Hvilken verdistigning kan du forvente?

Boligmarkedet svinger i takt med de økonomiske forholdene i samfunnet. Men på lang sikt er det ett prinsipielt argument som taler for stadig høyere boligpriser, nemlig at vi blir rikere.

Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

Les mer om boligpriser

Hva bestemmer boligprisene

Reallønnsøkning

Rente og realrente

Arbeidsledighet

Nybygging

Boligskatt

Beliggenhet

Ligger boligen i et pressområde?

Lokale kvaliteter

Noen strøk er mer populære enn andre

Hva finnes i nærområdet

Planer for området

KALKULATORER:

Dette tjener du på boligen din
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg, med realistiske forutsetninger.

Boligprisutvikling
Med denne kalkulatoren kan du se hvilken verdiendring det har vært på eneboliger, delte boliger og leiligheter helt siden 1985. Du kan velge mellom over 60 forskjellige distrikter du vil se på. Grunnlaget er gjennomsnittet for året.

På lang sikt, og da snakker vi om alt fra fem- til tiårs perspektiv og oppover, vil reallønnsøkningen føre til at boligprisene fortsetter å stige. Om ti år kan boliger være 50 % mer verdt enn den er i dag.

Siden 1981 har de aller fleste nordmenn fått lønnsøkning som har vært større enn inflasjonen. Det betyr at reallønnen har økt hvert år. Kun i 1988 overgikk inflasjonen lønnsøkningene så vidt. Dermed kan vi velge å forbruke mer, eller vi kan spare mer. Men det fins et annet alternativ: Siden vi har mer penger, kan vi ta opp og betjene mer gjeld.

Under har vi satt opp en tabell som viser effekten på boligprisene varierende reallønnsvekst gir. Da har vi forutsatt at hele reallønnsøkningen går til å betjene boliggjeld. Inflasjonen er forutsatt til å være 2,5 %.

Langsiktig prisvekst
ReallønnsPrisstigning fem årPrisstigning ti år
vekstNomineltReeltNomineltReelt
0,00 %13 %0 %28 %0 %
0,50 %18 %5 %40 %9 %
1,00 %23 %9 %52 %19 %
1,50 %29 %14 %64 %29 %
2,00 %34 %19 %77 %40 %
2,50 %39 %24 %91 %51 %

Hvis nordmenn vil bruke sin økte rikdom til å låne mer for å kjøpe bolig, slår gearingeffekten fullt ut i boligprisene. Med 1,5 % reallønnsvekst, som ikke er spesielt høyt sammenlignet med de siste årene vi har vært gjennom, vil boligprisene om ti år være 64 % høyere enn det de er i dag. Tar vi bort økningen som skyldes inflasjonen, vil boligen være verdt 29 % mer.

Med bare litt høyere reallønnsvekst - 2 % - vil boligen i vårt eksempel være verdt nominelt 77 % mer om ti år, reelt 40 %.

Går hele lønnsøkningen i boligmarkedet?

Om vi velger å bruke hele velstandsøkningen til å kjøpe bolig, er selvfølgelig umulig å svare på. Men det er veldig sannsynlig at vi vil bruke en del av den på å øke vår investering i boligmarkedet.

De fleste nordmenn ønsker å eie egen bolig - jo flottere, jo bedre. Spørsmålet er om vi egentlig trenger å øke forbruket på andre områder. Noen vil helt sikkert det. Det kan tenkes at vi får en utvikling der stadig flere vil ta ut økt reallønn i form av mindre arbeid.

Noen vil også prioritere å bruke sin velstandsøkning på annet forbruk: for eksempel finere mat, finere biler, finere og flere ferier osv. Dette trekker tallene i tabellen vår ned.

Likevel ligger det en stor kraft i det at vi får stadig høyere lønn, at vi stadig blir rikere. Dette er et meget godt argument for at boligprisene skal fortsette sin ferd oppover.

