Lønnsomhetsberegning av næringseiendom
Artikkelen fortsetter under annonsen
Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon
Artikkelen fortsetter under annonsen
Les mer om investering i næringseiendom
Selve regnestykket er egentlig veldig enkelt for eiendom. Vi kan ta et eksempel på et enkelt oppsett over en eiendomsinvestering.
Dette er forutsetningene vi gjør:
- Kjøpesummen er 100 millioner kroner.
- Bygget er finansiert med 75 % lånekapital og 25 % egenkapital.
- Renten er i gjennomsnitt 5 %, og lånet er avdragsfritt.
- Investeringshorisonten er på fem år (som er kort).
- Bygget avskrives med 2 % årlig.
- Leien justeres opp med 2,5 % årlig.
- Bygget blir solgt ved utløpet av femårsperioden for 100 millioner kroner.
| Post/År | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Investering | 100 000 000 | ||||||
| Leieinntekter | 8 000 000 | 8 200 000 | 8 405 000 | 8 615 125 | 8 830 503 | ||
| Driftsutgifter | 200 000 | 205 000 | 210 125 | 215 378 | 220 763 | ||
| Avskrivning | 2 000 000 | 1 960 000 | 1 920 800 | 1 882 384 | 1 844 736 | ||
| Rentekostnad | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | 5 000 000 | ||
| Resultat | 800 000 | 1 035 000 | 1 274 075 | 1 517 363 | 1 765 004 | ||
| Salg | 100 000 000 | ||||||
| Kontantstrøm | -100 000 000 | 2 800 000 | 2 995 000 | 3 194 875 | 3 399 747 | 3 609 741 | |
| Skatt (28%) | 224 000 | 289 800 | 356 741 | 424 862 | 494 201 | ||
| Skatt salgsgevinst | 2 690 218 | ||||||
| Kontantstrøm e. skatt | -100 000 000 | 2 576 000 | 2 705 200 | 2 838 134 | 2 974 885 | 100 425 322 |
Med en salgssum som er lik kjøpesummen om fem år vil avkastningen din etter skatt bli 2,3 prosent. For hver prosent eiendommen stiger i verdi hvert år vil du beholde 0,72-deler av denne prosenten.
Du må også legge vekt på effekten investeringen har på formuesskatten. Siden et næringsbygg har en lav formuesverdi i forhold til markedsverdien gir en slik investering deg formuesskattefordeler. Hvis vi forutsetter at formuesverdien på næringsbygget er på 250 millioner vil du få et godt fradrag i formuesskatten. Hvis du eier 1 % i dette prosjektet vil du få en formuesreduksjon på 500.000 kroner. Du legger inn 250.000 kroner og får en andel gjeld på 750.000 kroner. Netto effekt på formuen er minus 500.000 kroner.
Artikkelen fortsetter under annonsenArtikkelen fortsetter under annonsenDet er din formuesskatteposisjon som er avgjørende her. Hvis du betaler full formuesskatt på 1,1 %, sparer du 5.500 kroner i formuesskatt ved et innskudd på 250.000 kroner. Dette tilsvarer en ekstra avkastning på 2,2 % etter skatt. Med full formuesskatt vil dette prosjektet da gi en avkastning på 4,5 % etter skatt.
Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.
