Den bitre bygårdskonflikten

Det skulle vært et yrende liv med ungkarer og barnefamilier, samboerpar og pensjonister. Vorspiel, visninger, oppussing og naboklager. Med blomsterpotter i vinduskarmene og persienner på soverommene. En fersk episode av «Friends» skulle rullet over TV-skjermen på 90-tallet, mens magetoppene og de rutete flanellskjortene hang klare i skapet og beboerne bet negler på grunn av den stigende boliglånsrenten.

Men sånn har det ikke vært. Det var ingen som satt spente ved kjøkkenbenken og lurte på om verden gikk under på nyttårsaften 1999. Det var ingen som oppgraderte leilighetene sine med stadig nyere teknologi utover 2000-tallet.

Det er ingen som bor der i 2018.

– En svært spesiell sak

På alle kanter har leiligheter i andre bygårder satt nye prisrekorder og fulgt den elleville prisgaloppen i Oslo, men i denne bygården er det tomt og stille. En bitter konflikt mellom to eiendomsutviklere henger som mørke skyer over Håkons gate 12 på Tøyen i Oslo.

– En svært spesiell sak, konstaterer advokat Kristian Huser, som representerer Ingvar Brudeli i konflikten med Odd Kåre Markegård og Markegårds to sønner.

Brudeli hevder han eier 40 prosent av Håkons gate 12, etter en muntlig avtale som ble inngått i 1992. Motparten bestrider eierskapet av den enkle grunn at det ikke finnes noe skriftlig dokumentasjon på denne avtalen. Det er, og har aldri vært, noen kontrakt som bekrefter Brudelis eierskap.

– Det stemmer, men vi påberopte andre bevis, sier Huser.

I retten la han frem dokumenter fra offentlige instanser der Brudeli og Markegård begge blir nevnt som eiere. I tillegg hadde han med seg en ringperm med fakturaer som skal vise utgifter på rehabilitering av Håkons gate 12.

– Klienten min har brukt mer enn 10 millioner kroner på rehabilitering av bygården. Det er en rar ting å gjøre hvis du ikke har noe eierskap, sier Huser.

– Det er vel også litt rart å eie 40 prosent av en bygård uten å ha det skriftlig?

– Ja, absolutt. Han har satt seg i en vanskelig situasjon.

Tingretten brukte før sommeren en uke på saken for å få lagt frem alle bevis. Dommen skal falle i disse dager. Rettssaken er foreløpig siste kapittel i bygårdssagaen på Tøyen, etter politianmeldelse, pålegg om riving og flere rettssaker. Dette er historien til Håkons gate 12.

Les også: Hotellkonge angriper kjedehoteller

– Det var ikke noe glory

I arkivet til Plan- og bygningsetaten går det en sak datert tilbake til 1983 om en sliten og forfallen bygård, på lik linje med mange andre bygårder i området. I 1979 ble den kjøpt av Petter Martin Hustad og Kjell Petter Arntzen.

– Standarden var noenlunde brukbar. Det var en bygård med mange små leiligheter, sier Hustad.

Han husker ikke når de solgte, men på 80-tallet dukket John Skarpås opp som eier, gjennom selskapet Dagsmat AS.

– Står bygården tom nå? Jeg blir helt stum! Det visste jeg ikke noe om, sier Skarpås.

Finansavisen har snakket med en beboer av Håkons gate 12 på 80-tallet. Hun har følgende beskrivelse av bygården hun bodde i:

– Det var sopp i kjelleren. Det var ikke noe glory, forteller hun.

På grunn av mange bygårder i dårlig forfatning på Oslos østkant, vedtok Oslo kommune et større byfornyelsesprosjekt. Gårder ble kjøpt opp ved tvang av kommunen hvis de bare sto til forfall. Dette skjedde med Håkons gate 12 i 1985. Tre år senere ble bygården ervervet av Oslo Byfornyelse, selskapet som gjennomførte byfornyelsen med oppussing av bygårdene. Det var også planen for Håkons gate 12, men her skjedde det lite.

