Sammenligning av eie eller leie

Boligene må være sammenlignbare

Det første trinnet er å sammenligne boliger som er like. For at sammenligningen skal ha noen mening må det være samsvar mellom verdien på boligen du kjøper eller skal leie.

Det betyr at du må finne både markedsverdien av boligen, og hva det koster å leie en tilsvarende bolig.

Les mer om leiepriser og leieprisstatistikk her.

Du kan selv gjøre beregninger i «Eie eller leie»-kalkulatoren.

Langsiktige forutsetninger

Det er de langsiktige forutsetningene vi legger vekt på ved vurderingen av om du skal leie eller eie. Både rente og boligpriser kan gå opp og ned på kort sikt.

Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering. Å kjøpe ut fra at det gjeldende rentenivået vil vare i hele investeringsperioden blir helt galt. I en slik analyse må man prøve å legge inn et realistisk langsiktig nivå på renten.

På samme måten er det vanskelig å legge inn forventninger om at boligprisen er overvurdert eller undervurdert. Vi legger inn den langsiktige forventningen.

Les mer om hva du kan forvente av langsiktig prisvekst her.

Renteutgift

Du skal regne an renteutgift på hele boligverdien. Enten har du en renteutgift, eller en tapt renteinntekt. Som oftest er det en kombinasjon av dette..

Den tapte renteinntekten er noe lavere enn lånerenten. Det mest naturlige er å legge inn en langsiktig forventning om en renteutgift på omtrent 5 prosent. Forskjellen mellom de beste høyrentekontiene og de beste boliglånsrentene er nå svært lite. Fordelingen av gjeld og egenkapital vil derfor ha liten betydning.

Det har likevel større betydning for de som har lite egenkapital. Da blir renteutgiftene i perioden man har lav eller ingen egenkapital høyere enn det langsiktige snittet.

Vedlikehold

Kostnadene til vedlikehold vil variere sterkt etter hva slags type bolig vi snakker om. En enebolig i et værhardt strøk fra 1920 krever vesentlig mer vedlikehold enn en nesten ny leilighet.

I en leilighet vil mye av driftsutgiftene være i fellesutgiftene. Vedlikeholdsutgifter vil bare være innvendig vedlikehold.

Eksempel

Vi har tatt utgangspunkt i de forhåndsinnlagte tallene i «Eie eller leie-kalkulatoren».

Først er det en del forutsetninger som må gjøres for at vi skal få ut den nødvendige sammenligningen.

Etter disse forutsetningene kan vi se på hvordan lønnsomheten er ved å se på lønnsomheten etter hvert enkelt år. Da ser vi på hva totalkostnaden er etter hvert enkelt år. For å gjøre sammeligningen riktig endrer vi alle tallene til å være i dagens pengeverdi.

Pessimistisk alternativ

Det skal ikke så store endringene i forutsetningene til før forholdet mellom eie og leie endrer seg mye.

I det pessimistiske alternativet under har vi endret forutsetningene til at boligprisene øker med 2 prosent i året. I tillegg har vi forutsatt at kostnadene øker fra 30.000 kroner til 100.000 kroner. Da blir tallene slik:

Det er først etter 5 år at det blir gunstigere å kjøpe i dette alternativet. I det opprinnelige eksemplet var det gunstigere allerede etter 2 år.

Hvis boligprisene er overvurdert

Det er ikke et eget felt for over. eller undervurdering av boligprisene i kalkulatoren. Men du kan enkelt gjøre dette ved å legge til en overvurdering som en ekstra kostnad ved kjøp.

En bolig til 2 millioner, og der du tror markedet er overvurdert med 10 prosent, kan du legge inn 200.000 kroner som en ekstra kostnad.

Ved en økning fra 30.000 kroner til 230.000 kroner i ekstra kostnad (ellers opprinnelige forutsetninger) vil det også i dette tilfellet ta 5 år før det blir gunstig å ha kjøpt.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.