Meny

Markedet som våkner til liv: Store rabatter på eiendomsfond

Idag kan du kjøpe eiendomsfond med store rabatter på annenhåndsmarkedet. - En usikker investering, advarer professor i finans Ola Honningdal Grytten ved NHH (foto: Scanpix).

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Etter bråstoppen i kjølvannet av finanskrisens utbrudd begynner et gigantisk marked igjen å røre på seg. Professor advarer om et «veldig usikkert marked».

Det regnes med at over 100 milliarder kroner ble plassert i eiendomsfond fra produktet ble lansert rundt 2003 til bråstoppen i 2008.

I denne perioden trodde mange de hadde funnet en trygg plassering for sparepengene sine. Det ble imidlertid raskt avkreftet da finanskrisen førte til økte renter og fallende priser i både bolig- og næringseiendomsmarkedet.

Markedet fikk en bråstopp, og siden har mange vært vitne til at verdiene deres har skrumpet inn dag for dag, uten mulighet til å begrense tapet ved å selge seg ut.

Flere meglerhus satser idag stort på å hjelpe investorer med å selge disse illikvide andelene på et annenhåndsmarked.Nå kan det se ut til at det gigantiske markedet for alvor igjen rører på seg.

- Jeg vil absolutt tro eiendomsfond igjen blir attraktivt. Eiendom er historisk noe av det tryggeste vi har hatt, sier Carl P. Landberg i meglerhuset Castelar til DN.no.

- Ingenting er uselgelig

I kjølvannet av finanskrisen har det i media florert med historier om kyniske rådgivningsselskaper og deres fremgangsmåter for å få nordmenn til å sette alt de eier på spill. Uten nødvendigvis å informere godt nok om den faren for innelåsning av pengene et eiendomsfond innebærer, skal de med glinsende prospekter og lovnader om en himmelsk avkastning ha lykkes i å overbevise sparerne om å investere.

I motsetning til et vanlig aksjefond, der du som regel kan komme seg ut i løpet av et par virkedager, er du nemlig avhengig av å finne en konkret kjøper til akkurat dine andeler dersom du vil ut av et eiendomsfond. Således blir du eier av såkalte illikvide investeringer, det vil si investeringer som ikke lett lar seg tilbakeføre til kontanter.

Så lenge eiendomsmarkedet peker oppover er dette relativt problemfritt. Men i nedgangstider, som etter finanskrisens utbrudd i 2008, stiller saken seg helt annerledes.

«Da en kunde av Orkla Finans ringte for å selge seg ut av eiendomsfondet Aberdeen Norge II fikk han beskjed om at det ikke var mulig. Det til tross for at kunden tilbød seg å selge andelene med et tap på 30 prosent», skrev DN.no i september 2008.

- Ingenting er uselgelig i utgangspunktet. Det er bare snakk om pris. Verdiene er der, men de må synliggjøres, sier Landberg om fondene idag.

Ingen lett jobb

Landberg er tidligere megler i Pareto, og har lenge jobbet med å bygge opp et annenhånsmarked for å møte nettopp problematikken med illikviditet. Han innrømmer at han ikke alltid har en lett jobb.

- I perioden 2004 til 2005 ble det tilrettelagt for veldig mange eiendomsprosjekter. Vi ser i dag at det var veldig mye rart, og verdiene har falt mye. Likviditeten er riktignok lettere med nordiske fond enn mange utenlandske. Folk sitter dessverre fast i en del prosjekter, blant annet i Baltikum og andre land i Øst-Europa.

Store rabatter

Eiendomsfondene er konstruert til å vare mellom fem til ti år. Sitter du i fondet hele perioden kan du fortsatt komme ut med gevinst i mange av disse, ifølge Landberg.

- Vi ser en relativt stor spread mellom verdijustert egenkapital (nettoverdien som ligger i produktet, red. anm.) og faktisk oppnåelig pris i annenhåndsmarkedet.

Mange som gikk inn i eiendomsfond i 2005 hadde kanskje en femårshorisont. Nå blir de fort nødt til å bli sittende i minst åtte år. Dersom investorene har behov for å realisere verdiene tidligere, er de idag nødt til å selge med store rabatter.

- Tidligere hadde man gjerne en tommelfingerregel om at unoterte, illikvide papirer i utgangspunktet skulle selges med en likviditetsrabatt på 15 til 20 prosent dersom du ønsket deg ut før utgangen av prosjektets normerte levetid. Idag ser vi at kjøperne ikke akkurat står i kø for å kjøpe illikvide papirer, og derfor må investorene ofte gi en større rabatt.

Sagt med andre ord; Kjøp og salg er markedsstyrt, og idag er det et kjøpers marked.

- For å sette det litt på spissen, vil du ut må du på en måte pynte brura. Da ser vi ganske store rabatter, sier Landberg.

Merker uro

Et eiendomsmarked i oppgang og meglerhusenes satsning på annenhåndsmarkedet, har altså ført til at markedet for eiendomsfond igjen rører på seg. Nå kan imidlertid en ny runde med finansuro nok en gang skape problemer for fondene, ifølge Landberg.

- Vi merker at investorene sitter med kortene tettere inntil brystet akkurat nå. Betalingsvilligheten er redusert da det er mye som er til salgs.

Landbarg står imidlertid fast ved at de som tør å legge kortene på bordet idag kan gjøre gode kjøp til laveste pris på mange år.

- Vi begynner også å nærme oss exit for veldig mange fond. Du kan forutse circaverdiene av eiendom i overskuelig fremtid, i motsetning til for eksempel aksjefond som er et mer psykologisk spil. Således høres det jo unektelig attraktivt ut å kunne kjøpe med stor rabatt på mellom 30 til 50 prosent idag og selge i løpet av 12 til 18 måneder. Jeg kan riktignok ikke med hånden på hjertet anbefale folk til å selge med 50 prosent rabatt. Men trenger du pengene er du nødt til å agere i det markedet du er i, avslutter megleren.

- Usikker investering

Professor Ola Honningdal Grytten i finans ved NHH vil på sin side understreke at eiendomsfond er en «usikker investering».

- Normalt sett skal eiendomsfond gi en ganske grei avkastning. Idag er det imidlertid et veldig usikkert marked som kan falle ned i alle retninger, sier Grytten til DN.no.

Grytten tror mangel på bedre alternativer for investorene er en grunn til at meglerhusene nå klarer å skaffe likviditet til markedet.

- Det er vanskelig å vite hvor du skal plassere penger idag. Du vil jo ikke akkurat kjøpe greske eller italienske statsobligasjoner, og man kjøper kanskje ikke så mye aksjer. Eiendom er en av de plassene du kan investere ettersom utsiktene er fremdeles lave renter og et eiendomsmarked i Norge som kan gå bra.

Professoren mener samtidig de høye rabattene bør få varsellysene til å blinke hos investorer.

- Selv om det er en plass folk er villige til å gå inn, vitner rabattene om stor usikkerhet, advarer Grytten.

Les mer:

Meglerhus har doblet omsetningen siden finanskrisen

Alt er tapt i eiendomsselskap

Fullstendig innelåst i eiendomsfond

Derfor er eiendomsfond en tikkende tapsbombe

Privatøkonomi
Populært