Les også: Hareide solgte boligen til langt over prisantydning

Sagaen begynner

I 1992 ble Håkons gate 12 solgt til private Modus AS. På dette tidspunktet hadde alle beboerne flyttet ut. Bygården sto tom. Modus beholdt ikke eierskapet lenge og solgte videre samme år. Det er nå sagaen i Håkons gate 12 for alvor begynner.

Modus solgte først til Ingvar Brudeli, som var en betydelig skikkelse innen eiendomsutvikling på 1990- og 2000-tallet. Likevel er det ikke Brudeli, men Markegård som ender opp som eier. Førstnevnte hevdet at Modus foretok et ulovlig dobbeltsalg ved først å selge til Brudeli og deretter til Markegård.

Markegård hevder på sin side at Brudeli ikke betalte for seg, og at salget aldri ble fullført. Dermed kom Markegård inn og benyttet mulighet til å kjøpe bygården for 750.000 kroner. Brudeli hevder at han og Markegård deretter inngikk en avtale om å dele eierskapet i bygården, en avtale Markegård bestrider på det sterkeste.

Les også: Andreassen: - Det ventes ikke noe krakk, men...

Første pålegg om rivning

Det som er sikkert er at Markegård og Brudeli har samarbeidet om ulike rehabiliteringsprosjekter av bygården, selv om det på begynnelsen av 90-tallet tilsynelatende skjedde lite i Håkons gate 12, men mye i arkivet til Plan- og bygningsetaten. Først ut var pålegg om sikring av den tomme bygården. Deretter fulgte et hav av nye pålegg om utbedringer og vedlikehold, og deretter forelegg fordi påleggene ikke ble fulgt.

Foto: Eivind Yggeseth

Frem til Plan og Bygg valgte å gå til politianmeldelse i 1996, en anmeldelse som senere ble henlagt. Spørsmål om gebyrer på grunn av forsinket vedlikehold havnet i namsretten, som kom med kjennelse om tvangsinnkreving. Namsrettens kjennelse ble opphevet av lagmannsretten, og begjæringen om utlegg ble trukket tilbake fra byfogden i Oslo.

Markegård og Brudeli meldte om ulike utbedringsplaner, men i 1998 kom første pålegg om rivning. Bygningen var etter kommunens skjønn i en slik stand at den ikke kunne rehabiliteres tilfredsstillende. Byantikvaren brukte også tydelige ord i sin uttalelse i saken.

«Det synes som om skadeomfanget er uvanlig stort, og etter alt å dømme er også huset utsatt for alvorlige soppangrep. Dersom bygningen skal kunne settes i stand, vil det kreve et omfattende arbeid og innebære omfattende kostnader».

Likevel ble pålegget etter kort tid omgjort. Markegård og Brudeli fikk som tiltakshavere igangsettingstillatelse til å utbedre Håkons gate 12 til 30-årsstandard. Planen var å slå sammen noen av de mindre leilighetene, innrede toaletter, bygge ut loftet med tre leiligheter og bygge leiligheter i første etasje som tidligere var butikklokale.

I gjeldende reguleringsplan står det at deler av førsteetasjen skal benyttes til barnehage, men tiltakshaverne fikk slippe. Mye ble gjort, men rehabiliteringen ble likevel aldri fullført og Håkons gate 12 ble stående tom.

Les også: Nytt høyhus på høyde med Postgirobygget er foreslått ved Oslo S

Mislykket oppussing

Høsten 2003 reagerte naboer i Håkons gate 20. Styreleder Stian Pettersen sendte en omfattende epost til Plan- og bygningsetaten der han etterspurte hvorfor nabogården fikk lov til å forfalle uten konsekvenser, og at flere pålegg fra Plan- og bygningsetaten åpenbart ikke var fulgt.

