Må kappe prisene for å få inn folk

– Jeg forventer at den nye husleien kanskje blir 20 prosent lavere enn det jeg har fått før, sier utleier Nikolaos Farmakis.

Som kommunikasjonssjef i Utleiemegleren har han konstant fingeren på pulsen i leiemarkedet.

Nå skal han snart ut i markedet for å finne nye leietagere til én av leilighetene han leier ut på St. Hanshaugen i Oslo. Han er godt forberedt på at han sannsynligvis blir nødt til å sette ned prisen.

- Jeg har noen leietagere som er ferdig 31. mars. Der har jeg hatt en fin avtale. Den skal ut i markedet i april. Det gruer jeg meg skikkelig til. Det kommer til å koste meg, spår Farmakis som mener han kommer til å møte et marked med nedadgående leiepriser.

Les også: Fnyser av "bolignøden" i Oslo

Farmakis får støtte i ferske tall fra en undersøkelse Opinion Perduco har gjort for Oslo Boligbygg KF. Den viser at det ikke ble noen prisoppgang i fjerde kvartal for utleieboligene i hovedstaden. I gjennomsnitt koster det nå 11.800 kroner å leie en leilighet i Oslo. Prisberegningene er gjort på bakgrunn at annonserte leiligheter på Finn.no i fjerde kvartal.

Utleieundersøkelsen viser også at flere justerte prisene ned enn opp i forhold til annonsert pris i forrige kvartal.

Tomme boliger

Gjennom 2012 steg leieprisene i Oslo totalt 5,4 prosent, men med mange ledige leieobjekter er det lite som tyder på at 2013 skal bli noe knallår. Både Farmakis og Opinion Perducos analytikere peker på at et høyt tilbud av boliger trekker prisene ned.

Dessuten har nettoinnflyttingen til Oslo ikke vært lavere siden 2005. Det ble annonsert nesten 5.500 leiligheter til utleie i fjerde kvartal. Ikke siden 2008 har det vært så mange tilgjengelige boliger i årets siste kvartal.

Farmakis og hans meglerkolleger opplever stadig at utleiere har urealistiske forventninger til hva boligen deres kan oppnå i månedsleie.

- De som har store eneboliger som forventer mange titusenvis av kroner tusler hjem med ganske lut rygg, for det får de ikke, sier kommunikasjonssjefen.

Han påpeker at det er lenge siden man kunne satse på rike leietagere som har en bedriften som betaler husleien for dem.

Les også: Venstre vil gjøre det lettere å leie ut

Demper forventningene

At tidene er dårligere bidrar også til å øke konfliktnivå mellom meglere og utleiere.

- En del utleiere skjønner ikke forretningsmodellen helt, og ikke har så mye erfaring. De vil gjerne måke til med flest mulig tusenlapper per måned. De kjefter på megleren, og sier de tar feil. Da blir det krangling på jobben, sier han.

- Kom nedkjølingen i utleiemarkedet overraskende?

- Vi merket det allerede ifjor. Da begynte meglerne å melde om at det var fall i prisene, sier Farmakis.

Han minner om at det naturlig nok er en viss treghet i systemet når det det gjelder å ta inn over seg at leiemarkedet ikke lenger vokser uhemme.

Nærsynte

- Når folk vurderer å kjøpe en bolig for utleie, tar det gjerne tid å ordne finansieringen og å få ektefellen med på laget. Da tar det kanskje ett år fra frøet ble sådd til det spirer. Når du så møter et marked med litt fallende leiepriser, koster det deg mye å snu på forståelsen din. Vi omtaler det som at investorene er litt nærsynte.

- Våre meglere opplever at det ikke hjelper å sette med husleien på en toroms med 500 kroner. Den må ned en tusenlapp.

Markedssjef John Ingar Danielsen i Boligbygg påpeker at det fortsatt er et underskudd på boliger i Oslo, selv om de siste tallene kan tolkes som om leiemarkedet er i ferd med å kjøles noe ned.

- Det er kommet signaler om at arbeidsinnvandringen ikke har så stor vekst som den har vært i en periode. Dessuten kan det komme en renteoppgang. En utleier gjør en konkret vurdering om man skal fortsette å leie ut eller selge den. De posisjonerer seg gjerne etter trend, sier han.

Opinion Perduco forventer at markedsleien i 2013 vil stige i takt med husholdningenes disponible realinntekt, som de anslår til å bli rundt fem prosent.

- Festen er ikke over, istemmer Utleiemeglerens kommunikasjonssjef.

- Husleiene skal stige, boligprisene skal stige, det er fortsatt fest. Men der er litt mindre champagne i glasset, spår Farmakis.