Meglerens ansvar

Hvilket ansvar megleren har står i eiendomsmeglerloven. De aller fleste boligsalg går greit for seg, men noen ganger går det litt for fort. Både kjøpere og selgere kan klage på eiendomsmeglerens feil. Feilene eiendomsmeglerne gjør er først og fremst på disse fire områdene:

1. meglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt
2. arealoppmåling
3. budsituasjonen
4. oppgjøret

Det er ikke alltid det er megleren som er synderen hvis noe er feil. Feil og mangler ved boligen er selgeren ansvarlig for, ikke megleren (se kapittelet om «Når det er feil på boligen du kjøper»). Kjøpere som oppdager skjulte feil, som for eksempel vannlekkasje på badet, har ikke noe å hente hos megleren.

Megleren må gi videre alle opplysninger

Megleren er ansvarlig for alle opplysninger han får. Forteller selgeren at det er en vannlekkasje på badet, plikter megleren å bringe denne opplysningen videre til kjøperne.

Meglerens opplysningsplikt går parallelt med selgerens eget opplysningsansvar, slik at i enkelte saker kan både selgeren og megleren bli ansvarlig. Foruten opplysningene fra selgeren, er megleren også ansvarlig for opplysninger han har fått fra takstmannen. I tillegg er megleren ansvarlig for forhold det er klart at megleren burde sett ved en vanlig gjennomgang av boligen. Eiendomsmegleren har plikt til å sjekke offentlige papirer som grunnbok og reguleringsplan. Hvis han har glemt dette, får kjøperen nesten alltid medhold i klagen mot megleren.

Et typisk tilfelle er hvis megleren har glemt å fortelle at et innredet loft ikke kan brukes til soverom, bare til oppholdsrom. Et annet tilfelle er hvis megleren har oppgitt for lav fellesgjeld på en leilighet.

Megleren skal undersøke eiendommen

Det er ikke noe krav i eiendomsmeglerloven om at megleren skal gå gjennom eiendommen på egenhånd. Han kan godt støtte seg på takstmannens opplysninger. De aller fleste meglere brukers takstmann for å få informasjon om boligens størrelse og tekniske forhold. Men det betyr ikke at megleren bare kan bestille takst, og så lene seg tilbake. Loven krever at han skal vurdere opplysningene som kommer frem i taksten, eller som blir oppgitt av selgeren. Det kan bli skjebnesvanger om han lar være å kontrollere opplysningene.

Rot i budgivningen og oppgjøret gir erstatning

Roter megleren det til i budgivningen eller oppgjøret, blir han naturlig nok ansvarlig. I en sak fra Kristiansand hadde kjøperen betalt kjøpesummen, men så ville plutselig selgeren selge til en annen. Det har selgeren i utgangspunktet ikke rett til. I stedet for å fortelle selgeren dette og rydde opp i saken, solgte megleren til neste på listen. Megleren gjorde en klar feil, og erstatningssummen som skulle dekke den forsmådde kjøpers utgifter, ble på hele 325.000.

Et annet problem er påstander om fiktive bud. I hete budrunder påstås det flere ganger at selgeren eller megleren har lagt inn fiktive bud for å drive budene opp og skaffe en høyere pris. Flere meglere tilbyr nå kjøperne å se budlistene etter at kjøpet er i boks. Dermed kan kjøperen kontrollere at alle budene har vært reelle.

Hva kan selgeren kreve

Selgere har ofte større vansker i å nå frem med klager på meglere enn det kjøpere har. Problemet er at mye av rådgivningen fra megleren gis muntlig. Ofte står det ord mot ord, og selgeren får problemer med å bevise påstandene sine. Da blir megleren trodd, og selgeren får ikke medhold. Det er ingen umiddelbar løsning på dette annet enn at selgere som er misfornøyde med rådgivning bør be om å få mest mulig skriftlig, for eksempel via e-post.

Artikkelen er skrevet av Smarte Penger.