(Saken fortsetter under)

Ingvar Brudeli (t.v.) mener han eier 40 prosent av Håkons gate 12. Foto: Karl Braanaas

Brevet hjalp, for i 2004 ble det tatt grep fra Plan- og bygningsetaten. Samme året kom et nytt pålegg om rivning. Men på samme måte som sist fikk likevel Markegård og Brudeli igangsettingstillatelse til å rehabilitere, denne gangen med Brudeli-selskapet Storgaten 99 som tiltakshaver. Prosjektet hadde vokst til 24 leiligheter, med flere leiligheter på loftet. Heller ikke denne gangen kom de i mål med oppussingen.

– Hvorfor er ikke rehabiliteringen ferdigstilt?

– Det er ting som må avklares mellom meg og han andre, svarer Ingvar Brudeli.

– Du tenker på eierskapstvisten med Markegård?

– Nei, det har jeg ikke sagt. Det er ting som må avklares.

– Da tenker du på rettssaken?

– Nei, det har jeg ikke sagt. Jeg har sagt at ting må avklares.

– Det er jo et ganske diffust svar?

– Ja, det er det kanskje, men det er godt nok for meg. Jeg kan ikke komme med noen flere svar.

Les også: Boligprisene marginalt ned i august

Naboene har gitt opp

Odd Kåre Markegård har ikke anledning til å uttale seg til Finansavisen, men advokatene Laila Marie Bendiksen og Odd R. Tvedt, som representerer Markegård og Markegårds sønner, skriver i en epost på vegne av eierne at det er gjort omfattende arbeid med Håkons gate 12, og at det er sammensatte årsaker til at rehabiliteringen ikke er fullført.

«Dette har sammenheng med at det har vært ulike tvister om eiendommen siden den ble ervervet av oss. Tvistesaker og latente tvister, og dessuten sykdom har ført til at ressurser har måttet blitt kanalisert til andre prosjekter over en lang periode», skriver de i en epost.

Foto: Eivind Yggeseth

«Det er sterkt beklagelig at situasjonen har blitt slik, men det tas sikte på ferdigstillelse av oppgradering, og utleie eller salg av leilighetene så snart det foreligger en rettskraftig avgjørelse av den foreliggende tvisten som står for retten».

De skriver videre at fasaden er utbedret og at konstruksjonen er forsterket. Det er lagt nytt tak på hele gården og nye vinduer er montert. «Sikring av eiendommen er gjennomført på en adekvat måte, og eierne fører regelmessig kontroll med dette. Det er også utført omfattende arbeider innvendig med blant annet nye rørstiger og elektrisk anlegg, og oppbygging av nye leiligheter».

Nå i 2018 begynner muren igjen å sprekke opp enkelte steder. Rundt noen av vinduene datert 1998 tyter isolasjonen ut. Naboene bare rusler forbi uten å vie Håkons gate 12 et eneste blikk. De har gitt opp at bygården igjen skal få liv.

Les også: Denne tomten kan bli din for 8,1 millarder kroner

Har ingen oversikt

Plan- og bygningsetaten har ikke vært involvert i saken de seneste årene, og har ikke oversikt over hva som er gjort med bygården. De har heller ikke etterspurt dokumentasjon.

«I 2004 ble det søkt om rehabilitering av Håkons gate 12. Vi ga igangsettingstillatelse i 2005. Vanlig prosess vil være at ansvarlig søker sender inn anmodning om brukstillatelse eller ferdigattest når de mener seg ferdige med arbeidene. Noen slik anmodning kom ikke den gang», skriver Atle Jan Larsen, senior kommunikasjonsrådgiver i Plan- og bygningsetaten i en epost.

Det siste dokumentet i arkivet til etaten er et sluttnotat datert til 2014. Byggesaken i Håkons gate 12 er henlagt fordi igangsettingstillatelsen er eldre enn tre år.

