- Sjeldent attraktivt å binde renten nå

Fastrentetilbudene er på historisk lave nivåer.

- Det er et sjeldent attraktivt nivå å binde renten på nå, sier makroøkonom Bjørn Roger Wilhelmsen i First Securities til DN.no.

Fastrenteavtaler blir ofte anbefalt til lånekunder som ønsker forutsigbarhet i renteutgiftene. Binder du renten, vet du hva du har å forholde deg til av renteutgifter for hele bindingsperioden.

Forutsigbarhet er fortsatt det beste argumentet for å binde renten. Men dersom du følger godt med på det som skjer i økonomien, kan det også være penger å tjene på å binde renten.

Også Wilhelmsen peker på at en fastrenteavtale vil gi forutsigbarhet med tanke på renteutgifter.

Har markedet rett?
Det ser kanskje ikke umiddelbart ut som en god deal. Har du flytende rente på boliglånet ditt i dag må du ut med mindre penger enn du må dersom du går over til en fastrenteavtale. Spørsmålet du rett og slett må stille deg er om du tror den flytende renten vil øke mer enn det markedet priser inn i de lange rentene i dag.

I Norge ser vi som regel på de såkalte swaprentene, som er renten norske banker må betale for fastrentelån i internasjonale markeder, når vi snakker om lange renter. Det er disse rentene som danner grunnlaget for hvilken fastrente du kan få i banken din.

Disse lange rentene har kommet markert ned etter at usikkerheten rundt utviklingen i verdensøkonomien, med blant annet frykt for en dobbeldipp i amerikansk økonomi, har preget internasjonale finansmarkeder de siste månedene.

Les også:
Fastrente: Slik gjør du det
Lektor Grøm gikk for fastrente

Kan lønne seg
Det betyr at forskjellen mellom flytende og fast rente ikke er spesielt stor. Når denne forskjellen er liten betyr det at markedet venter at det vil ta lang tid før den flytende renten stiger igjen.

I dag er tiårs swaprente på litt over fire prosent. Den flytende renten, som er tremånedersrenten i pengemarkedet er på litt over 2,6 prosent.

Bankene legger på en margin på topppen av både de faste og flytende markedsrentene. Marginen viser hva banken vil ha betalt for å låne deg pengene. Rentetilbudene vil også kunne variere fra bank til bank fordi noen banker må betale mer for å låne inn penger i markedet enn andre banker.

Ifølge Finansportalen.no er beste flytende rente i dag på 3,05 prosent for lån innenfor 60 prosent av boligens verdi og på 3,15 prosent av boligens verdi innenfor 80 prosent av boligens verdi. Beste fastrentetilbud på ti års binding på 4,60 prosent innenfor 80 prosent av boligens verdi.

- Når rentenivået er veldig lavt, er det veldig vanlig at markedet undervurder hvor mange renteøkninger som kommer. Da er det slik at de lange rentene ligger litt høyere enn de korte rentene.

I slike situasjoner ser det dyrt ut, fordi man umiddelbart får litt høyere renteutgifter enn man får dersom man beholder en flytende rente.

- Men ofte er det i slike situasjoner det viser seg at det lønner seg å binde renten, sier Wilhelmsen.

Normalrente
Det er Norges Bank som bestemmer nivået på den flytende renten ved å endre styringsrenten. I dag er styringsrenten på 2,00 prosent. Sentralbanken har imidlertid signalisert at rentenivået gradvis skal normaliseres i årene som kommer. Norges Bank har selv anslått at en normalrente er på rundt fem prosent.

Finn beste boliglån - fast rente

Hvor raskt renten kommer opp igjen avhenger av hvor bra det går i norsk og internasjonal økonomi. I rentemarkedet tror man faktisk at det går ca. 2 år før renten har steget med tilsammen ett prosentpoeng fra dagens nivå.

