Markedet som våkner til liv: Store rabatter på eiendomsfond

Idag kan du kjøpe eiendomsfond med store rabatter på annenhåndsmarkedet. - En usikker investering, advarer professor i finans Ola Honningdal Grytten ved NHH (foto: Scanpix).
Idag kan du kjøpe eiendomsfond med store rabatter på annenhåndsmarkedet. - En usikker investering, advarer professor i finans Ola Honningdal Grytten ved NHH (foto: Scanpix).

Etter bråstoppen i kjølvannet av finanskrisens utbrudd begynner et gigantisk marked igjen å røre på seg. Professor advarer om et «veldig usikkert marked».

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Det regnes med at over 100 milliarder kroner ble plassert i eiendomsfond fra produktet ble lansert rundt 2003 til bråstoppen i 2008.

I denne perioden trodde mange de hadde funnet en trygg plassering for sparepengene sine. Det ble imidlertid raskt avkreftet da finanskrisen førte til økte renter og fallende priser i både bolig- og næringseiendomsmarkedet.

Markedet fikk en bråstopp, og siden har mange vært vitne til at verdiene deres har skrumpet inn dag for dag, uten mulighet til å begrense tapet ved å selge seg ut.

Flere meglerhus satser idag stort på å hjelpe investorer med å selge disse illikvide andelene på et annenhåndsmarked.Nå kan det se ut til at det gigantiske markedet for alvor igjen rører på seg.

- Jeg vil absolutt tro eiendomsfond igjen blir attraktivt. Eiendom er historisk noe av det tryggeste vi har hatt, sier Carl P. Landberg i meglerhuset Castelar til DN.no.

- Ingenting er uselgelig

I kjølvannet av finanskrisen har det i media florert med historier om kyniske rådgivningsselskaper og deres fremgangsmåter for å få nordmenn til å sette alt de eier på spill. Uten nødvendigvis å informere godt nok om den faren for innelåsning av pengene et eiendomsfond innebærer, skal de med glinsende prospekter og lovnader om en himmelsk avkastning ha lykkes i å overbevise sparerne om å investere.

I motsetning til et vanlig aksjefond, der du som regel kan komme seg ut i løpet av et par virkedager, er du nemlig avhengig av å finne en konkret kjøper til akkurat dine andeler dersom du vil ut av et eiendomsfond. Således blir du eier av såkalte illikvide investeringer, det vil si investeringer som ikke lett lar seg tilbakeføre til kontanter.

Så lenge eiendomsmarkedet peker oppover er dette relativt problemfritt. Men i nedgangstider, som etter finanskrisens utbrudd i 2008, stiller saken seg helt annerledes.

«Da en kunde av Orkla Finans ringte for å selge seg ut av eiendomsfondet Aberdeen Norge II fikk han beskjed om at det ikke var mulig. Det til tross for at kunden tilbød seg å selge andelene med et tap på 30 prosent», skrev DN.no i september 2008.

- Ingenting er uselgelig i utgangspunktet. Det er bare snakk om pris. Verdiene er der, men de må synliggjøres, sier Landberg om fondene idag.

Ingen lett jobb

Landberg er tidligere megler i Pareto, og har lenge jobbet med å bygge opp et annenhånsmarked for å møte nettopp problematikken med illikviditet. Han innrømmer at han ikke alltid har en lett jobb.

- I perioden 2004 til 2005 ble det tilrettelagt for veldig mange eiendomsprosjekter. Vi ser i dag at det var veldig mye rart, og verdiene har falt mye. Likviditeten er riktignok lettere med nordiske fond enn mange utenlandske. Folk sitter dessverre fast i en del prosjekter, blant annet i Baltikum og andre land i Øst-Europa.

Store rabatter

Eiendomsfondene er konstruert til å vare mellom fem til ti år. Sitter du i fondet hele perioden kan du fortsatt komme ut med gevinst i mange av disse, ifølge Landberg.

- Vi ser en relativt stor spread mellom verdijustert egenkapital (nettoverdien som ligger i produktet, red. anm.) og faktisk oppnåelig pris i annenhåndsmarkedet.

Mange som gikk inn i eiendomsfond i 2005 hadde kanskje en femårshorisont. Nå blir de fort nødt til å bli sittende i minst åtte år. Dersom investorene har behov for å realisere verdiene tidligere, er de idag nødt til å selge med store rabatter.