– I og med at arbeidene aldri ble ferdig, betyr det at pålegget om rivning blir gjeldende igjen?

«Det er i utgangspunktet tiltakshavers ansvar å sørge for at byggesaken avsluttes med ferdigattest. Dersom bygården i dag er i en slik stand at det kan oppstå fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø vil vi følge opp saken. I denne saken vurderer vi å gjennomføre en befaring», skriver Larsen.

Les også: Lundteigen refser prinsesse Märtha: – Upassende

Saksøkt alle eierne

Ifølge kjøpekontrakter eier Odd Kåre Markegård 20 prosent, Markegård-selskapet Oslo Eiendomsinvest 33 prosent, de to Markegård-sønnene 12,5 prosent hver og Dovre Prosjekt 22 prosent av Håkons gate 12. Sistnevnte eies 60 prosent av Markegård-selskapet Ok Invest Holding, 34 prosent av Vidar Vissebråten og 6 prosent av Markegård privat.

Ingvar Brudeli har saksøkt alle eierne for å gjøre krav på sine angivelige 40 prosent. I og med at det ikke foreligger noen skriftlig kontrakt mellom partene, brukte advokat Huser mye tid i retten på å legge frem dokumenter der Markegård og Brudeli begge blir henvist til som eiere.

I varselet om pålegg om riving fra Plan- og bygningsetaten står det for eksempel at «etter henvendelse fra Odd Kåre Markegård, som i tillegg til Ingvar Brudeli var registrert som eier av eiendommen…».

Advokat Bendiksen avviser i sitt sluttinnlegg alle krav som Brudeli kommer med, både den angivelige avtalen og investeringene Brudeli skal ha gjort i bygget.

«Det anføres dessuten som klart uriktig at Markegård skulle ha noen som helst interesse av å inngå en muntlig kjøpsavtale bare 3 uker etter at han selv kjøpte og betalte kjøpesummen for Håkons gate 12», skriver hun, og fortsetter:

«Det foreligger heller ingen historikk i Markegårds forretningsførsel som tilsier at han inngår eiendomskjøp eller eiendomssalg muntlig og uformelt».

Les også: Brennhete Geilo-hytter

(Saken fortsetter under)

Byantikvar i Oslo, Janne Wilberg, mener Håkons gate 12 vitner om en eier som ikke viser vilje til å ta vare på eiendommen. Foto: NTB Scanpix

Behov for hurtig bistand

Videre skriver hun at Markegård i 1993 faktisk ga Brudeli utsikter til å bli eier fordi det kunne virke som et insentiv for at Brudeli skulle holde tidligere skriftlige avtaler og betale tilbake penger som han på det tidspunktet visstnok skyldte Markegård. Det er ifølge saksøkte denne opsjonen som har gjort at partene har opptrådt i fellesskap overfor Plan- og bygningsetaten. Opsjonen skal senere ha blitt trukket tilbake.

Når det gjelder samarbeidet om rehabilitering skriver Bendiksen at det kun var av forretningsmessig karakter. Brudeli foreslo å engasjere sin egen arkitekt og at Storgaten 99 kunne være tiltakshaver. Markegård trengte hurtig bistand på grunn av rivningskravet fra kommunen.

«Det anføres at saksøker igangsatte aktiviteter og tiltak i Håkons gate 12 uten Markegårds samtykke…», skriver Bendiksen.

«Saksøkte anfører således at Brudelis egenrådige opptreden på egenhånd overfor omverdenen ikke kan tas til inntekt for at Markegård skulle ønske å avgi noen eierandel til ham».

Les også: Boligprisene - hvor går veien videre?

Et eksempel for lærebøkene

Ett punkt i denne rettssaken viser tilbake til en annen rettssak vedrørende Håkons gate 12. Da Markegård kjøpte Håkons gate 12 i 1992, var det med forpliktelse om at eiendommen ble tinglyst med ny eier. Det skjedde imidlertid ikke, som medførte at ulike pålegg og gebyrer ble sendt til tidligere eier, Modus. Plan og bygg ble orientert, som gjorde at dokumentene kom til riktig eier.

