Meny

Markedet som våkner til liv: Store rabatter på eiendomsfond

Idag kan du kjøpe eiendomsfond med store rabatter på annenhåndsmarkedet. - En usikker investering, advarer professor i finans Ola Honningdal Grytten ved NHH (foto: Scanpix).
Idag kan du kjøpe eiendomsfond med store rabatter på annenhåndsmarkedet. - En usikker investering, advarer professor i finans Ola Honningdal Grytten ved NHH (foto: Scanpix).

Etter bråstoppen i kjølvannet av finanskrisens utbrudd begynner et gigantisk marked igjen å røre på seg. Professor advarer om et «veldig usikkert marked».

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Det regnes med at over 100 milliarder kroner ble plassert i eiendomsfond fra produktet ble lansert rundt 2003 til bråstoppen i 2008.

I denne perioden trodde mange de hadde funnet en trygg plassering for sparepengene sine. Det ble imidlertid raskt avkreftet da finanskrisen førte til økte renter og fallende priser i både bolig- og næringseiendomsmarkedet.

Markedet fikk en bråstopp, og siden har mange vært vitne til at verdiene deres har skrumpet inn dag for dag, uten mulighet til å begrense tapet ved å selge seg ut.

Flere meglerhus satser idag stort på å hjelpe investorer med å selge disse illikvide andelene på et annenhåndsmarked.Nå kan det se ut til at det gigantiske markedet for alvor igjen rører på seg.

- Jeg vil absolutt tro eiendomsfond igjen blir attraktivt. Eiendom er historisk noe av det tryggeste vi har hatt, sier Carl P. Landberg i meglerhuset Castelar til DN.no.

- Ingenting er uselgelig

I kjølvannet av finanskrisen har det i media florert med historier om kyniske rådgivningsselskaper og deres fremgangsmåter for å få nordmenn til å sette alt de eier på spill. Uten nødvendigvis å informere godt nok om den faren for innelåsning av pengene et eiendomsfond innebærer, skal de med glinsende prospekter og lovnader om en himmelsk avkastning ha lykkes i å overbevise sparerne om å investere.

I motsetning til et vanlig aksjefond, der du som regel kan komme seg ut i løpet av et par virkedager, er du nemlig avhengig av å finne en konkret kjøper til akkurat dine andeler dersom du vil ut av et eiendomsfond. Således blir du eier av såkalte illikvide investeringer, det vil si investeringer som ikke lett lar seg tilbakeføre til kontanter.

Så lenge eiendomsmarkedet peker oppover er dette relativt problemfritt. Men i nedgangstider, som etter finanskrisens utbrudd i 2008, stiller saken seg helt annerledes.

«Da en kunde av Orkla Finans ringte for å selge seg ut av eiendomsfondet Aberdeen Norge II fikk han beskjed om at det ikke var mulig. Det til tross for at kunden tilbød seg å selge andelene med et tap på 30 prosent», skrev DN.no i september 2008.

- Ingenting er uselgelig i utgangspunktet. Det er bare snakk om pris. Verdiene er der, men de må synliggjøres, sier Landberg om fondene idag.

Ingen lett jobb

Landberg er tidligere megler i Pareto, og har lenge jobbet med å bygge opp et annenhånsmarked for å møte nettopp problematikken med illikviditet. Han innrømmer at han ikke alltid har en lett jobb.

- I perioden 2004 til 2005 ble det tilrettelagt for veldig mange eiendomsprosjekter. Vi ser i dag at det var veldig mye rart, og verdiene har falt mye. Likviditeten er riktignok lettere med nordiske fond enn mange utenlandske. Folk sitter dessverre fast i en del prosjekter, blant annet i Baltikum og andre land i Øst-Europa.

Store rabatter

Eiendomsfondene er konstruert til å vare mellom fem til ti år. Sitter du i fondet hele perioden kan du fortsatt komme ut med gevinst i mange av disse, ifølge Landberg.

- Vi ser en relativt stor spread mellom verdijustert egenkapital (nettoverdien som ligger i produktet, red. anm.) og faktisk oppnåelig pris i annenhåndsmarkedet.

Mange som gikk inn i eiendomsfond i 2005 hadde kanskje en femårshorisont. Nå blir de fort nødt til å bli sittende i minst åtte år. Dersom investorene har behov for å realisere verdiene tidligere, er de idag nødt til å selge med store rabatter.