La oss regne på avkastningen per år: Vi forutsetter 2,5 % inflasjon og 2 % reallønnsvekst. Videre antar vi at kun halvparten av reallønnsveksten brukes til å finansiere økt boliglån. Da vil boligmarkedet ha en underliggende reell prisvekst på 1,8 % per år, i tillegg til inflasjonen på 2,5 % - altså 4,3 % nominell prisstigning hvert år.

Med stabile rammebetingelser i norsk økonomi antar vi at ca. 4 % per år er et godt estimat på den langsiktige prisveksten i boligmarkedet. Selvfølgelig vil prisendringene variere fra år til år, men i snitt betyr vår antagelse at prisene vil stige med ett til to prosentpoeng mer enn inflasjonen. I pressområder kan du få noe mer, i fraflyttingsområder kan boligprisene falle.

Langsiktig verdistigning

Mange av faktorene som har betydning for boligprisene har mye større betydning på forholdsvis kort tid enn de har over lang tid. For eksempel vil rentenivå og arbeidsledighet variere rundt et likevektsnivå. Sett over lang tid vil derfor ikke disse parametrene ha stor betydning.

Vi står derfor igjen med lønnsøkningen som den viktigeste kraften. Prisene bør som nvent over tid stige minst i takt med lønnsutviklingen. Samtidig er det grunn til å forvente en positiv reallønnsøkning, noe som gjør at disponibel inntekt øker. Dette trekker i retning av at den langsiktige prisveksten skal være noe høyere enn lønnsveksten.

Med en prisvekt lik lønnsveksten vil det langsiktig sett være svært lønnsomt å kjøpe bolig.

Se også kalkulatoren «Dette tjener du på boligen din»

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.

