Meny

Dette driver den norske boligprisboomen

Det internasjonale pengefondet IMF mener det norske boligmarkedet er 15 til 20 prosent overpriset (foto: Scanpix).
Det internasjonale pengefondet IMF mener det norske boligmarkedet er 15 til 20 prosent overpriset (foto: Scanpix).

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Det internasjonale pengefondet IMF slår fast at verken høy inntektsvekst eller lav boligbygging kan forklare hele den kraftige prisoppgangen.
Boligkalkulatorer

Dette tjener du på boligen din
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg, med realistiske forutsetninger.

Eie eller leie
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Investering i utleiebolig
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansiering
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Les flere boligartikler

Frykter at «lokkeprisene» er tilbake

De som bor her får ikke strømregning

- Bobler kjenner du igjen først etter at de sprekker

Hard kamp om utleieboligene

Spår bråstopp i boligprisveksten

I forrige uke leverte Det internasjonale pengefondet fra seg sin endelige vurdering av tilstanden i norsk økonomi. I landrapporten slår fondet fast at de høye boligprisene og høy gjeld blant norske husholdningene er en av de sentrale risikofaktorene i økonomien.

IMF viser til at Norge, i likehet med de fleste andre OECD-land, opplevde en rask oppgang i boligprisene fra midten av 1990-tallet frem mot slutten av forrige tiår. Siden begynte prisene å falle i forbindelse med finanskrisen.

- Men i motsetning til andre steder, fortsatte norske boligpriser å stige raskt igjen i 2010. Faktisk har oppgangen i boligprisene i Norge de to siste årene vært blant de sterkeste i OECD, skriver IMF i rapporten.

Forklaringsfaktorer

Fondet har viet det norske boligmarkedet et eget kapittel i den omfattende rapporten. Der tar det for seg mulige forklaringer på den spesielle utviklingen i boligmarkedet her til lands. Og funnene viser at prisoppgangen ikke kan forklares fullt ut med grunnleggende faktorer i markedet, som antall boliger, vekst i befolkningen og høyere inntekter.

Fondet har derfor gått igjennom alle de faktorene som kan se ut til å forklare den raske prisoppgangen:

  • Høy inntektsvekst
  • Boligbygging
  •  Befolkningsvekst
  • Lånerenter
  • Kredittforhold
  • Forventninger om prisvekst
  • Skattesystemet

IMF slår fast at boligprisveksten er bredt basert og at det til tross for noen regionale forskjeller tyder på at det er nasjonale faktorer som i stor grad bidrar til boligprisoppgangen.

Les også: De som bor her får ikke strømregning

Inntektsveksten

- Solid inntektsvekst forklarer bare deler av boomen, skriver IMF og viser til at forholdet mellom boligpriser og inntekter nå er 28 prosent høyere enn det historiske gjennomsnittet.

Nivået er dessuten høyere enn forrige gang boligprisene stupte, for litt over 20 år siden.

Boligbygging og befolkningsvekst

IMF slår fast at tilgangen på boliger til en viss grad bidrar til boomen i boligprisene.

Fondet viser blant annet til at boligprisveksten kontinuerlig har vært høyere enn byggekostnadene. Dette kan peke i retning av regulatoriske hindringer og at det ikke er nok tomter tilgjengelig er med på å presse prisnivået oppover.

Det er også ting som tyder på at tilbudet av boliger ikke har holdt følge med befolkningsveksten.

- Men gapet ser ikke ut til å være stort, skriver IMF.

Selv om den totale veksten i husholdninger har vært høyere enn veksten i boenheter siden 2001, var veksten i boenheter større enn befolkningsveksten i 2002 til 2007, som var den perioden med raskest prisvekst.

Og hvis boligtilbudet og befolkningsveksten var den viktigste forklaringen i prisveksten, skulle det også gitt utslag i leieprisene. Statistikken viser imidlertid at boligprisene istedet har steget langt mer enn leieprisene. I dag er forholdet mellom boligpriser og leiepriser 70 prosent over det historiske gjennomsnittet. Dette er det høyeste avviket blant noen OECD-land.

- Dette indikerer at andre faktorer enn misforholdet mellom befolkningsvekst og boligtilbudet må brukes for å forklare den store økningen i etterspørselen etter å eie bolig fremfor å leie, skriver IMF i rapporten.

Les også: Frykter at «lokkeprisene» er tilbake

Rentenivået

Pengefondet peker på at et lavt rentenivå bidrar til billigere boliglån og at det dermed blir mer overkommelig å kjøpe en bolig. Samtidig har det ført til at husholdningene kan ta på seg mer gjeld, siden renteutgiftene blir lavere.

I 2000 tilsvarte den norske boliggjelden 30 prosent av det norske brutto nasjonalproduktet (bnp). I 2010 utgjorde den 60 prosent av bnp. Norske husholdninger har i dag en gjeldsbelastning på 200 prosent av disponibel inntekt.

Lave renter kan altså være noe av årsaken til at boligprisene har steget så mye mer enn leieprisene de siste årene. Men mange andre land har også hatt lave, og lavere, renter lenge, og derfor forklarer ikke rentenivået hvorfor forholdet mellom norske boligpriser og leiepriser har steget så mye mer enn i andre land.

Kredittforhold

Høsten 2011 var 38 prosent av alle nye boliglån på mer enn 90 prosent av boligens verdi. Men den høye belåningsgraden forklarer trolig lite av boligprisoppgangen. Norske husholdninger har hatt en høy belåningsgrad helt siden de første dataene ble samlet inn tidlig på 1990-tallet.

IMF understreker imidlertid at det er bekymringsfullt at belåningsgraden fortsatt er så høy, selv etter at Finanstilsynet innførte retningslinjer som skulle gi lavere belåningsgrad.

Les også: Hard kamp om utleieboligene

Forventninger om prisøkning

Ifølge undersøkelser blant norske husholdninger venter et økende antall at boligprisene vil fortsette å øke. I 2008 trodde bare 10 prosent på høyere boligpriser. I dag tror over 70 prosent at boligprisene vil øke. Forventninger om høyere priser kan i seg selv være med på å bidra til prisoppgang på kort sikt, fastslår IMF.

Skattesystemet

IMF legger ikke skjul på at det er en lang rekke forhold ved det norske skattesystemet som har bidratt til boomen i boligprisene.

- Boligeiere får en generøs skattebehandling i Norge, konstaterer fondet i rapporten.

  • I 2005 ble skatten på fordelen av å eie egen bolig fjernet. Det er ikke gjort noen forsøk på å utligne dette bortfallet. Mens andre land har innført begrensninger i skattefradraget på gjeldsrenter, er det i Norge fortsatt full fradragsrett på alle gjeldsrenter.
  • Boligskatten er lav. Verdivurderingen av boliger er bare en fjerdedel av virkelig verdi når formuesskatten skal beregnes. Finansielle eiendeler og gjeld, inkludert boliglån, blir imidlertid regnet til virkelig verdi i forbindelse med formuesskatten.

- Dette skaper insentiver for husholdninger om å sitte på eiendomsinvesteringer fremfor finansielle eiendeler og å gire balansen ved å ta opp mer boliggjeld og eie mer eiendom.

Gevinst på bolig og bolig nummer to skattepliktig dersom man eier dem i henholdsvis ett og fem år.

- Selv om det opprinnelig ikke var en av årsakene til boomen i boligprisene, kan skattesystemets fremme av høy giring i husholdningene, på grunn av fradrag på renteutgifter og asymetrisk verdivurdering av eiendomsinvesteringer og boliggjeld i forbindelse med boligskatten, ha forsterket effekten av boomen i husholdningenes balanser, skriver IMF.

Les også: - Bobler kjenner du igjen først etter at de sprekker

Overpriset

Samlet sett tyder beregninger som IMF har gjort at norske boligpriser er overpriset med 15 til 20 prosent.

- Det er imidlertid høy usikkerhet rundt dette estimatet i begge retningen, understreker IMF.

I sine anbefalinger til norske myndigheter legger IMFs direktører spesielt vekt på faren som de høye boligprisene utgjør for norsk økonomi.

- Direktørene er enige om nødvendigheten av å stramme inn på den makroøkonomiske politikken. De ønsker velkommen strengere standarder for boliglån, inkludert gjennom bruk av anbefalinger om grenser for lån-til-verdi og lån-til-inntekt, skriver IMF i rapporten.

Direktørene mener risikoen kan reduseres ytterligere ved å gjøre regelverket mer bindene. De foreslår også en koordinert innføring av minimumsrisikovekter for boliglån i nordiske banker.

De ber også myndighetene se på skattereglene, som de mener gir insentiver til høy giring av investeringer, både hos husholdninger og bedrifter.

Les også:

Spår bråstopp i boligprisveksten

Fikk ikke solgt - satte opp prisen

Så mye koster boliglånet ditt

Kraftig boligprishopp

Frykter bråstopp som i Sverige

Ny forskrift kan drepe utleiedelen på boligen

Les flere nyheter

Privatøkonomi
Populært