Advokatene Stig L. Bech og Thomas Setsaas' guide til hva man må tåle fra naboen

Denne artikkelen ble først publisert hos Finansavisen/Kapital.

«Dømt for å kappe naboens uthus i to». «Nesøya-rikinger i kloakkrangel». «Ulovligheter, drager og avslørende bilder».

Man kan nesten daglig lese om naboer som havner i tottene på hverandre. Og jo rikere man er, desto dypere og mer langvarig og dyr kan striden ofte bli.

Nabokrangler mellom rike mennesker innebærer ikke rent sjelden også bruk av advokater. Er du milliardær, eller veldig rik, har du gjerne en fast advokat til bruk i business og til skattesaker, og da havner også nabofeider ved vedkommendes bord. Det bekrefter Stig L. Bech, partner i Advokatfirmaet Haavind, en kjent skikkelse i eiendomskretser. Tidligere har han blant annet vært i BAHR og Wiersholm.

– Det er ikke uvanlig at vi blir bedt om å bistå klienter som har havnet i nabokrangler privat, sier han.

Det er ikke uvanlig at vi blir bedt om å bistå klienter som har havnet i nabokrangler privat.

Kapital har snakket med Bech og kollegaen, senioradvokat Thomas Setsaas, om hva de vanligste nabokranglene består i, også for en- og tosifrede millionærer, og ikke minst hva du må tåle av naboen, og hva du kan kreve med loven i din hånd.

Basert på samtalen har vi laget en guide til hvordan du bør forholde deg til utsikt, adkomst og ikke minst trær til besvær hos den j... (!) naboen uten å havne i juridisk uføre.

Kan man sitte naken i sin egen hage? Se svar lenger ned i saken. Illustrasjon: Mikael Noguchi

Gjengangerne

«En av tre krangler med naboen,» skrev Budstikka. Den dekker det geografiske området Asker og Bærum med mange ressurssterke personer, og refererte til en undersøkelse gjort av DNB Eiendom. Hva krangler naboer mest om? De to advokatene ser på hverandre og ler litt når fotografen vil ha dem til å stå bak en hekk.

– Det klassiske eksempelet er trær og hekker som skygger for tomten eller reduserer utsikten, sier Bech.

– Vi er særlig opptatt av sollys, utsikt og fredelige omgivelser. Andre tradisjonelle gjengangere er støy, uenighet om tomtegrenser, oppføring av gjerde og forstøtningsmurer, oppføring av bygg og uenighet om adkomstveier, sier han.

Les også: Petter Olsen-bilde under hammeren: – Sannsynlig med norsk auksjonsrekord

Naboen er ikke bare naboen

– Utgangspunktet er at man faktisk må tåle noen ulemper fra naboen, supplerer kollegaen Setsaas.

Utgangspunktet er at man faktisk må tåle noen ulemper fra naboen.

Han utdyper:

– Det går likevel en grense for hva man må finne seg i. Den rettslige tålegrensen i naboloven sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen.

Så kommer naturligvis det kjedelige – og irriterende:

– Hva som anses urimelig i lovens forstand må vurderes konkret, og er ikke nødvendigvis sammenfallende med hva du selv opplever som urimelig. Det kan være utfordrende for naboer å enes om hvor denne grensen går, og det er ofte ikke et klart svar. Hva som er urimelig oppleves ulikt avhengig av personlige tålegrenser. Men dersom noe også er unødvendig, er tålegrensen fort overskredet, forklarer Setsaas.

Bech tilføyer:

– Det er ikke bare nærmeste nabo med felles eiendomsgrense som anses som nabo etter loven. Litt forenklet sagt omfattes de som bor i nærheten av deg.

Det er ikke bare nærmeste nabo med felles eiendomsgrense som anses som nabo etter loven.

Regn på treet

La oss gå over til noen eksempler. Hva kan man gjøre hvis naboens tre skygger for sollyset eller reduserer utsikten? Er det bare å finne frem motorsagen?

– Hvis naboens trær, grener eller røtter kommer over på din eiendom, og dette er til ulempe for deg, kan du be om at disse enten beskjæres eller fjernes, eller fjerne det selv. Når det gjelder sjenerende trær på naboens eiendom, er det viktig at du ikke tar saken, eller si saksen, i egne hender. Det er straffbart, advarer Bech.

Den erfarne advokaten Stig L. Bech advarer mot å gå løs på naboen trær. – Det er straffbart, Foto: Thomas Bjørnflaten

– Den alminnelige tålegrensen gjelder her som ellers. Men i tillegg gjelder det en egen særbestemmelse om trær i naboloven. Treet kan ikke stå nærmere tomtegrensen enn 1/3 av trehøyden, så lenge treet ikke har en spesiell nytteverdi for eieren eller treet er viktig for naturmangfoldet på stedet, sier Bech.

Han eksemplifiserer med et regnestykke. Et tre som under de nevnte forutsetningene er ni meter høyt, kan ikke stå nærmere enn tre meter fra tomtegrensen.

– Hvis dette er tilfelle, kan du be naboen om å i det minste beskjære treet. Til slutt er det viktig å være klar over at trær ofte er vernet av regulerings- og kommuneplaner, og at det kan være forbud mot å felle større trær. I tråd med småhusplanen gjelder dette en vesentlig andel av eiendommene i småhusområdene i Oslo.

Gjerdeplikten

Kan naboen sette opp et gjerde på felles tomtegrense uten samtykke fra den andre?

– Naboen har lov til å sette opp et gjerde eller en hekk på delelinjen mellom eiendommene, men ikke lenger inn på naboeiendommen enn på sin egen grunn og ikke lenger inn enn 0,5 meter, forteller Setsaas.

– Naboen må i utgangspunktet ta hele kostnaden for å oppføre gjerdet eller hekken og stå for vedlikeholdet. Hvis gjerdet har en klar nytteverdi for naboen, foreligger det «gjerdeplikt». Da kan den andre kreve at utgiftene deles, så lenge nytteverdien er større enn kostnadene. Vedlikeholdet vil da også fordeles likt (hver sin side), med mindre den ene siden av gjerdet (av naturlige årsaker) krever mer vedlikehold. Er man uenig om det foreligger gjerdeplikt, kan man enten gå rettens vei eller kreve gjerdeskjønn og be om jordskifterettens avgjørelse.

Illustrasjon: Mikael Noguchi

Grenseoverskridende

– Hva gjør man om du og naboen er uenige om hvor tomtegrensen går?

– Dersom man er uenige om tomtegrensen, bør man først undersøke om det er gjennomført såkalt oppmålingsforretning som har klarlagt eiendomsgrensene, anbefaler Bech.

Dersom man er uenige om tomtegrensen, bør man først undersøke om det er gjennomført såkalt oppmålingsforretning som har klarlagt eiendomsgrensene.

– Nye målemetoder har heldigvis medført at eiendomsgrensene kan være fastsatt med stor nøyaktighet. Ved behov kan man også be kommunen gjennomføre en ny oppmålingsforretning. Om naboene likevel ikke blir enige, kan man bringe saken inn for avgjørelse hos jordskifteretten eller for forliksrådet/tingretten, sier han.

Planering, oppføring av forstøtningsmurer og utgraving på tomten kan også sette sinnene i kok, særlig hvis det får konsekvenser for ens egen tomt.

– Forutsatt at tiltaket er i tråd med plan- og bygningsloven, har naboen i utgangspunktet lov til å planere, oppføre forstøtningsmurer og grave på egen tomt. Igjen, så lenge dette ikke er til urimelig skade eller ulempe for naboen, forklarer Setsaas.

– Dersom tålegrensen overskrides, kan naboen kreve at arbeidet opphører. Utføres tiltaket, og det oppstår skade på nabotomten, kan naboen kreve erstatning. Merk at det er viktig å si ifra til naboen allerede ved oppstart av arbeidet hvis du er redd for at det oppstår skader. På den måten unngår du at erstatningen settes ned eller bortfaller som følge av at du etter god naboskikk burde sagt ifra tidligere.

Les også: Høstens store kjøpeguide

Når du tror det er «din» hage

I moderne nybyggprosjekter har man som regel ønsket å maksimere utnyttelsen ved å bygge flere boliger på samme tomt. Her er det mange som ikke vet hva som gjelder.

– Ofte har boenhetene fått et typisk eksklusivt bruksareal som utgjør «deres hage», altså en enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene, sier Setsaas.

– Selv om arealet er eksklusivt, kan det likevel være flere begrensninger på hva man får lov til å gjøre på «sin tomt», og i utgangspunktet er det fremdeles sameiet som bestemmer hvordan arealet kan benyttes.

Endring av bebyggelse eller tomt som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, krever også minst to tredjedeler flertall på årsmøtet, forklarer Setsaas.

En seksjonseier kan ikke oppføre en sykkelbod på sitt eksklusive areal uten samtykke.

– En seksjonseier kan ikke oppføre en sykkelbod på sitt eksklusive areal uten samtykke. Dette er nok få klar over der man har et eksklusivt bruksareal som fremstår som en vanlig hage. Ofte oppstår det også uenighet om hvem som har vedlikeholdsplikten for slike arealer. Vår anbefaling er at eksklusive bruksretter til fellesareal vedtektsfestes for å unngå tvil om retten, omfanget og om bruken av arealet. Om dette ikke allerede er gjort, bør sameiet også vurdere om arealet skal seksjoneres som en tilleggsdel for hver boenhet. Da vil man få større frihet til å bruke arealet som man ønsker.

Les også: Milliardærene krangler så busta fyker: – Visst faen er det personlig!

Ta på vei

Utbyggingsprosjekter medfører gjerne økt bruk av veiretter. Hvordan blir det da? Gjelder veiretten for hele utbyggingsprosjektet?

– Omfanget av veiretten beror i første omgang på hva som er avtalt, sier Bech.

– Hvis avtalen er taus, må man forvente en viss økt bruk av veiretten i tråd med samfunnsutviklingen. Det avgjørende er om bruken overskrider tålegrensen, altså om den økte bruken er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for andre. Den konkrete vurderingen er i stor grad avhengig av de lokale forholdene og omstendighetene. I praksis tillates det ofte endel, men det går en grense, særlig hvis bruken reduserer verdien på den tjenende eiendommen.

Hvis avtalen er taus, må man forvente en viss økt bruk av veiretten i tråd med samfunnsutviklingen.

Haavind-advokatene Thomas Setsaas (t.v.) og Stig L Bech forteller om hva som er lov å gjøre med grener og trær. Foto: Thomas Bjørnflaten

– Hva er det beste tipset for å unngå konflikt med naboen?

– Snakk med naboen og ikke om naboen. Mange tvister kunne vært unngått ved bedre kommunikasjon, og da helst før skaden har skjedd. Våre erfaringer tilsier at den som går i dialog tidlig ofte kommer bedre ut av det, enn den som tar seg til rette og håper på det beste. Det er også viktig å undersøke hva man faktisk har rett til å gjøre på sin egen tomt, og hva naboen har rett til å gjøre på sin tomt, avslutter Bech.

Les også: Milliardærfavoritt: – Vi skryter av det med en gang

Uten en tråd

Har man lov til være naken i egen hage? Det var tema for en artikkel i medlemsbladet Hus & Bolig som utgis av interesseorganisasjonen Huseierne. Bakgrunnen var at et borettslag i Bergen vedtok et forbud mot å oppholde seg uten klær på balkongene. «Kan man nekte noen å oppholde seg nakne på egen balkong? Og hva er greit i egen hage?» ble det spurt i ingressen i saken.

Advokat Morten Fæste i Huseierne mente at et forbud mot å gå naken på egen balkong antagelig går utover hva et borettslag kan bestemme. «Det blir rett og slett for inngripende,» uttalte han. Hverken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har regler om nakenhet. På direkte spørsmål om man kan gå rundt uten klær i egen hage eller i egen bolig om naboer kan se inn, svarte Fæste at man i utgangspunktet kan det.

«Det er imidlertid lurt å vise hensyn til andre dersom det er mye innsyn. Unødvendig adferd som er til sjenanse for naboene, kan være i strid med tålegrensen i naboloven. Men er det lite innsyn, er det fritt frem,» sa advokaten.