- Tidligere hadde man gjerne en tommelfingerregel om at unoterte, illikvide papirer i utgangspunktet skulle selges med en likviditetsrabatt på 15 til 20 prosent dersom du ønsket deg ut før utgangen av prosjektets normerte levetid. Idag ser vi at kjøperne ikke akkurat står i kø for å kjøpe illikvide papirer, og derfor må investorene ofte gi en større rabatt.

Sagt med andre ord; Kjøp og salg er markedsstyrt, og idag er det et kjøpers marked.

- For å sette det litt på spissen, vil du ut må du på en måte pynte brura. Da ser vi ganske store rabatter, sier Landberg.

Merker uro

Et eiendomsmarked i oppgang og meglerhusenes satsning på annenhåndsmarkedet, har altså ført til at markedet for eiendomsfond igjen rører på seg. Nå kan imidlertid en ny runde med finansuro nok en gang skape problemer for fondene, ifølge Landberg.

- Vi merker at investorene sitter med kortene tettere inntil brystet akkurat nå. Betalingsvilligheten er redusert da det er mye som er til salgs.

Landbarg står imidlertid fast ved at de som tør å legge kortene på bordet idag kan gjøre gode kjøp til laveste pris på mange år.

- Vi begynner også å nærme oss exit for veldig mange fond. Du kan forutse circaverdiene av eiendom i overskuelig fremtid, i motsetning til for eksempel aksjefond som er et mer psykologisk spil. Således høres det jo unektelig attraktivt ut å kunne kjøpe med stor rabatt på mellom 30 til 50 prosent idag og selge i løpet av 12 til 18 måneder. Jeg kan riktignok ikke med hånden på hjertet anbefale folk til å selge med 50 prosent rabatt. Men trenger du pengene er du nødt til å agere i det markedet du er i, avslutter megleren.

- Usikker investering

Professor Ola Honningdal Grytten i finans ved NHH vil på sin side understreke at eiendomsfond er en «usikker investering».

- Normalt sett skal eiendomsfond gi en ganske grei avkastning. Idag er det imidlertid et veldig usikkert marked som kan falle ned i alle retninger, sier Grytten til DN.no.

Grytten tror mangel på bedre alternativer for investorene er en grunn til at meglerhusene nå klarer å skaffe likviditet til markedet.

- Det er vanskelig å vite hvor du skal plassere penger idag. Du vil jo ikke akkurat kjøpe greske eller italienske statsobligasjoner, og man kjøper kanskje ikke så mye aksjer. Eiendom er en av de plassene du kan investere ettersom utsiktene er fremdeles lave renter og et eiendomsmarked i Norge som kan gå bra.

Professoren mener samtidig de høye rabattene bør få varsellysene til å blinke hos investorer.

- Selv om det er en plass folk er villige til å gå inn, vitner rabattene om stor usikkerhet, advarer Grytten.

Les mer:

Meglerhus har doblet omsetningen siden finanskrisen

Alt er tapt i eiendomsselskap

Fullstendig innelåst i eiendomsfond

Derfor er eiendomsfond en tikkende tapsbombe

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
16:50 Utrolige bilder: Titanic i ferd med å bli spist opp16:46 – Tyrkias ambassade driver systematisk overvåkning16:02 Sjøgress trekkes tilbake etter mistanke om virus16:01 Innfører rabattkort for personreiser på ferger15:32 Død person funnet i bekk - stort område sperret av15:24 Nordmann i Thailand kvalte brite til døde15:08 Håper på snarlig bompengeløsning14:18 Enova gir 2,3 mrd til stort klimatiltak: Verdens største flytende vindkraftverk til havs14:14 Trump fyrte løs mot Danmark - nå får han høre det: – Du er patetisk13:55 300 ansatte har opplevd seksuell trakassering på universiteter og høyskoler13:54 VIF-profil ute med brudd i armen13:46 Beskyldt for å bruke organer fra henrettede fanger til forskning13:44 Tyrkia arrangerer toppmøte om Syria13:15 Svenske Säpo advarer mot høyreekstrem vold13:15 Religiøs leder dømt for nedlasting av overgrepsmateriale13:10 Her får vi et unikt glimt av fremtiden til BMW12:42 Italiensk mafiatopp pågrepet12:22 72 millioner tonn krill i fangstområdet i Antarktis12:21 Brann på elvebåt i St. Petersburg12:17 Irans utenriksminister advarer Norge mot å delta i flåtestyrke11:49 Kosovos nasjonalforsamling oppløst11:49 Indonesia stenger nettet for å stanse rykteflom11:29 Kallmyr presiserer: – Departementet og ikke Frp som gir UDI instruks11:26 Trailersjåfør gjør livsfarlig manøver: – Fikk sjokk11:10 Vil øke fartsgrensene på flere veier10:36 Blindtarmskirurgi kobles til depresjonsrisko10:14 VAR gjør norsk debut på Lerkendal10:13 Tause om mulige nye bommøter09:50 Israelske styrker åpnet ild mot israelsk fly09:50 Pompeo med utstrakt hånd til Danmark09:20 IS-fange vil hjem: – Jeg ble ved en feiltakelse med i en mafia09:14 Ap stuper i Trøndelag – Sp haler innpå09:13 Ytterligere to menn pågrepet etter København-bombe08:42 Trump vil ikke kutte skatten likevel08:38 USAs budsjettunderskudd passerer 1.000 milliarder dollar08:24 Støre er valgkampens flykonge08:14 Mann i 20-årene siktet for drap på Ronny (43)07:44 Equinor får flere hundre millioner i havvind-støtte fra statlige Enova, ifølge Teknisk Ukeblad07:36 Vanvittig Kamara-mål da Rooney fikk rødt kort og D.C. United tapte07:36 KrF ber regjeringen snu og ta imot migranter fra Ocean Viking07:30 Amerikanske soldater drept i Afghanistan06:30 Hovland hylles før neste PGA-matchball06:25 Eminem saksøker Spotify06:17 Advokat sier norsk UD forhindret hjemtransport av sykt barn fra Syria06:01 Eksiliranere protesterer mot iransk ministerbesøk06:00 Mange fylker taper listetopper i de nye regionene05:55 Trump mener folk som stemmer på demokratene, er illojale mot jøder05:50 Dette skjer i dag05:35 – Regjeringen har satset tungt i Nord-Norge05:35 Dette skjedde i natt05:30 Stresset øker på norsk redningsskip i Middelhavet04:47 Nordmenn kan være mette på matkasser04:37 Evakuerte fra skogbrann på Gran Canaria kan vende hjem03:58 AUF delte ut gratis burgere etter debatt om klima og kjøtt03:56 Frp ber egen statsråd kalle inn til jernbanemøte03:43 Jay Inslee trekker seg som presidentkandidat03:20 Færre turister på Cuba etter sanksjoner fra USA03:01 WHO: Mikroplast i vann har lav helserisiko02:46 Guerin blir Zuccarellos sjef02:42 Politiet fikk beskjed om å «ta grep» etter PSTs terrorvarsel02:22 USAs utenriksminister på telefon med Danmark om Grønland01:41 Trump om handelskrigen: – Jeg er den utvalgte01:10 Color Line-ferje reddet mann i gummijolle som drev til havs00:46 Femte strake remis for Carlsen: – Lett å se at jeg sliter00:42 Kan gå mot protestvalg i Kristiansand00:36 Volkswagen krever logoen tildekket under AfD-møte00:24 Johansen og Fulham i tetstriden23:54 Horneland: – Dette er ikke over23:39 Mette Frederiksen ønsker ikke ordkrig med Trump23:16 Nye bompengeforhandlinger – Frp deltok ikke23:15 Elabdellaoui på full fart mot mesterligaen23:01 Brutalt utgangspunkt for Rosenborg – tapte 0-2 i Zagreb22:59 Casper Ruud utslått i åttedelsfinale i USA22:52 54-åring dømt for å ha delt bilder av datteren på pornografiske nettsider22:17 Alt du trenger på vite om bompenge-bråket22:13 Islands statsminister avlyser møte med Mike Pence22:04 Venezuela åpner ambassade i Nord-Korea21:56 Regjeringen vil innføre fritt skolevalg i hele landet21:50 Første gang et norsk landslag i basketball har tatt seg til EM-kvartfinale21:04 Jente døde etter å blitt angrepet av tre store pitbullterriere i USA20:37 Lekket rapport: – Nord-Korea har mini-atomvåpen20:16 Fant 50 år gammel flaskepost – sporet opp avsenderen20:04 Omsorgsarbeidere vant ikke fram i søksmål mot Aleris19:44 Nye bompengeforhandlinger – Frp deltar ikke19:22 Johnson: Brexitavtalens betingelser er ikke akseptable19:03 Manshaus observert i over tre timer18:57 Vant pensjonisthjerter med dikt på skarp valgkampdebatt i Oslo18:35 Trump kritiserer Danmarks statsminister18:30 Pararoer døde under trening i VM-anlegget18:18 Åpen strid i regjeringen om bomkutt-avtale17:38 Stortinget vedtok våpenforbud – ingen har trådt i kraft17:08 Elendige tall for Frp i ny måling16:18 Mann tok seg inn i bolighus – dømt for overgrep mot seksåring15:59 Frp nekter å forhandle videre om bompenger15:51 Ropstad avbryter valgkampturné15:45 Venstre sier nei til bom-skisse15:38 En av fem nordmenn kan ha dette syndromet15:27 Mann (79) bitt av krokodille på fest i Stockholm15:16 Frederiksen: Vår invitasjon til Trump står fast15:04 Kronprinsen besøker Al-Noor-moskeen
Siste nytt
16:50VerdenUtrolige bilder: Titanic i ferd med å bli spist opp16:46Verden– Tyrkias ambassade driver systematisk overvåkning16:02Helse og livsstilSjøgress trekkes tilbake etter mistanke om virus16:01ReiseInnfører rabattkort for personreiser på ferger15:32NorgeDød person funnet i bekk - stort område sperret av15:24VerdenNordmann i Thailand kvalte brite til døde15:08PolitikkHåper på snarlig bompengeløsning14:18NæringslivEnova gir 2,3 mrd til stort klimatiltak: Verdens største flytende vindkraftverk til havs14:14VerdenTrump fyrte løs mot Danmark - nå får han høre det: – Du er patetisk13:55Helse og livsstil300 ansatte har opplevd seksuell trakassering på universiteter og høyskoler13:54SportVIF-profil ute med brudd i armen13:46VerdenBeskyldt for å bruke organer fra henrettede fanger til forskning13:44VerdenTyrkia arrangerer toppmøte om Syria13:15VerdenSvenske Säpo advarer mot høyreekstrem vold13:15NorgeReligiøs leder dømt for nedlasting av overgrepsmateriale13:10MotorHer får vi et unikt glimt av fremtiden til BMW12:42VerdenItaliensk mafiatopp pågrepet12:22Norge72 millioner tonn krill i fangstområdet i Antarktis12:21VerdenBrann på elvebåt i St. Petersburg12:17PolitikkIrans utenriksminister advarer Norge mot å delta i flåtestyrke11:49PolitikkKosovos nasjonalforsamling oppløst11:49VerdenIndonesia stenger nettet for å stanse rykteflom11:29PolitikkKallmyr presiserer: – Departementet og ikke Frp som gir UDI instruks11:26MotorTrailersjåfør gjør livsfarlig manøver: – Fikk sjokk11:10MotorVil øke fartsgrensene på flere veier10:36Helse og livsstilBlindtarmskirurgi kobles til depresjonsrisko10:14SportVAR gjør norsk debut på Lerkendal10:13PolitikkTause om mulige nye bommøter09:50VerdenIsraelske styrker åpnet ild mot israelsk fly09:50VerdenPompeo med utstrakt hånd til Danmark09:20VerdenIS-fange vil hjem: – Jeg ble ved en feiltakelse med i en mafia09:14PolitikkAp stuper i Trøndelag – Sp haler innpå09:13VerdenYtterligere to menn pågrepet etter København-bombe08:42PengerTrump vil ikke kutte skatten likevel08:38PengerUSAs budsjettunderskudd passerer 1.000 milliarder dollar08:24PolitikkStøre er valgkampens flykonge08:14NorgeMann i 20-årene siktet for drap på Ronny (43)07:44NorgeEquinor får flere hundre millioner i havvind-støtte fra statlige Enova, ifølge Teknisk Ukeblad07:36SportVanvittig Kamara-mål da Rooney fikk rødt kort og D.C. United tapte07:36NorgeKrF ber regjeringen snu og ta imot migranter fra Ocean Viking07:30VerdenAmerikanske soldater drept i Afghanistan06:30SportHovland hylles før neste PGA-matchball06:25KulturEminem saksøker Spotify06:17VerdenAdvokat sier norsk UD forhindret hjemtransport av sykt barn fra Syria06:01VerdenEksiliranere protesterer mot iransk ministerbesøk06:00PolitikkMange fylker taper listetopper i de nye regionene05:55PolitikkTrump mener folk som stemmer på demokratene, er illojale mot jøder05:50NorgeDette skjer i dag05:35Politikk– Regjeringen har satset tungt i Nord-Norge05:35NorgeDette skjedde i natt05:30VerdenStresset øker på norsk redningsskip i Middelhavet04:47Helse og livsstilNordmenn kan være mette på matkasser04:37VerdenEvakuerte fra skogbrann på Gran Canaria kan vende hjem03:58Helse og livsstilAUF delte ut gratis burgere etter debatt om klima og kjøtt03:56ReiseFrp ber egen statsråd kalle inn til jernbanemøte03:43VerdenJay Inslee trekker seg som presidentkandidat03:20ReiseFærre turister på Cuba etter sanksjoner fra USA03:01Helse og livsstilWHO: Mikroplast i vann har lav helserisiko02:46SportGuerin blir Zuccarellos sjef02:42NorgePolitiet fikk beskjed om å «ta grep» etter PSTs terrorvarsel02:22VerdenUSAs utenriksminister på telefon med Danmark om Grønland01:41PengerTrump om handelskrigen: – Jeg er den utvalgte01:10NorgeColor Line-ferje reddet mann i gummijolle som drev til havs00:46SportFemte strake remis for Carlsen: – Lett å se at jeg sliter00:42PolitikkKan gå mot protestvalg i Kristiansand00:36PolitikkVolkswagen krever logoen tildekket under AfD-møte00:24SportJohansen og Fulham i tetstriden23:54SportHorneland: – Dette er ikke over23:39VerdenMette Frederiksen ønsker ikke ordkrig med Trump23:16NorgeNye bompengeforhandlinger – Frp deltok ikke23:15SportElabdellaoui på full fart mot mesterligaen23:01SportBrutalt utgangspunkt for Rosenborg – tapte 0-2 i Zagreb22:59SportCasper Ruud utslått i åttedelsfinale i USA22:52Norge54-åring dømt for å ha delt bilder av datteren på pornografiske nettsider22:17MotorAlt du trenger på vite om bompenge-bråket22:13VerdenIslands statsminister avlyser møte med Mike Pence22:04VerdenVenezuela åpner ambassade i Nord-Korea21:56PolitikkRegjeringen vil innføre fritt skolevalg i hele landet21:50SportFørste gang et norsk landslag i basketball har tatt seg til EM-kvartfinale21:04VerdenJente døde etter å blitt angrepet av tre store pitbullterriere i USA20:37VerdenLekket rapport: – Nord-Korea har mini-atomvåpen20:16Helse og livsstilFant 50 år gammel flaskepost – sporet opp avsenderen20:04NæringslivOmsorgsarbeidere vant ikke fram i søksmål mot Aleris19:44PolitikkNye bompengeforhandlinger – Frp deltar ikke19:22PolitikkJohnson: Brexitavtalens betingelser er ikke akseptable19:03NorgeManshaus observert i over tre timer18:57PolitikkVant pensjonisthjerter med dikt på skarp valgkampdebatt i Oslo18:35VerdenTrump kritiserer Danmarks statsminister18:30VerdenPararoer døde under trening i VM-anlegget18:18NorgeÅpen strid i regjeringen om bomkutt-avtale17:38PolitikkStortinget vedtok våpenforbud – ingen har trådt i kraft17:08PolitikkElendige tall for Frp i ny måling16:18NorgeMann tok seg inn i bolighus – dømt for overgrep mot seksåring15:59PolitikkFrp nekter å forhandle videre om bompenger15:51PolitikkRopstad avbryter valgkampturné15:45PolitikkVenstre sier nei til bom-skisse15:38Helse og livsstilEn av fem nordmenn kan ha dette syndromet15:27VerdenMann (79) bitt av krokodille på fest i Stockholm15:16VerdenFrederiksen: Vår invitasjon til Trump står fast15:04NorgeKronprinsen besøker Al-Noor-moskeen
Populært