Slik beregner du lønnsomheten

Her viser vi hvordan du kan beregne lønnsomheten i å investere i en utleieleilighet. Poenget med dette regnestykket er å gjøre forventet avkastning på utleie sammenlignbart med alternative investeringer.

Avkastningen på alternative investeringer måles i prosent. Derfor skal vi finne frem til et prosenttall som gir uttrykk for hva boligutleien har gitt deg. Først må vi finne ut hva du faktisk har tjent i kroner:

brutto leieinntekter -utgifter til utleie og vedlikehold = netto leieinntekt.

Dernest må vi finne ut hva netto leieinntekter er i prosent av boligens markedsverdi. Her bruker vi markedsverdien, fordi det er den du alternativt kan realisere og plassere i andre investeringsformer. Netto leieinntekt i prosent = (Netto leieinntekt/boligens markedsverdi)x100.

Denne avkastningsprosenten er sammenlignbar med andre investeringer med tilsvarende risiko. Aksjefond, grunnfondsbevis, aksjer (spesielt eiendomsaksjer), eventuelt i kombinasjon med obligasjoner kan risikomessig sammenlignes med boliginvestering for utleie.

Formuesskatt

Ved siden av nettoinntekten, gir boligen en annen relativ fordel i form av spart formuesskatt. Spart formuesskatt bør du også ta med hvis du er i formuesskatteposisjon. En utleiebolig skal ha en ligningsmessig verdi på 40 prosent av markedsverdien. Hvis du betaler maksimal formuesskatt på 1,1 %, er besparelsen 0,66 %. Denne formuesskattefordelen tilsvarer en ekstra avkastning i området 0,92 %.

Du må ta med i betraktningen sjansen for å leie ut til dårlige betalere, pluss at eiendommen ikke blir utleid i perioder og at prisene i boligmarkedet kan synke.

I perioder med sterk verdistigning på bolig sier det seg selv at boliginvesteringer er lønnsomme. Spørsmålet er hva man skal forvente på lang sikt. I dette tilfellet er utviklingen i boligprisene ukjent. Et annet viktig spørsmål er hvor mye du skal legge inn av vedlikeholdskostnad, sett på litt lenger sikt.

Eksempel

Leiligheten du vurderer har markedspris på 1.600.000, i tillegg kommer dokumentavgiften på 40.000 kroner. Den kan leies ut for en månedssum på 9.000 kroner. Dette er summer som i alle fall er svært realistiske i Oslo. Vi tenker oss at du har egenkapital nok slik at du slipper å låne. Vi får følgende regnestykke det første året:

Dette gir en avkastning på 5,1 % før skatt. Med den risikoen du utsetter deg for er ikke dette godt betalt. Men gitt at boligmarkedet stiger med 4,0 % i året, får vi:

Dermed stiger årlig avkastning til 9,00 %. Nå begynner det å bli bra betalt. Men hvorvidt det er nok, er fortsatt et åpent spørsmål. Vi snakker tross alt om mange ukjente faktorer. Det du først og fremst må se på er selve modellen for beregning av lønnsomheten. Noe klart svar på om utleie er lønnsomt eller ikke er det ikke mulig å gi. Uansett må du gjøre et slikt regnestykke som vi har gjort over.

Mange som driver denne formen for utleie, har andre argumenter i tillegg til det rene pengeargumentet. Noen har barn som skal studere og trenger boligen på sikt, som selvfølgelig forsvarer en noe lavere avkastning på en slik investering. Andre har arvet en bolig og er usikre på hva de skal gjøre, eller har planer om selv å overta boligen på sikt. Summene kan jo også variere. Det er mulig du kan finne utleieobjekter med lavere pris og/eller høyere leieinntekt enn vårt eksempel viser.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.