Disse bydelene er mest følsomme for prisboom og krakk

Bydelene i Oslo som har gitt høyest boligprisvekst i oppgangstider har også hatt størst fall når markedet faller. Det viser tall DN.no har hentet ut fra statistikken til Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF).

Fra 2003 og frem til finanskrisen steg boligprisene i bydelen Sagene i Oslo 77,8 prosent.

I samme periode steg til sammenligning prisene i Oslo under ett «bare» 55,9 prosent, mens bydelen med svakest prisutvikling, Søndre Nordstrand, steg 46,3 prosent.

Det betyr at prisene på Sagene på fire år økte 39 prosent mer enn snittet i Oslo, og 68 prosent mer enn i bydelen med dårligst prisutvikling.

Les også: Vanskeligere for førstegangskjøpere å få lån til bolig

Omvendt i fallende markedet

Men med finanskrisen ble «alt» snudd på hodet.

I oppgangstider stiger boligprisene klart mest i bydelen Sagene. I nedgangstider faller de også mest her. Selvbygde lekehytter er trolig ikke like utsatt for verdisvingninger, uansett bydel. Foto: Ida von Hanno Bast

I perioden 2007-2009 falt boligprisene i Oslo med 3,2 prosent. Igjen toppet Sagene prisstatistikken - men denne gangen med negativt fortegn: Her falt nemlig prisene hele 13,8 prosent på disse to årene.

I Søndre Nordstrand falt prisene 2,6 prosent, altså mindre enn markedet generelt, og vesentlig mindre enn på Sagene.

Fra 2009-2013 har vi hatt en ny generell oppgangsperiode i boligmarkedet, der boligprisene har klatret 37,4 prosent i Oslo. Igjen er bildet stort sett det samme som før finanskrisen:

De sentrumsnære bydelene stiger mest, med Sagene på topp, opp 49,9 prosent. Bydelene i lenger unna sentrum stiger igjen minst, der for eksempel Søndre Nordstrand bare steg 34,6 prosent.

Les også: Styrket tro på prisfall

(Se hele statistikken i tabellen nederst i saken).

I oppgangstider (kart til venstre) stiger boligprisene mest i sentrum, og minst i utkant av sentrum. I nedgangstider (kartet i midten) utvikler boligprisene seg dårligst i sentrum og best i utkanten. I den siste oppgangsperioden (kartet til høyre) er bildet det samme som i første oppgangsperioden.

Hvor vil prisene utvikle seg best?

Spørsmålet er hvilket område som er lurest å være investert mot i årene fremover. Svaret kan vise seg avhengig av hvorvidt man får fortsatt generell prisoppgang eller ny nedgangsperiode fremover. Men også en rekke andre faktorer kan si noe om hvor den neste boligprisboomen kommer, mener toppene i de største eiendomsmeglerforetakene.

Les også: Kommunen plusset på 600.000 til taksten

Unge og byutvikling avgjørende

– At prisene har både steget mest og sunket mest på i for eksempel Sagene kan ha

Daglig leder i Obos eiendomsmeglere, Jon Haugen.

sammenheng med at kjøpergruppen i dette området er yngre. I andre og mer etablerte områder er det kanskje flere robuste kjøpere, sier daglig leder i Obos eiendomsmeglere, Jon Haugen.

Mangelen på boliger til de mange unge og single i Oslo kan også forklare det samme, mener Haugen.

– Sentrumsnære ett- og toromsleiligheter vil fortsatt ha gunstig prisutvikling fremover, spår han, blant annet som følge av at det bygges for få småleiligheter i sentrum.

Meglersjefen i Obos tror grensen for hva som er sentrumsnært flytter seg stadig utover.

Flere områder der man kan komme seg inn til byen på 10-15 minutter tror han vil være fremtidens vinnerområder, eksempelvis Oppsal, Manglerud og Lambertseter.

Les også: - Florida er definitivt stedet å handle nå

Byutvikling løfter prisene

Noen av bydelene som har hatt god prisutvikling, som for eksmpel Gamle Oslo, har vært preget av raskt byutvikling de siste årene. Med under ti minutter med t-bane til byen, er det ikke rart området er stadig mer attraktivt så lenge kampen i boligmarkedet er generelt tøff, mener Haugen.

– Generelt sett ser man at nybygging kan ha betydning. Det kan dra med seg prisnivåene også på boligene rundt, sier Haugen og viser til to konkrete tilfeller som kan ha påvirket prisene i Gamle Oslo:

– Ensjø er et utviklingsområde vi tror har et stort potensial der den gamle bilbyen blir gjort om til boligby. Samtidig har man utbyggingen av Bjørvika i sentrum, som kan påvirke prisene på Kværnerbyen.

Les også: Dømt til å gå rundt naboens plen

Svakest prisutvikling i innvandrerbydelene

De områdene som har hatt svakest prisutvikling gjennom hele perioden, uavhengig av om markedet generelt har gått opp eller ned, er Grorud, Stovner, Søndre Nordstrand og Alna. Dette er bydeler med høy andel innvandrere.

Obos-sjefen tror ikke det er forklaringen. Uansett taler utviklingen til disse områdenes fordel, mener han.

– Ta Holmlia for eksempel (bydel Søndre Nordstrand, red.anm.). Her kan du få rekkehus med fjordutsikt og ski-in ski-out slalombakke rett utenfor døren til en meget overkommelig pris. Og hvem er kjøperne her nå? Ikke først og fremst innvandrere, snarere tvert om. Det er småbarnsforeldre som flytter fra byen fordi de vil ha større plass, hage og så videre. Det får de på Holmlia, med kort vei inn til byen.

– Så du tror for eksempel Søndre Nordstrand kan bli det neste prisboom-området, selv om det ikke har vært det til nå?

– Potensialet er i alle fall der med attraktiv beliggenhet og en boligmasse det ikke bygges så mye av nær sentrum, konkluderer Haugen.

Les også: Vil kvitte seg med over 200 hytter

Tror svake bydeler vil "slå tilbake"

Administrerende direktør Odd Nymark i Eiendomsmegler1 Oslo Akershus, tror neste

Administrerende direktør Odd Nymark i Eiendomsmegler1 Oslo Akershus

prisboomområde vil bli Bjørvika (Barcode og området rundt Operaen), Sørenga og Gamle Oslo, samt Bjerke bydel.

– Økernområdet vil oppleve en vekst i forbindelse med tunellbyggingen på Ring 3 som ble delvis åpnet i disse dager. Området vil få et skikkelig løft fremover, spår han.

Han har følgende analyse av hovedtrekkene i prisstatistikken siste ti år:

Områdene som går dårligst uansett konjunktur er Alna, Stovner, Grorud og Søndre Nordstrand.

– Oslo Kommune har en storsatsning nå i nyere tid og vi tror at veksten vil være sterk i disse områdene i fremtiden. Nettopp også fordi det ikke har vært den ekstreme økningen tidligere.

Områdene som går best uansett konjunktur er St. Hanshaugen, Nordre Aker og Østensjø - Nordre Aker:

Her har det vært høy byggeaktivitet og storsatsing i forbindelse med etablering av Handelshøyskolen BI i Nydalen. Området har gått fra å være industriområde til et boligområde i denne tidsperioden.

Verst ved nedgang: Sagene, Grunerløkka og Gamle Oslo

– Dette er områder som har blitt svært populære og prisene i disse områdene hadde kraftig vekst i perioden frem til 2007. Denne veksten fikk en justering i nedgangskonjunkturen og skyldes nok nettopp det samme. Stor prisoppgang før fallet.

Best ved nedgang: St Hanshaugen, Nordre Aker, Ullern og Frogner

– Disse områdene har hatt en mye jevnere prisvekst før nedkonjunkturen og vært (foruten Nordre Aker) populære boligområder i lang tid også før 2003. I motsetning til eksempelet over vil det her være slik at markedet var mer etablert og derav også mindre sensitivt for prisnedgang.

Best ved oppgang: Sagene, Gamle Oslo

– Disse områdene har blitt svært populære de siste 10-15 årene og hatt en sterk økning. Svært populært blant de yngre boligkjøperne og stor andel av mindre boliger som trekker gjennomsnittsprisene opp.

Les også: Huseiere varsler massesøksmål mot norske banker

Sentrum «flyter ut»

At boligene i sentrumsnære bydeler har gitt best avkastning siste ti år, vil fortsette tror administrerende direktør i Aktiv Eiendomsmegling, Finn Magnus Rogne-Hansen.

– Imidlertid tror jeg at det vi definerer som bysentrum i dag vil være et betydelig bredere begrep i fremtiden enn hva det er i dag. Et godt eksempel her er Oslo og omegn som jeg tror vil smelte sammen i enda større grad enn i dag.

Også Aktiv-sjefen trekker frem byutvikling som en viktig forklaring på forskjellig prisutvikling fra område til område.

Les også:

Styrket tro på prisfall

Spår prisfall på 17 steder