8 faktorer som taler for fall i boligprisene

Boligprisveksten i Norge stoppet opp i mars, viser tall fra eiendomsmeglerbransjen tirsdag.

- Det var overraskende, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securities til DN.no.

LES MER OM BOLIGSTATISTIKKEN: - En reell utflating av boligprisene

Tror på utflatning

Han hadde sett for seg at den underliggende prisutviklingen i boligmarkedet ville vise at prisene fortsatte opp. Men de sesongjusterte prisene falt faktisk med 0,2 prosent. Sammen med nedjusteringer for februar og januar betyr fallet i mars at boligprisene bare har steget med 0,4 prosent de tre siste månedene.

- Realiteten er at det er veldig få boliger for salg, og at de som legges ut selges fort unna. Da er det litt rart og overraskende at vi ikke fikk prisøkning, sier sjeføkonomen.

Gjennomsnittlig formidlingstid for boliger omsatt i mars var 24 dager. Det er 5 dager mindre enn februar, og 1 dag mindre enn i mars 2012.

Prisene er nå 7,0 prosent høyere enn i mars 2012.

Andreassen har riktignok sett for seg at veksten etter hvert flater ut, men er overrasket over tidspunktet det skjer på. Før dagens tall ble kjent ventet Andreassen en vekst i boligprisene på 6,5 prosent i år.

- Nå kan det like gjerne bli 5,5 prosent, sier Andreassen.

- Det innebærer at prisveksten skal videre ned gjennom året. Vi er litt overrasket over at det kan ha skjedd allerede i mars, men vi har lagt til grunn nullvekst fra over sommeren. Slik sett er vi ikke overrasket over at det bremser opp, men vi har ikke hatt noen følelse av noen trigger som ville utløse det i mars, sier Andreassen.

Mest sannsynlig med videre vekst

Han har derfor en følelse av at nedgangen i mars kan skyldes en tilfeldighet.

- Jeg tror mest at det er en tilfeldighet. Så lenge kreditten flyter såpass greit, renten er lav og arbeidsmarkedet er bra er det mest sannsynlig at prisøkningen fortsetter. Men vi har lenge vært skeptiske til prisnivået - og da kan det alltids skje ting uventet. Det behøver ikke være noen trigger for at det snur, men det kan være at det bare er blitt for dyrt, sier Andreassen.

Han mener likevel at det på kort sikt er flere forhold som taler for videre prisvekst:

Forhold som taler for prisvekst

- De kortidsfundamentale forholdene er positive, sier Andreassen:

• Inntektsveksten er grei
• Arbeidsledigheten er lav
• Rentene er lave
• Samtidig som innvandringen trolig fortsetter
• Boligbyggingen har kommet opp, men er ikke skremmende høy

Andreassen mener likevel det er flere forhold som nå taler for at prisveksten kan stoppe opp, og at prisene også kan komme til å falle

Forhold som taler for prisnedgang

• Prisnivået er i seg selv svært høyt (+ 50 % siden bunnen i 2008)
• Bankene setter opp rentene litt
• Bankene blir tilbakeholdne med å gi lån

- Bankene må prioritere å bygge opp mer egenkapital. Nå vet bankene at alle gjør det samme, så da er de ikke så redd for markedsandelen sin. De er villig til å vokse mindre mot å tjene mer for å bygge opp mer egenkapital, sier Andreassen.

Han mener også at vi nå kan være i ferd med å se at myndighetenes nye retningslinjer, med skjerpede krav til egenkapital, maks lån i forhold til inntekt og krav om å tåle en betydelig renteoppgang, nå kanskje er i ferd med å slå inn.

Forhold som taler for prisnedgang på lengre sikt

Også på lengre sikt er det flere forhold som taler imot videre prisoppgang, mener Andreassen.

• Det kan skje noe med forventningene til norske inntekter

Andreassen viser til at olje- og gassprisene kan bli påvirket av energirevolusjonen som oppdagelsen av store forekomster av skiferolje og -gass kan føre til.

- Som trolig kan få ganske stor betydning og det vil ikke være i Norges favør på noen måte, sier Andreassen.

• Boligbyggingen kan bli mer enn høy nok
• Innnvandringen kan påvirkes negativt av at inntektsveksten kommer litt ned samtidig som det går litt mindre dårlig i Europa
• En normalisering av renten
• Inflasjonen kommer litt opp

- Det kan tenkes at inflasjonen kommer litt opp, at rentene kommer litt opp og kostnadene ved å holde boliglånet blir litt større. Da kan forventningene om evigvarende prisoppgang bli svekket. Og det har vist seg andre steder at det kan være tilstrekkelig for at prisene tar en helt annen vei, sier Andreassen.

LES OGSÅ:

- En reell utflating av boligprisene

Tror på myk landing for boligmarkedet

- Alle rådet meg til å ikke gjøre det

Boligprisene skal opp 20 prosent på 4 år