- Og når du tar sommerferie i 2013 skal styringsrenten ifølge markedet ha kommet opp i 3,25 prosent. Og når du tar sommerferie i 2016 har renten såvidt kommet opp til fire prosent. Markedet priser inn at styringsrente kommer opp til 4,5% først i 2019, sier Wilhelmsen.

Ti år med lav rente?
Dersom markedet har rett, vil det imidlertid gå nesten ti år før styringsrenten er kommet opp i 4,5 prosent fra dagens nivå. Wilhelmsen har imidlertid liten tro på at det kommer til å ta så lang tid.

- Vi tror ikke på en situasjon der hele verden går inn i en permanent lavvekstperiode i ti år fremover, selv om enkelte land som har pådratt seg høy gjeld må regne med en lengre periode der veksten er noe svakere enn normalt, sier Wilhelmsen.

Selv tror han at Norges Bank trolig er oppe på normalrenten, som altså er på fem prosent, på halve tiden.

- Selv om banken tar litt ekstra margin for fastrentelån, så ser vi ikke for oss at man vil tape noe på å ha fastrente fremfor flytende, sier Wilhelmsen.

Slik gjør du det

1. Hvordan tror du den flytende renten utvikler seg fremover?
Forutsetningen for å tjene penger på fastrenteavtalen er at renten stiger raskere enn det markedet priser inn på det tidspunktet du inngår avtalen. Derfor må du gjøre deg opp en mening om hvordan du tror renten vil utvikle seg fremover. Dersom du tror renten vil stige raskere enn markedet, og er villig til å satse penger på det, kan du inngå en fastrenteavtale.

2. Sjekk ut bankenes fastrentetilbud
Dette er kanskje det viktigste punktet. Bankenes fastrentetilbud kan variere mye. Bankene som i dag tar seg minst betalt for å låne deg penger tilbyr fastrenter som ligger 0,5 til 0,6 prosentpoeng over markedsrentene. I dag er markedsrenten på tiårs fastrentelån på 4,11 prosent. Med et påslag på rundt 0,5 prosentpoeng betyr det at beste fastrenteavtale ligger på 4,60 prosent. Markedsrenten på femårslån er på 3,65 prosent. Med et påslag på rundt 0,5 prosentpoeng vil beste fastrentetilbud ligge på rundt 4,10 prosent.

3. Bestem deg for bindingstid
Valg av løpetid avhenger av hvordan rentekurven i markedet ser ut. Men ofte vil det være potensielt mer penger å tjene på lengre løpetider. Men husk, når oppsiden øker, gjør også nedsiden det.

4. Skal du binde hele eller deler av lånet? Det samme gjelder her; oppsiden øker jo større andel av lånet du binder. Men det samme skjer altså med nedsiden.

5. Følg med! Skal renten opp eller ned?
Dersom renten har steget så mye at nye fastrentelån er høyere enn renten på ditt lån oppstår det en underkurs. Det betyr at du har opparbeidet deg en potensiell gevinst. Skulle renten bli lavere igjen kan imidlertid denne gevinsten forsvinne. Du kan derfor gjøre deg opp en mening om du tror at rentenivået skal ned igjen. Tror du rentenivået skal ned kan du bryte avtalen og ta gevinsten.

En eksempel på en slik situasjon vil være dersom fastrentetilbudene er lavere enn flytende rente. Da priser markedet inn at renten skal ned.

Men husk på at renten kan komme til å stige igjen på et senere tidspunkt. Har du allerede tatt gevinst, går du altså glipp av en potensiell gevinst på et senere tidspunkt. Dette kan du imidlertid løse ved å inngå en ny fastrenteavtale.

Dersom du bryter en fastrenteavtale, vil lånet ditt bli belastet med overkurs eller godskrevet med underkurs. Overkurs oppstår når renten på nye fastrentelån er lavere enn renten på ditt lån.

Underkurs oppstår når renten på nye fastrentelån er høyere enn renten på ditt lån.

Les også:
Fastrente: Slik gjør du det
Lektor Grøm gikk for fastrente