Grunneierne kan kreve mer for festetomtene

Blant dem som jubler over Høyesteretts snuoperasjon, er Skogeierforbundet.

– Dette er en stor seier for bortfestere. Dommen innebærer en mer rettferdig fordeling av verdiene. Tidligere ville all verdiøkning tilfalle fester – nå får grunneier en større andel av dette. Dette er svært viktig, og kommer til å bety mye for mange grunneiere. Vi er svært glade for at Høyesterett nå har endret rettspraksis, sier administrerende direktør Erik Lahnstein i Norges Skogeierforbund.

Norsk Hyttelag mener på sin side at dommen ikke er så dramatisk som den kan se ut.

– Denne dommen er en seier for de grunneierne som glemte å justere festeavgiften i 2004. For alle andre grunneiere og tomtefestere har den liten betydning, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag.

Han oppfordrer derfor sine medlemmer til å «ta det med ro og nyte våren», og heller spare bekymringene til den nye tomtefesteloven som er på vei.

Bakgrunn: Sterke reaksjoner på nye forslag for festeavgift

Tomteverdi

Striden har stått om hvordan festeavgiften skal reguleres, altså hvor mye det skal koste å leie en tomt. Det avgjørende nå er at Høyesterett har bestemt at prisen for festet tomt kan reguleres etter tomteverdien, selv om avgiften fra 1. januar 2002 har blitt regulert etter konsumprisindeksen.

Det er motsatt konklusjon av den Høyesterett kom fram til i 2007 i den såkalte Bøvredommen, og som ble bekreftet i senere avgjørelser. Høyesterett fastslo den gang at tomtefestere har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.

Dommen var basert på en endring i tomtefesteloven fra 2004, en endring mange grunneiere mente hadde fått urimelige konsekvenser.

Klaget til EMD

Et knippe grunneiere klaget derfor den norske stat inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD). Sommeren 2012 fastslo domstolen at den aktuelle paragrafen i tomtefesteloven var i strid med vernet av eiendomsrett i Den europeiske menneskerettskonvensjonen.

Den rødgrønne regjeringen var ikke enig og anket saken til storkammeret, men her ble saken avvist.

Høyesterett har nå enstemmig kommet fram til at EMDs konklusjon har endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Konsekvensen blir dermed at grunneier får rett til å foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften – uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen.

Skogeierforbundet mener dommen viser hvor viktig det var å bruke store ressurser på å få prøvd lovgivningen for EMD.

Ny lov på vei

Men nye regler er i dag like om hjørnet. Stortinget skal i mai vedta nye endringer i tomtefesteloven, og regjeringens forslag kan bli kostbart særlig for dem som leier store tomter. Regjeringen legger nemlig opp til at grunneieren kan kreve et «engangsløft» av festeavgiften når en kontrakt skal forlenges.

Festeavgiften skal ha et tak på 11.378 kroner per dekar, og for en tomt på mange dekar kan prisen derfor bli høy.

Den nye loven betyr at dommen fra Høyesterett bare har midlertidig betydning, fastslår Norsk Hyttelag. Alle tomtefestere vil uansett risikere et nytt engangsløft, påpekes det.

Striden sto om hvordan festeavgiften skulle reguleres, altså hvor mye det skal koste å leie en tomt. Det avgjørende nå er at Høyesterett har bestemt at prisen for festet tomt nå kan reguleres etter tomteverdien.

Det er motsatt konklusjon av den Høyesterett kom fram til i 2007 i den såkalte Bøvredommen, og som ble bekreftet i senere avgjørelser. Høyesterett fastslo den gang at tomtefestere har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.

Dommen var basert på en endring i tomtefesteloven fra 2004, en endring mange grunneiere mente hadde fått urimelige konsekvenser. De mente blant annet at verdiøkningen på eiendommen bare tilfalt fester.

Bakgrunn: Sterke reaksjoner på nye forslag for festeavgift

Et knippe grunneiere klaget derfor den norske stat inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD). Sommeren 2012 fastslo domstolen at den aktuelle paragrafen i tomtefesteloven var i strid med vernet av eiendomsrett i Den europeiske menneskerettskonvensjonen. Den rødgrønne regjeringen anket saken til storkammeret, men saken ble avvist.

Høyesterett har nå enstemmig kommet fram til at EMDs dom hadde endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Dermed får grunneier rett til å foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen.