt kompetanse16:33 Cruisepassasjerer jublet da Viking Sky la til kai i Molde etter dramatisk døgn16:22 Klæbo rykket fra Bolsjunov og vant verdenscupen16:20 Molde gjør seg klar for cruisepassasjerer16:02 Mann som ble skutt av politiet, har ikke villet la seg avhøre15:58 Fem millioner ber May avlyse brexit15:53 USAs justisminister forbereder Mueller-notat15:36 – Det har vært en veldig, veldig spesiell sesong15:01 Dødstallet stiger etter syklon i Øst-Afrika14:57 Østberg vant verdenscupen sammenlagt14:52 Solberg takker redningsmannskapene14:46 Yngstemann Ingebrigtsen stiller i VM i terrengløp i Danmark14:44 Forsvaret: Redningsaksjon helt på kanten av hva helikoptrene kunne klare14:28 Eckhoff ett sekund fra seieren i verdenscupavslutningen i Holmenkollen14:14 Klimafløyen i Sp jubler over seire på landsmøtet14:08 FN i sjokk etter massakre på sivile i Mali13:53 Passasjer: – Fikk Titanic-følelse12:53 Mann skadd i knivstikking i Grenland12:19 20 år siden Bondevik sendte fly til Nato-bombing av Jugoslavia12:17 To kvinnelige journalister tildelt Kim Wall-stipend12:13 Måling: Opposisjonen i Thailand ligger an til å få flest stemmer11:56 Senterpartiet vedtok omfattende klimaresolusjon11:51 Bombedømt russisk tenåring til sak mot innreiseforbud11:30 Chile: Kongeparet skal åpne dører hos tøff laksekonkurrent11:27 Lundby avsluttet sesongen med seier10:49 Barnetrygden øker for første gang på 23 år10:42 Sp-landsmøtet demper angrepet på Riksrevisjonen10:13 Kilder: May presses av partifeller til å gå av08:54 Risiko for demningsbrist i Brasil08:47 Skipet slepes mot land - 479 evakuert08:40 SV-forslag utløser tråler-splid i Senterpartiet07:33 Danmark sender redningshelikopter til Norge07:07 Første valg i Thailand siden kuppet i 201406:37 Mann til sykehus etter knivstikking i Nordland06:37 Kraftig jordskjelv øst i Indonesia05:50 Dette skjer i dag05:24 Dette skjedde i natt05:05 Cruiseskip skal ha vært 100 meter fra å gå på grunn04:56 En av verdens mest etterlyste drapsmistenkte tatt i Romania04:49 Over 63 millioner til pårørende etter moskémassakren04:34 Evakueringen av cruisepassasjerer vil ta tid04:25 Dødstallene stiger etter angrepet i Mali03:49 16 personer sendt til legevakt eller sykehus etter cruiseulykken03:47 Cruiseskip seiler mot Molde03:26 262 evakuert fra cruiseskip03:00 Omfattende grisekjøring i flokk på E6 og Fornebu
Siste nytt
09:24NorgeFembarnsfar tiltalt for voldtekt av to av sine barn09:14Helse og livsstilNy forskning: Menneskekroppen kan ha evnen til å sanse jordas magnetfelt09:12PengerNasdaq utsetter svarfristen på sitt bud på Oslo Børs08:50SportDag 5 av rettssaken mellom Kristoffersen og skiforbundet08:45SportKlæbo og Østberg hentet millioner i premiepenger07:52NorgeKvinne med barnevogn overfalt på Sem i Vestfold07:44Reise– Turistbusser får ikke kjøre i Oslo sentrum07:22SportLøfshus ser fram til familiehelger etter 15 år i verdenscupsirkuset07:05VerdenNetanyahu avkorter USA-besøk etter rakettangrep i Israel06:37SportNordtveit tror på helt annet kampbilde mot Sverige06:31VerdenFlere juridiske floker venter for Trump06:15NorgeUndersøkelser av Viking Sky begynner mandag06:02Verden20 år siden NATO bombet Serbia06:00SportThingnes Bøs supersesong: har gått inn 4,5 mill. i premiepenger05:50NorgeDette skjer i dag05:35NorgeNorge har tatt imot atomavfall fra andre land05:30NorgeDette skjedde i natt05:00NorgeStatsråder: – Næringslivet må ansette folk som har falt utenfor arbeidsmarkedet04:56VerdenArdern kunngjør offentlig gransking av Christchurch-angrep04:38PolitikkOrbán ut mot EU etter utestengelse04:30VerdenFire år med bombekrig – Jemens barn betaler en høy pris04:25NorgeFlere menn tiltalt for grovt ran, voldtekt og frihetsberøvelse04:11VerdenBoeing inviterer til møte om 737 MAX03:28NorgeMedlemsvekst i Grønn Ungdom etter klimaaksjon03:20VerdenAnklager om valgfusk i Thailand02:45VerdenBaby døde etter mislykket omskjæring i Italia02:41PengerSjeføkonom: Boligen din blir mindre verdt de neste årene02:21VerdenLapp med New Zealand-referanse funnet etter branntilløp i amerikansk moské01:45NorgeSp vil ikke love rødgrønt kommunesamarbeid01:40VerdenFlyangrep mot Gazastripen01:02VerdenFlertall