Derfor skal boligprisene falle videre

Norske boligpriser vil trolig falle en stund til, men det er nesten ingen fare for krakk, konkluderer Handelsbanken i en analyse av boligmarkedet som ble offentliggjort i dag, torsdag.

Banken trekker frem flere faktorer som forklaring på nedkjølingen i det siste, og hvorfor de tror prisene skal noe lenger ned før det snur.

• Nettmøte hos DN.no: Lurer du på noe om boligmarkedet? Still spørsmål nå.

Høy arbeidsinnvandring, lite nybygging Etter at en rekke østeuropeiske land ble med i EU i 2004, har nettoinnvandringen til Norge skutt i været. Frem til 2012 klarte man ikke å bygge nok boliger til å ta unna for økningen i antall husholdninger.

Men i fjor skjedde et skifte, der nybyggingen tok seg kraftig opp i kombinasjon med at innvandringen falt noe.

Høy gjeldsgrad

Norske husholdninger har nå en av verdens høyeste gjeldsgrader. Ifølge Norges Banks tall nærmet gjennomsnittlig gjeld seg 200 prosent av gjennomsnittlig dispoinibel inntekt i husholdningene i fjor. Ifølge SSB nådde gjeldsgraden nesten 210 prosent i tredje kvartal 2013 (red. anm.).

Selv om gjeldsveksten fortsatt er høyere enn lønnsveksten, påpeker Handelsbanken at etterspørselen etter kreditt har falt siden april i fjor. En undersøkelse fra 4. kvartal i fjor viser at etterspørselen etter nye lån falt mer enn bankene selv ventet mot slutten av året i fjor, og bankene tror nå etterspørselen vil falle videre.

Les også på DN.no i dag: Eksperter advarer mot boligstimulering

Bankene strammer inn

Ifølge Handelsbanken er det to årsaker til at etterspørselen etter lån faller. Det ene er nye retningslinjer fra politisk hold, med blant annet strengere krav til egenkapital. Det andre er at bankene selv har blitt mer tilbakeholde med å gi lån av egen fri vilje.

Selv om mange banker selv benekter det siste, viser Handelsbanken til kilder som forteller at det blant annet er blitt vanskeligere å få såkalt mellomfinansiering. Bankene krever oftere at man selger den gamle boligen først, før man får lån til ny. Dette var også tilfellet sist boligprisene falt av betydning i Norge, like etter finanskrisen.

Forholdsvis høy rente

Selv om rentene i Norge, som i store deler av resten av verden, er på historisk meget lave nivåer, kunne de vært enda lavere. Handelsbanken påpeker at Norges Bank har holdt rentene høyere enn de egentlig skulle gjort om de skulle følge sine egne inflasjonsmål.

- Etter vår mening har det også bidratt til nedkjølingen av boligmarkedet, heter det i rapporten.

Lavere lønnsvekst

Banken tror ikke at boligprisene vil gå fra svak nedgang til bratt nedgang. Men de vil falle noe videre. En årsak til det er utsikter til lavere lønnsvekst enn tidligere.

Mens frykt for boligkrakk kan ha bidratt til prisnedgangen så langt, vil denne faktoren trolig få lite å si fremover fordi folk vil se at det fryktede krakket bare er en moderat nedgang. Lønnsutviklingen vil derimot kunne bidra til å sende prisene noe videre ned ut over året, konkluderer banken.

Alt i alt konkluderer Handelsbanken med at det ikke finnes grunnlag for å frykte boligkrakk, men at prisene nok vil falle litt til.

- Vi forventer ingen stor dramatikk i boligmarkedet på dette tidspunkt. Verden rundt Norge faller ikke i grus, de viser snarere tegn til gjeninnhenting. Nettoinnvandringen til Norge er fortsatt høy og sentraliseringen fortsetter - begge bidrar til høyere etterspørsel etter boliger.

Handelsbanken publiserer ikke selv noen nye prognoser på prisutviklingen, men nøyer seg med å slå fast at Norges Banks anslag på 1,6 prosent prisfall i 2014 virker som et "forholdsvis fornuftig estimat".

It´s the oilprice, stupid Samtidig vil ikke Handelsbanken utelukke et langt kraftigere fall i boligprisene

- Vi er også åpen for muligheten for et større fall som følge av at norske boliger er overpriset.

Menn det er ifølge Handelsbanken ikke boligmarkedet selv, men andre faktorer utenfor markedet som potensielt kan utløse et boligkrakk.

- Dersom boligmarkedet krasjer, vil det mest sannsynlig være som følge av et alvorlig tilbakeslag i norsk økonomi, skriver banken, og peker ut den éne faktoren som de tror kan utløse et slikt scenario:

Et bratt fall i oljeprisen.

Les også: - Nå får vi håpe at vi slipper å høre mer snakk om boligkrakk