Men da nytt pålegg om rivning kom i 2004, ble det sendt til Modus-eier Øistein Haugen, med en tvangsmulkt på 350.000 kroner hvis pålegget ikke ble etterfulgt. Haugen valgte da å gå til sak mot Markegård for å få opphevet kjøpet fordi kjøpskontrakten ikke var fulgt på grunn av manglende tinglysning.

Markegård hevdet derimot det var tinglyst en urådighet på eiendommen fra det havarerte salget til Brudeli. For at Markegård skulle få tinglyst, måtte Haugen få urådigheten slettet. Det ble ikke gjort.

(Saken fortsetter under)

Bygården ligger i Håkons gate 12 på Tøyen, like ved Oslo Fengsel.

Saken som så varte i fem år, kan brukes i juslærebøkene om sivilrettslige saker, der det gjelder å ha tunga rett i munnen:

I den første saken i tingretten ga Markegård aldri noe tilsvar, som medførte en uteblivelsesdom som 23. desember 2004 fastsatte at Modus er eier av Håkons gate 12. Markegård anket dommen, og Modus fulgte opp med å kreve avvisning av anken. Lagmannsretten besluttet anken fremmet og Høyesterett kom til samme avgjørelse.

I ankesaken kom lagmannsretten frem til at tingrettsdommen må avvises og opp til ny behandling. Da saken igjen var oppe i tingretten kom det på nytt ikke noe tilsvar fra Markegård, og en ny uteblivelsesdom ble avsagt 11. mai 2007. Modus er eier av Håkons gate 12.

Les også: Thon Hotels bygger nytt hotell i Lofoten

– Skrivebordsavgjørelse

En måned senere begjærte Markegård oppfrisking av saken, med nye påfølgende runder innom lagmannsretten og Høyesterett. Tingretten avviste oppfriskning, lagmannsretten så ikke noe grunnlag for avvisningen og påfølgende anke ble forkastet i Høyesterett.

I en ny behandling i Oslo tingrett ble det avsagt kjennelse om oppfriskning. Modus anket til lagmannsretten, og i denne rettsrunden kommer Brudeli inn for første gang som partshjelp til Markegård.

Odd R. Tvedt er prosessfullmektig for Odd Arne Markegård, Jens Christian Markegård og Dovre Prosjekt AS. Foto: Kluge

I kjennelsen fra Borgarting Lagmannsrett står det blant annet i tilsvaret til ankemotparten Markegård at «hva gjelder spørsmålet om partshjelp fra Ingvar Brudeli, bekrefter ankemotparten at Brudeli er sameier i eiendommen Håkons gate 12 i Oslo. Det foreligger ingen skriftlig avtale mellom Markegård og Brudeli som dokumenterer eierskapet, men det gjøres gjeldende at ankende part har vært klar over Brudelis eierandel i alle fall siden januar 2004».

Det henvises videre til et brev fra Oslo kommune datert 13. januar til Modus der Brudeli omtales som eier. Etter en helhetsvurdering kommer lagmannsretten frem til at det i «tilstrekkelig grad er sannsynliggjort at Brudeli og Markegård er sameiere i Håkons gate 12».

– Dette var en skrivebordsavgjørelse som ikke betyr noe særlig for saken som går nå, sier advokat Tvedt.

I sitt sluttinnlegg skriver advokat Bendiksen at det var Brudeli som tok initiativ til å være partshjelp og at Markegård følte seg presset til «å ta et valg». I frykt for å bli motarbeidet av Brudeli takket han ja.

Les også: Vil ha 55 millioner for funkis på Snarøya

Betalte aldri rettgebyr

Lagmannsretten forkastet anken til Modus, og dermed endte saken til ny behandling i tingretten med hovedforhandling berammet til 7. september 2009. Gjennom alle de tidligere rettsrundene brukte Modus advokat Aslak Aslaksen som prosessfullmektig, men da saken gikk på nytt for tingretten hadde Aslaksen fratrådt.

Modus skulle føre sin egen sak, men hadde ikke betalt rettsgebyret. Gebyret ble aldri betalt, og dermed ble saken Modus anla mot Markegård fem år tidligere avvist. Modus leverte aldri regnskap for 2007 og ble slettet fra registrene. Sannsynligvis gikk Modus tom for penger.

Finansavisen har prøvd å få kontakt med Øistein Haugen uten hell, og advokat Aslaksen sier han ikke har snakket med sin tidligere klient på mange år. Selv har han ingenting å tilføre saken.

– Det er så lenge siden. Jeg husker ingenting, sier han.

I 2006 ble Håkons gate 12 tinglyst med Oslo Eiendomsinvest som hjemmelshaver. Urådigheten er fortsatt tinglyst på eiendommen (se egen faktaboks nederst).

Lønnsom krangling

Mens rettssaker har gått sin gang og Håkons gate 12 har blitt stående tom, har eiendomsprisene i Oslo steget til værs.

– Bygården ble kjøpt på bunn i 1992 da markedet lå helt brakk, sier eiendomsmegler Anders Langtind i privatmegleren.

– Siden da har boligprisene gått syvgangeren. Eierne har tjent en formue mens kranglingen har foregått på sidelinjen.

Bruksarealet i Håkons gate 12 er på rett i overkant av 1.000 kvadratmeter. Langtind estimerer at snittprisen på rehabiliterte leiligheter i bygården vil kunne ligge på rundt 85.000 kroner kvadratmeteren, som betyr at verdien av en ferdig oppusset bygård er 85 millioner kroner. Med forbehold om at han ikke kjenner til hvor mye arbeid som er gjort i bygården trekker han fra 25 millioner for å dekke resten av rehabiliteringen og avkastningen en potensiell kjøper ønsker.

– Jeg tror ikke jeg bommer så veldig når jeg sier at bygården er verdt nærmere 60 millioner kroner som den står i dag.

– Eierne har vel også et betydelig tap av leieinntekter i perioden det har stått tomt?

– Det er klart de har gått glipp av noen titalls millioner i leieinntekter, men jeg vil likevel si at de har hatt god gammeldags griseflaks. Markedet har reddet dem.

Les også: – Renten er ingen stor demper for boligmarkedet

– Eiere uten bevaringsvilje

Håkons gate 12 er kommunalt listeført med gul farge, men Byantikvaren har ikke vært inne i saken siden uttalelsen vedrørende rivning på slutten av 90-tallet. Hogne Langset, avdelingsleder for område øst, har aldri hørt om den tomme og forfallende bygården. Byantikvar Janne Wilberg synes «det er synd når bygninger blir stående tomme».

– I Håkons gate 12 later det ikke til å skje noe som helst. Det vitner om en eier som ikke viser vilje til å ta vare på bygningen, sier hun.

– På generell basis er vi opptatt av å ha en god dialog med eierne, men hvis det ikke fører frem har vi mulighet til å politianmelde etter kulturminneloven hvis et fredet bygg ikke er vedlikeholdt i tilstrekkelig grad. Men det vil være siste utvei, og ikke en ønsket vei å gå.

Det som er sikkert er at Håkons gate 12 er tom. Snart faller tingrettsdommen i eierskapstvisten, men den kan gå videre i rettssystemet i flere år fremover. Denne rettssaken er uansett bare den første, fordi dommeren har delt sakskomplekset i to. Når eierskapet er klargjort skal det økonomiske oppgjøret for retten.

Sagaen om Håkons gate 12 fortsetter.

Saken er opprinnelig publisert i Finansavisen lørdag 1. september