for strengere våpenlover i USA, viser måling00:58NorgeTo menn påkjørt av stjålet varebil i Telemark00:17VerdenRussiske soldater og utstyr til Venezuela00:13NorgeNytt vikingfunn i Vestfold23:54VerdenRomania og Honduras flytter sine ambassader til Jerusalem23:40VerdenKongressledere: Justisministeren er ikke objektiv23:35NorgeWaras samboer klager VG inn for PFU21:55Verden– Vil utforske om det er liv på Triton21:52NorgeOmråde i Oslo sentrum sperret etter funn av mistenkelig gjenstand21:45VerdenGraham: – Dårlig dag for dem som håpet på Trumps fall21:34NorgeTo skadd, en av dem kritisk, etter å ha blitt påkjørt av stjålet varebil i Telemark21:19PolitikkSp ligger an til å få flere ordførere enn Ap21:10NorgeVG: Flere mulige årsaker til Sky Vikings lammende motorstans20:54VerdenMueller har ikke funnet bevis for sammensvergelse med Russland20:50NorgeMars blir den 100. måneden med temperatur over normalen på Svalbard20:30VerdenGillibrand: – Trump er en feiging20:26PolitikkRøe Isaksen skal sammenligne norske matvarepriser med utenlandske20:15VerdenGaza-dokumentar: Karma (20) har opplevd tre kriger20:00SportNorge vant Golden League etter seier mot Frankrike19:38VerdenOverlevende etter syklonen i Mosambik: – Vannet var fullt av slanger19:09VerdenIS-krigere kommer ut av tunneler i Syria18:31NorgeAustralsk ektepar: Vi fryktet at det kunne være slutten17:52NorgeVGs gransking offentliggjøres til uka17:27VerdenMali lover å oppløse milits etter massakre17:03Politikk– Astrologi er ingen etterspurt kompetanse16:33NorgeCruisepassasjerer jublet da Viking Sky la til kai i Molde etter dramatisk døgn16:22SportKlæbo rykket fra Bolsjunov og vant verdenscupen16:20NorgeMolde gjør seg klar for cruisepassasjerer16:02NorgeMann som ble skutt av politiet, har ikke villet la seg avhøre15:58VerdenFem millioner ber May avlyse brexit15:53VerdenUSAs justisminister forbereder Mueller-notat15:36Sport– Det har vært en veldig, veldig spesiell sesong15:01VerdenDødstallet stiger etter syklon i Øst-Afrika14:57SportØstberg vant verdenscupen sammenlagt14:52PolitikkSolberg takker redningsmannskapene14:46SportYngstemann Ingebrigtsen stiller i VM i terrengløp i Danmark14:44NorgeForsvaret: Redningsaksjon helt på kanten av hva helikoptrene kunne klare14:28SportEckhoff ett sekund fra seieren i verdenscupavslutningen i Holmenkollen14:14PolitikkKlimafløyen i Sp jubler over seire på landsmøtet14:08VerdenFN i sjokk etter massakre på sivile i Mali13:53NorgePassasjer: – Fikk Titanic-følelse12:53NorgeMann skadd i knivstikking i Grenland12:19Norge20 år siden Bondevik sendte fly til Nato-bombing av Jugoslavia12:17VerdenTo kvinnelige journalister tildelt Kim Wall-stipend12:13VerdenMåling: Opposisjonen i Thailand ligger an til å få flest stemmer11:56PolitikkSenterpartiet vedtok omfattende klimaresolusjon11:51NorgeBombedømt russisk tenåring til sak mot innreiseforbud11:30VerdenChile: Kongeparet skal åpne dører hos tøff laksekonkurrent11:27SportLundby avsluttet sesongen med seier10:49PrivatøkonomiBarnetrygden øker for første gang på 23 år10:42PolitikkSp-landsmøtet demper angrepet på Riksrevisjonen10:13PolitikkKilder: May presses av partifeller til å gå av08:54VerdenRisiko for demningsbrist i Brasil08:47NorgeSkipet slepes mot land - 479 evakuert08:40PengerSV-forslag utløser tråler-splid i Senterpartiet07:33NorgeDanmark sender redningshelikopter til Norge07:07VerdenFørste valg i Thailand siden kuppet i 201406:37NorgeMann til sykehus etter knivstikking i Nordland06:37VerdenKraftig jordskjelv øst i Indonesia05:50NorgeDette skjer i dag05:24NorgeDette skjedde i natt05:05NorgeCruiseskip skal ha vært 100 meter fra å gå på grunn04:56VerdenEn av verdens mest etterlyste drapsmistenkte tatt i Romania04:49VerdenOver 63 millioner til pårørende etter moskémassakren04:34NorgeEvakueringen av cruisepassasjerer vil ta tid04:25VerdenDødstallene stiger etter angrepet i Mali03:49Norge16 personer sendt til legevakt eller sykehus etter cruiseulykken03:47NorgeCruiseskip seiler mot Molde03:26Norge262 evakuert fra cruiseskip03:00NorgeOmfattende grisekjøring i flokk på E6 og Fornebu
Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus