Direkteinvestering i næringseiendom

Et alternativ du har i eiendomsmarkedet er å investere i en liten del i et stort prosjekt, såkalt eiendomssyndikering.

Et næringsbygg kan fort koste flere hundre millioner kroner, men dette kan stykkes opp og selges i andeler. Dette gjør det mulig for mange flere å være med.

Rent praktisk organiseres dette gjennom utlegging av kommandittselskapsandeler eller via et aksjeselskap. Men det er likevel ikke så små andeler du må investere. Det er vanskelig å komme under 100.000 kroner per prosjekt. Med en finansieringsgrad på 75 % gir dette en deltagelse på 400.000 kroner i næringseiendom.

En fordel med denne typen prosjekter er at dette er en passiv plassering. Du trenger ikke selv å gjøre noe med en slik eiendomsinvestering. En annen fordel er at man kan spre seg på flere eiendommer slik at risikoen blir mindre.

Yield

Et viktig parameter er byggets yield. Dette er leieinntektene delt på kjøpsprisen på bygget. I de senere årene har yielden gått nedover. I dag kan yielden faktisk være under nivået på finanskostnaden. Hvis et slikt prosjekt skal være lønnsomt må en av to ting slå til:

• Eiendommen må stige i verdi
• Leieinntektene må kunne settes høyere

I praksis er det egentlig bare punkt to som kan gjelde. Hvis leieprisen ikke kan heves er det ingen grunn til at bygget skal stige i verdi. Det har vært solgt næringseiendommer med yield under 4, noe som er svært lavt tatt i betraktning et rentenivå som ligger godt over dette.

Forventet avkastning på egenkapitalen ligger i området 10 til 14 prosent. Relativt sett små endringer i forutsetningene kan gjøre store utslag i egenkapitalavkastningen. Rent matematisk er det også slik at jo lavere egenkapitalandel prosjektet har, jo mer varierer avkastingen.

Markedet for boligeiendom og næringseiendom svinger ikke i takt. Samvariasjonen er heller ikke stor med aksjemarkedet. I en større portefølje vil derfor næringseiendom passe godt inn.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.