Mer fra ABC Nyheter
Siste fra forsiden
23:30 Ocean Viking plukket opp 36 mennesker i Middelhavet23:26 Kvinne falt i sjøen ved Lysaker brygge, reddet av forbipasserende23:12 Britisk politi: Den raskest voksende terrortrusselen kommer fra høyreekstremister22:56 Svensson så rødt da AZ Alkmaar tok sterkt bortepoeng22:53 17-åring reddet Solskjær fra fiaskostart i Europaligaen22:13 Tønseth satte løyperekord i Bråtesten22:10 Colt avslutter midlertidig produksjonen av gevær for privatmarkedet21:57 Studie: 3 milliarder fugler har forsvunnet i Nord-Amerika siden 197021:34 Abbas varsler valg i palestinske områder om kort tid20:55 Bistandsadvokat klager på henleggelsen av overgrepssak mot barnehageansatt20:54 Blytung europaligastart for Rosenborg – ble overkjørt av LASK20:41 Bekrefter: Videoer med uidentifiserbare objekter er ekte20:37 Fagforbundet ber regjeringen snu om pensjonskutt for uføre20:16 Dette kjennetegner toppidrettsutøvere som lykkes over tid20:05 Tolv drept i angrep mot flyktningleirer i Kongo19:54 Polio påvist på Filippinene19:25 Omtelling avdekket flere feil i Evenes – SV krever omvalg19:12 Erna jublet over elbil-Finnmark – men bygging ladere kan ryke18:59 Person skadd i ulykke på E16 i Nord-Aurdal18:43 Russland og Kina la ned veto mot våpenhvile i Syria18:02 Frykter jente (10) er kidnappet i Sverige17:53 Lett Russland-seier for Ruud17:42 De rødgrønne i Oslo klare for byrådsforhandlinger17:40 Vinmonopolet får ny administrerende direktør17:25 2,1 millioner «deltakere» til Facebook-fleip: Storm Area 51!17:03 Seks nye meldinger om syke hunder16:53 Pompeo vil ha «fredelig løsning»16:53 Tunisias tidligere diktator er død16:23 Tekniske feil ved flere norske milliard-fregatter15:50 Vil be om halvannet års fengsel for Keshvari15:39 Kallmyr nektet å svare på bruk av ordet snikislamisering15:38 Kraftig økning i Tesla-klager15:37 Lett Russland-seier for Ruud15:37 USA bekrefter droneangrep i Afghanistan15:23 ABC Nyheter beklager sak om Erna Solbergs fly14:59 Kongelig misnøye med Camerons avsløring14:58 Nye regler for slanking og kosmetikk på Instagram14:48 Iran truer USA med fullskala krig14:26 Islam er forenelig med demokrati14:20 Libanon mener Israel sendte angrepsdroner14:19 70 sauer døde etter flommen i Surnadal14:14 FN: Hvert 11. sekund ender en fødsel i tragedie14:02 Warholm-rival Samba vil doble i friidretts-VM14:01 Advokat møter UD om syk 4-åring i Syria13:49 Mystisk «sjøorm» i Kina hadde høyst menneskelig forklaring13:20 Vazelina klar for siste høgg13:10 SAS-flyene får ny design12:45 Belgisk jagerfly styrtet i Frankrike12:44 Fare for flom i Trøndelag og Nordland12:33 Derfor tjener menn mer enn kvinner12:22 Opp mot 25 stillinger kuttes i DN12:18 Brennhete Haaland nominert til UEFA-utmerkelse12:12 Lagerbäcks menn klatrer på FIFA-rankingen12:05 Amnesty: Qatar oppfyller ikke løftene til VM-arbeidere12:01 Iran slipper kvinner inn på VM-kvalifiseringskamp11:43 Nytt rentehopp: Boliglån på 2 millioner blir 15.600 kroner dyrere11:37 Mindre bruk av antibiotika i landbruket11:35 Ødegaard hylles av veteran: – Han er den nummer 10 vi savnet11:17 Fare for sykehusstreik fra neste uke11:16 Princess-arving dømt til ubetinget fengsel for bygging i strandsonen11:08 Vil forhindre opioid-epidemi i Norge10:45 Netanyahu inviterer Gantz til samarbeid10:44 Mann funnet død på Stord – ikke mistanke om noe kriminelt10:43 Kan ha løst lemen-mysteriet10:11 Sparkesykkel kalles tilbake på grunn av hjulfeil10:10 Bensin- og dieselsalget faller10:05 Jens Bjørneboe hedres med plass i Kristiansand09:32 Equinor-topp: – Ikke er enig i at Brasil skjøtter regnskogen dårlig09:24 Ni milliarder bursdagskroner er samlet inn via Facebook siden 201509:15 Se den vakre havbunnen mellom Svalbard og Norge09:15 Sara (26) blir trolig tidenes yngste ordfører i Norge08:59 Norges Bank hever renten – tror ikke på flere økninger08:18 Waras samboer straffedømt tre ganger07:57 Grimstad trakk seg fra Venstres valgkomité på grunn av Raja07:07 Tusenvis av nordmenn kan bli innkalt til førstegangstjeneste06:53 Minst tolv drept i angrep ved sykehus i Afghanistan06:44 Solbakken refser FCK-stjerner etter tap: – Nesten uprofesjonelt06:44 Tre Fukushima-sjefer frifunnet06:25 Solskjær hyller Rashford før europaligastarten: – Et eksempel for de unge06:18 Pompeo og bin Salman sier Iran må stilles til ansvar06:13 Ny handlingsplan mot antisemittisme neste år06:06 Utenlandsadopterte hevder de blir glemt når rasisme tas opp i Norge05:53 HRW: Venezuelanske sikkerhetsstyrker drepte unge menn05:50 Dette skjer i dag05:38 Dette skjedde i natt04:54 Om en måned kan sedler for 4,8 milliarder avvises i butikken04:35 Arkeologer fant 1600 år gamle gjenstander i Bolivia04:08 Ni av ti lader elbilen oftest hjemme nå03:54 Gammelt bilde av brunmalt Trudeau vekker oppsikt03:40 Trondheim kommune går for fleksibel skolestart02:19 – Vi har hatt et par stygge episoder i år01:46 19 evakuert fra gruvebrann i Nordland, ingen skadd01:45 Tunisisk presidentkandidat fortsatt fengslet01:16 Bekymringsmeldinger til politiet tredoblet etter terrorangrep i Bærum01:08 Rekordlav styringsrente i Brasil00:47 FN-eksperter på vei til Saudi-Arabia00:41 Mann i 60-årene døde i fallulykke på øya Hovden i Flora00:15 Ocean Viking plukket opp 73 mennesker i Middelhavet23:55 Di Maria herjet med Real Madrid, Zidane slaktet innsatsen23:46 City herjet med Sjakhtar igjen, RBKs overmenn vant stort
Siste nytt
23:30VerdenOcean Viking plukket opp 36 mennesker i Middelhavet23:26NorgeKvinne falt i sjøen ved Lysaker brygge, reddet av forbipasserende23:12VerdenBritisk politi: Den raskest voksende terrortrusselen kommer fra høyreekstremister22:56SportSvensson så rødt da AZ Alkmaar tok sterkt bortepoeng22:53Sport17-åring reddet Solskjær fra fiaskostart i Europaligaen22:13SportTønseth satte løyperekord i Bråtesten22:10VerdenColt avslutter midlertidig produksjonen av gevær for privatmarkedet21:57VerdenStudie: 3 milliarder fugler har forsvunnet i Nord-Amerika siden 197021:34VerdenAbbas varsler valg i palestinske områder om kort tid20:55NorgeBistandsadvokat klager på henleggelsen av overgrepssak mot barnehageansatt20:54SportBlytung europaligastart for Rosenborg – ble overkjørt av LASK20:41VerdenBekrefter: Videoer med uidentifiserbare objekter er ekte20:37PengerFagforbundet ber regjeringen snu om pensjonskutt for uføre20:16Helse og livsstilDette kjennetegner toppidrettsutøvere som lykkes over tid20:05VerdenTolv drept i angrep mot flyktningleirer i Kongo19:54VerdenPolio påvist på Filippinene19:25PolitikkOmtelling avdekket flere feil i Evenes – SV krever omvalg19:12MotorErna jublet over elbil-Finnmark – men bygging ladere kan ryke18:59NorgePerson skadd i ulykke på E16 i Nord-Aurdal18:43VerdenRussland og Kina la ned veto mot våpenhvile i Syria18:02NorgeFrykter jente (10) er kidnappet i Sverige17:53SportLett Russland-seier for Ruud17:42Helse og livsstilDe rødgrønne i Oslo klare for byrådsforhandlinger17:40PengerVinmonopolet får ny administrerende direktør17:25Verden2,1 millioner «deltakere» til Facebook-fleip: Storm Area 51!17:03NorgeSeks nye meldinger om syke hunder16:53PolitikkPompeo vil ha «fredelig løsning»16:53VerdenTunisias tidligere diktator er død16:23NorgeTekniske feil ved flere norske milliard-fregatter15:50PolitikkVil be om halvannet års fengsel for Keshvari15:39PolitikkKallmyr nektet å svare på bruk av ordet snikislamisering15:38MotorKraftig økning i Tesla-klager15:37SportLett Russland-seier for Ruud15:37VerdenUSA bekrefter droneangrep i Afghanistan15:23PolitikkABC Nyheter beklager sak om Erna Solbergs fly14:59PolitikkKongelig misnøye med Camerons avsløring14:58KulturNye regler for slanking og kosmetikk på Instagram14:48VerdenIran truer USA med fullskala krig14:26StemmerIslam er forenelig med demokrati14:20VerdenLibanon mener Israel sendte angrepsdroner14:19Norge70 sauer døde etter flommen i Surnadal14:14Helse og livsstilFN: Hvert 11. sekund ender en fødsel i tragedie14:02SportWarholm-rival Samba vil doble i friidretts-VM14:01NorgeAdvokat møter UD om syk 4-åring i Syria13:49VerdenMystisk «sjøorm» i Kina hadde høyst menneskelig forklaring13:20KulturVazelina klar for siste høgg13:10ReiseSAS-flyene får ny design12:45VerdenBelgisk jagerfly styrtet i Frankrike12:44NorgeFare for flom i Trøndelag og Nordland12:33PengerDerfor tjener menn mer enn kvinner12:22KulturOpp mot 25 stillinger kuttes i DN12:18SportBrennhete Haaland nominert til UEFA-utmerkelse12:12SportLagerbäcks menn klatrer på FIFA-rankingen12:05SportAmnesty: Qatar oppfyller ikke løftene til VM-arbeidere12:01SportIran slipper kvinner inn på VM-kvalifiseringskamp11:43PengerNytt rentehopp: Boliglån på 2 millioner blir 15.600 kroner dyrere11:37NorgeMindre bruk av antibiotika i landbruket11:35SportØdegaard hylles av veteran: – Han er den nummer 10 vi savnet11:17NorgeFare for sykehusstreik fra neste uke11:16PengerPrincess-arving dømt til ubetinget fengsel for bygging i strandsonen11:08Helse og livsstilVil forhindre opioid-epidemi i Norge10:45PolitikkNetanyahu inviterer Gantz til samarbeid10:44NorgeMann funnet død på Stord – ikke mistanke om noe kriminelt10:43VerdenKan ha løst lemen-mysteriet10:11NorgeSparkesykkel kalles tilbake på grunn av hjulfeil10:10MotorBensin- og dieselsalget faller10:05KulturJens Bjørneboe hedres med plass i Kristiansand09:32VerdenEquinor-topp: – Ikke er enig i at Brasil skjøtter regnskogen dårlig09:24Helse og livsstilNi milliarder bursdagskroner er samlet inn via Facebook siden 201509:15NorgeSe den vakre havbunnen mellom Svalbard og Norge09:15PolitikkSara (26) blir trolig tidenes yngste ordfører i Norge08:59PengerNorges Bank hever renten – tror ikke på flere økninger08:18NorgeWaras samboer straffedømt tre ganger07:57PolitikkGrimstad trakk seg fra Venstres valgkomité på grunn av Raja07:07NorgeTusenvis av nordmenn kan bli innkalt til førstegangstjeneste06:53VerdenMinst tolv drept i angrep ved sykehus i Afghanistan06:44SportSolbakken refser FCK-stjerner etter tap: – Nesten uprofesjonelt06:44VerdenTre Fukushima-sjefer frifunnet06:25SportSolskjær hyller Rashford før europaligastarten: – Et eksempel for de unge06:18VerdenPompeo og bin Salman sier Iran må stilles til ansvar06:13NorgeNy handlingsplan mot antisemittisme neste år06:06NorgeUtenlandsadopterte hevder de blir glemt når rasisme tas opp i Norge05:53VerdenHRW: Venezuelanske sikkerhetsstyrker drepte unge menn05:50NorgeDette skjer i dag05:38NorgeDette skjedde i natt04:54PengerOm en måned kan sedler for 4,8 milliarder avvises i butikken04:35VerdenArkeologer fant 1600 år gamle gjenstander i Bolivia04:08MotorNi av ti lader elbilen oftest hjemme nå03:54PolitikkGammelt bilde av brunmalt Trudeau vekker oppsikt03:40NorgeTrondheim kommune går for fleksibel skolestart02:19Helse og livsstil– Vi har hatt et par stygge episoder i år01:46Norge19 evakuert fra gruvebrann i Nordland, ingen skadd01:45VerdenTunisisk presidentkandidat fortsatt fengslet01:16NorgeBekymringsmeldinger til politiet tredoblet etter terrorangrep i Bærum01:08PengerRekordlav styringsrente i Brasil00:47VerdenFN-eksperter på vei til Saudi-Arabia00:41NorgeMann i 60-årene døde i fallulykke på øya Hovden i Flora00:15VerdenOcean Viking plukket opp 73 mennesker i Middelhavet23:55SportDi Maria herjet med Real Madrid, Zidane slaktet innsatsen23:46SportCity herjet med Sjakhtar igjen, RBKs overmenn vant stort
Populært

Velkommen til debatt

ABC Nyheter ønsker velkommen til debatt om det meste. Men vi krever at du er saklig og viser respekt for menneskene sakene handler om og dine meddebattanter. Regler for kommentering finner du her.

Tor Strand, redaktør.

comments powered by Disqus