- Tidligere hadde man gjerne en tommelfingerregel om at unoterte, illikvide papirer i utgangspunktet skulle selges med en likviditetsrabatt på 15 til 20 prosent dersom du ønsket deg ut før utgangen av prosjektets normerte levetid. Idag ser vi at kjøperne ikke akkurat står i kø for å kjøpe illikvide papirer, og derfor må investorene ofte gi en større rabatt.

Sagt med andre ord; Kjøp og salg er markedsstyrt, og idag er det et kjøpers marked.

- For å sette det litt på spissen, vil du ut må du på en måte pynte brura. Da ser vi ganske store rabatter, sier Landberg.

Merker uro

Et eiendomsmarked i oppgang og meglerhusenes satsning på annenhåndsmarkedet, har altså ført til at markedet for eiendomsfond igjen rører på seg. Nå kan imidlertid en ny runde med finansuro nok en gang skape problemer for fondene, ifølge Landberg.

- Vi merker at investorene sitter med kortene tettere inntil brystet akkurat nå. Betalingsvilligheten er redusert da det er mye som er til salgs.

Landbarg står imidlertid fast ved at de som tør å legge kortene på bordet idag kan gjøre gode kjøp til laveste pris på mange år.

- Vi begynner også å nærme oss exit for veldig mange fond. Du kan forutse circaverdiene av eiendom i overskuelig fremtid, i motsetning til for eksempel aksjefond som er et mer psykologisk spil. Således høres det jo unektelig attraktivt ut å kunne kjøpe med stor rabatt på mellom 30 til 50 prosent idag og selge i løpet av 12 til 18 måneder. Jeg kan riktignok ikke med hånden på hjertet anbefale folk til å selge med 50 prosent rabatt. Men trenger du pengene er du nødt til å agere i det markedet du er i, avslutter megleren.

- Usikker investering

Professor Ola Honningdal Grytten i finans ved NHH vil på sin side understreke at eiendomsfond er en «usikker investering».

- Normalt sett skal eiendomsfond gi en ganske grei avkastning. Idag er det imidlertid et veldig usikkert marked som kan falle ned i alle retninger, sier Grytten til DN.no.

Grytten tror mangel på bedre alternativer for investorene er en grunn til at meglerhusene nå klarer å skaffe likviditet til markedet.

- Det er vanskelig å vite hvor du skal plassere penger idag. Du vil jo ikke akkurat kjøpe greske eller italienske statsobligasjoner, og man kjøper kanskje ikke så mye aksjer. Eiendom er en av de plassene du kan investere ettersom utsiktene er fremdeles lave renter og et eiendomsmarked i Norge som kan gå bra.

Professoren mener samtidig de høye rabattene bør få varsellysene til å blinke hos investorer.

- Selv om det er en plass folk er villige til å gå inn, vitner rabattene om stor usikkerhet, advarer Grytten.

Les mer:

Meglerhus har doblet omsetningen siden finanskrisen

Alt er tapt i eiendomsselskap

Fullstendig innelåst i eiendomsfond

Derfor er eiendomsfond en tikkende tapsbombe

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
05:10 Amerikanske styrker i Syria sendes til Irak05:08 Mann angrepet av ungdomsgjeng i heis i Oslo04:47 OECD: Norge svak på bistand til likestilling04:17 Motvillig Johnson har bedt EU om brexit-utsettelse04:04 Trump dropper å holde G7-møtet på sin private golfklubb03:44 Mann utsatt for uprovosert vold fra ungdomsgjeng i Oslo03:18 Parti trekker seg fra Libanons regjering03:04 Murray til sin første ATP-finale på to år02:14 Masseslagsmål i Oslo01:43 Portforbud innføres i Santiago etter voldsomme protester01:40 15-åring ranet og utsatt for vold i Oslo01:19 Albaner tiltalt for 56 innbrudd på Østlandet00:47 Mann pågrepet for voldtekt i Østfold23:45 Fire menn tatt med 150 kilo hasj på fergekai i Os23:04 Stjernetrioen sendte Barcelona på tabelltopp – smell for Real Madrid22:49 Vålerenga-krisen fortsetter: – Jeg skjønner ikke hva vi driver med22:43 Erna Solberg på todagersbesøk i Jordan22:40 Ronaldo-scoring da Juventus vant sin femte strake22:39 Norske skoleelever får millionstøtte til konsentrasjonsleirturer22:21 Erna Solberg på todagersbesøk i Jordan21:45 Titalls tusen i ny protest i Libanon21:21 VG: Fylkeslag vil ha Raja som Venstre-leder21:20 Tusk: – Venter på brevet21:08 Quisling ønsket jødene reiste til en egen øy21:05 Carlsen med remis mot Caruana på Isle of Man20:40 Manchester City tilbake på vinnersporet20:24 80.000 kjører med sommerdekk om vinteren20:04 Soldater patruljerer i Santiagos gater19:59 Tredje strake uten seier for Rosenborg19:38 Nytt fjernstyrt tårnsenter i Bodø testet for første gang19:14 Mener klimakonsekvensene er uunngåelig: – Det er ikke rakettforskning19:10 Ny Sørloth-scoring i Tyrkia19:04 Brann i enebolig i Klepp18:41 KrFU vil tillate lærere å bruke nikab18:39 Erdogan truer med å «knuse hoder»18:26 Elyounoussi scoret sine første ligamål for Celtic18:26 Tottenham rotet bort poeng hjemme mot tabelljumboen18:02 Frankrike: Ingen har fordel av ny brexit-utsettelse18:01 FN-ekspert: – Norges lov om vergemål er utdatert17:35 NHO: Svært beklagelig at det ikke ble noen avklaring rundt brexit16:54 Syriske kurdere sier kampen mot IS er gjenopptatt16:20 Amerikanske demokrater vil ha norske nynazister på terrorliste15:15 Barcelonas borgermester maner til ro14:21 Gutt siktet for Dagbladet-hacking14:17 Jakob Ingebrigtsen satte ny norgesrekord14:03 Innbruddstyv med eget knep herjet i Norge i 19 dager – nå er han tatt13:31 Kampene fortsetter nordøst i Syria13:09 Mange omkom da demning brøt sammen i Russland13:07 Helseminister Høie kraftig ut mot homohets12:54 Fem barn involvert i frontkollisjon i Tromsø12:17 Redningsaksjon i Kragerø avsluttet uten funn11:49 NRK: Over 9.000 brudd på arbeidsmiljøloven i helseetaten i Oslo de fire siste årene11:46 Hva er det med diktatorer og hester?11:01 Politiet advarer mot utpressingsmail10:02 Bevegelser i jordskjelvforkastning i California skaper bekymring09:52 USA skjerper sanksjonene mot Cuba09:45 Edel-Marie Haukland valgt til leder i KrFU09:34 Europris tilbakekaller tyggebein til hund etter plastfunn08:22 LO slår alarm: Piloter jobber halve døgnet08:02 Solberg: Oslo-regionen er overrepresentert i offentlige utvalg og styrer08:02 Broren til Honduras' president dømt for narkotikasmugling08:00 Tarik i intens svensk gullkamp: – Det er helt åpent07:53 Politiet søker etter tre personer etter voldshendelse på Ammerud07:31 Mange omkom da demning brøt sammen i Russland07:20 Trump håper å få i havn handelsavtale med Kina i november07:05 Rapport: Sivilforsvaret vil ikke kunne gjennomføre evakuering ved krig06:35 Unntakstilstand i Santiago etter voldsomme demonstrasjoner06:13 Nytt Brexit-nederlag for Johnson06:07 Dette skjer i dag05:40 Kvinne slått og ranet i Oslo05:30 Dette skjedde i natt04:40 Arbeidstilsynet skal møte Espresso House04:14 Fellesforbundet vil trekke støtten til Tankesmien Agenda03:29 Politiet: Mye uprovosert vold i Oslo03:15 Demokratene vil stoppe Trumps G7-planer på privat golfklubb03:11 Mann til sykehus etter voldshendelse i Eidsvoll02:43 Biden gjør byks på måling02:11 Perry vil ikke overlevere dokumenter i riksrettssaken01:53 Vestland må kutte en halv milliard01:38 Fire menn skadd i trafikkulykke i Bergen01:29 Opptøyer i Libanon: Utløst av forslag om daglig avgift på 1,8 kroner00:30 FN fordømmer angrep under fredagsbønn i Afghanistan00:29 Flere kommuner kan ha valgt ordfører på feil vis00:03 Trump har nominert ny energiminister22:28 Flere kommuner kan ha valgt ordfører på feil vis21:47 Kina kritiserer Venstre-topp for å ha nominert Hongkong-demonstranter til fredsprisen21:45 Kvinne dømt for drapsforsøk på datterens kjæreste21:42 Ny avtale med EU gjør det lettere å utlevere norske forbrytere20:41 Dokument antyder at Boeing-pilot oppdaget Max-problemer i 201620:39 Bulgarias trener gir seg etter rasismeskandalen20:38 Macron langer ut mot NATOs håndtering av Tyrkias militæroffensiv20:36 Mann i 20-årene fengslet etter funn av overgrepsmateriale19:44 Flesket til mot rødgrønne: «Vil helst bo i huler, spise gress og slutte med sex»19:20 Britta (65) skal ha svindlet for 140 millioner – feriehuset tvangssolgt for småpenger19:01 Skogsområdet hadde stått i fred i om lag 130 år. I løpet av tre dager ble det snauhogd18:45 Mann dømt til fire års fengsel for å ha voldtatt beruset kollega18:40 Hundretusenvis protesterer i Barcelona17:45 Tyrkia anklages for krigsforbrytelser og brudd på våpenhvile17:31 Kjedekollisjon på E18 i Asker: Fire biler involvert17:17 Tollere gjorde storbeslag av piller på Gardermoen
Siste nytt
05:10VerdenAmerikanske styrker i Syria sendes til Irak05:08NorgeMann angrepet av ungdomsgjeng i heis i Oslo04:47NorgeOECD: Norge svak på bistand til likestilling04:17VerdenMotvillig Johnson har bedt EU om brexit-utsettelse04:04VerdenTrump dropper å holde G7-møtet på sin private golfklubb03:44NorgeMann utsatt for uprovosert vold fra ungdomsgjeng i Oslo03:18VerdenParti trekker seg fra Libanons regjering03:04SportMurray til sin første ATP-finale på to år02:14NorgeMasseslagsmål i Oslo01:43VerdenPortforbud innføres i Santiago etter voldsomme protester01:40Norge15-åring ranet og utsatt for vold i Oslo01:19NorgeAlbaner tiltalt for 56 innbrudd på Østlandet00:47NorgeMann pågrepet for voldtekt i Østfold23:45NorgeFire menn tatt med 150 kilo hasj på fergekai i Os23:04SportStjernetrioen sendte Barcelona på tabelltopp – smell for Real Madrid22:49SportVålerenga-krisen fortsetter: – Jeg skjønner ikke hva vi driver med22:43VerdenErna Solberg på todagersbesøk i Jordan22:40SportRonaldo-scoring da Juventus vant sin femte strake22:39NorgeNorske skoleelever får millionstøtte til konsentrasjonsleirturer22:21PolitikkErna Solberg på todagersbesøk i Jordan21:45VerdenTitalls tusen i ny protest i Libanon21:21NorgeVG: Fylkeslag vil ha Raja som Venstre-leder21:20VerdenTusk: – Venter på brevet21:08NorgeQuisling ønsket jødene reiste til en egen øy21:05SportCarlsen med remis mot Caruana på Isle of Man20:40SportManchester City tilbake på vinnersporet20:24Motor80.000 kjører med sommerdekk om vinteren20:04VerdenSoldater patruljerer i Santiagos gater19:59SportTredje strake uten seier for Rosenborg19:38ReiseNytt fjernstyrt tårnsenter i Bodø testet for første gang19:14Helse og livsstilMener klimakonsekvensene er uunngåelig: – Det er ikke rakettforskning19:10SportNy Sørloth-scoring i Tyrkia19:04NorgeBrann i enebolig i Klepp18:41PolitikkKrFU vil tillate lærere å bruke nikab18:39VerdenErdogan truer med å «knuse hoder»18:26SportElyounoussi scoret sine første ligamål for Celtic18:26SportTottenham rotet bort poeng hjemme mot tabelljumboen18:02PengerFrankrike: Ingen har fordel av ny brexit-utsettelse18:01PengerFN-ekspert: – Norges lov om vergemål er utdatert17:35PengerNHO: Svært beklagelig at det ikke ble noen avklaring rundt brexit16:54VerdenSyriske kurdere sier kampen mot IS er gjenopptatt16:20NorgeAmerikanske demokrater vil ha norske nynazister på terrorliste15:15VerdenBarcelonas borgermester maner til ro14:21NorgeGutt siktet for Dagbladet-hacking14:17SportJakob Ingebrigtsen satte ny norgesrekord14:03NorgeInnbruddstyv med eget knep herjet i Norge i 19 dager – nå er han tatt13:31VerdenKampene fortsetter nordøst i Syria13:09VerdenMange omkom da demning brøt sammen i Russland13:07NorgeHelseminister Høie kraftig ut mot homohets12:54NorgeFem barn involvert i frontkollisjon i Tromsø12:17NorgeRedningsaksjon i Kragerø avsluttet uten funn11:49NorgeNRK: Over 9.000 brudd på arbeidsmiljøloven i helseetaten i Oslo de fire siste årene11:46PolitikkHva er det med diktatorer og hester?11:01NorgePolitiet advarer mot utpressingsmail10:02VerdenBevegelser i jordskjelvforkastning i California skaper bekymring09:52VerdenUSA skjerper sanksjonene mot Cuba09:45PolitikkEdel-Marie Haukland valgt til leder i KrFU09:34NorgeEuropris tilbakekaller tyggebein til hund etter plastfunn08:22NorgeLO slår alarm: Piloter jobber halve døgnet08:02NorgeSolberg: Oslo-regionen er overrepresentert i offentlige utvalg og styrer08:02VerdenBroren til Honduras' president dømt for narkotikasmugling08:00SportTarik i intens svensk gullkamp: – Det er helt åpent07:53NorgePolitiet søker etter tre personer etter voldshendelse på Ammerud07:31VerdenMange omkom da demning brøt sammen i Russland07:20VerdenTrump håper å få i havn handelsavtale med Kina i november07:05NorgeRapport: Sivilforsvaret vil ikke kunne gjennomføre evakuering ved krig06:35VerdenUnntakstilstand i Santiago etter voldsomme demonstrasjoner06:13VerdenNytt Brexit-nederlag for Johnson06:07NorgeDette skjer i dag05:40NorgeKvinne slått og ranet i Oslo05:30NorgeDette skjedde i natt04:40NorgeArbeidstilsynet skal møte Espresso House04:14NorgeFellesforbundet vil trekke støtten til Tankesmien Agenda03:29NorgePolitiet: Mye uprovosert vold i Oslo03:15VerdenDemokratene vil stoppe Trumps G7-planer på privat golfklubb03:11NorgeMann til sykehus etter voldshendelse i Eidsvoll02:43VerdenBiden gjør byks på måling02:11VerdenPerry vil ikke overlevere dokumenter i riksrettssaken01:53NorgeVestland må kutte en halv milliard01:38NorgeFire menn skadd i trafikkulykke i Bergen01:29VerdenOpptøyer i Libanon: Utløst av forslag om daglig avgift på 1,8 kroner00:30VerdenFN fordømmer angrep under fredagsbønn i Afghanistan00:29NorgeFlere kommuner kan ha valgt ordfører på feil vis00:03VerdenTrump har nominert ny energiminister22:28PolitikkFlere kommuner kan ha valgt ordfører på feil vis21:47PolitikkKina kritiserer Venstre-topp for å ha nominert Hongkong-demonstranter til fredsprisen21:45NorgeKvinne dømt for drapsforsøk på datterens kjæreste21:42PolitikkNy avtale med EU gjør det lettere å utlevere norske forbrytere20:41VerdenDokument antyder at Boeing-pilot oppdaget Max-problemer i 201620:39SportBulgarias trener gir seg etter rasismeskandalen20:38VerdenMacron langer ut mot NATOs håndtering av Tyrkias militæroffensiv20:36NorgeMann i 20-årene fengslet etter funn av overgrepsmateriale19:44MotorFlesket til mot rødgrønne: «Vil helst bo i huler, spise gress og slutte med sex»19:20PengerBritta (65) skal ha svindlet for 140 millioner – feriehuset tvangssolgt for småpenger19:01NorgeSkogsområdet hadde stått i fred i om lag 130 år. I løpet av tre dager ble det snauhogd18:45NorgeMann dømt til fire års fengsel for å ha voldtatt beruset kollega18:40VerdenHundretusenvis protesterer i Barcelona17:45VerdenTyrkia anklages for krigsforbrytelser og brudd på våpenhvile17:31NorgeKjedekollisjon på E18 i Asker: Fire biler involvert17:17NorgeTollere gjorde storbeslag av piller på Gardermoen
Populært